53,165,000원
수원지방법원 2025타경52856. 광주시 능평동 파인빌 102동 1층 101호, 전용 51.865㎡ 다세대주택입니다. 표면만 보면 감정가 155,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 53,165,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준은 2022.09.01. 국의 압류인데, 임차인 양홍범은 그보다 앞선 2022.03.18. 전입·점유를 갖추고 확정일자도 2022.02.22.에 받아 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
양홍범의 임차보증금은 205,000,000원입니다. 현재 최저가 53,165,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,356,970원을 제외한 51,808,030원이 임차인에게 배당되고, 153,191,970원이 남아 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 최저가만 놓고 “5천만원대 다세대”로 접근하면 안 됩니다. 낙찰가가 더 내려갈수록 배당액은 줄고 미배당 보증금은 늘어나는 구조라, 알려진 양홍범 보증금만 놓고도 실질취득은 약 205,000,000원 수준에 묶입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52856 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 131-130 파인빌 102동 1층 101호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 오포로171번길 17-188 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 51.865㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 |
| 소유자 | 김승보 (2022.03.18. 매매 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 53,165,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 232,250,132원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 준공 / 세대수 | 2014.06.23 · 11세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 등기상 말소기준은 2022.09.01. 갑구 4번 국의 압류입니다. 2023.02.09. 부산광역시 압류와 2025.08.22. 강제경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 양홍범은 2022.03.18. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.02.22.입니다. 임차권등기 자체는 2024.03.27.이지만 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명으로 읽어야 한다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양홍범 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2022.03.18 2022.02.22 | 205,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 잔액 승계 가능 |
| 택금융 주거 | 2022.03.18 2022.02.22 | 미상 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 위험 미상 |
양홍범은 배당요구를 했지만 보증금 전액을 받지 못하는 회차에서는 그 부족분이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 또 ‘택금융’ 역시 같은 전입일·확정일을 가진 대항력·우선변제권자로 정리되어 있으나 보증금이 미상입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 항목도 아니므로, 이를 양홍범 보증금과 같은 권리라고 임의로 합치거나 제외할 수 없습니다. 따라서 알려진 153,191,970원 외에도 확인되지 않은 추가 인수위험을 남겨 두고 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 40.3%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
파인빌 102동 전용 51㎡대 거래는 4건입니다. 전체 평균은 184,250,000원이지만, 2022년 200,000,000원대 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 흐름을 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 51.87㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2022.07 | 51.69㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.06 | 51.69㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 51.87㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 132,000,000원 |
최신 거래는 2023.09. 132,000,000원, 최근 12개월 평균도 132,000,000원으로 집계되어 있습니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -34.5% 하락 추세입니다. 최저가 자체는 최근 시세의 40.3%에 불과하지만, 이 물건은 그 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 양홍범의 대항력 보증금 때문에 실질취득비용이 약 205,000,000원 수준으로 고정되므로, 최근 거래 132,000,000원보다 실질 부담이 더 높은 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,356,970원 |
| 1. 임차인 양홍범 보증금 | 205,000,000원 | 51,808,030원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 232,250,132원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 양홍범의 보증금 미배당액은 153,191,970원으로 계산되어 매수인 인수 가능액으로 반영됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 양홍범 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 53,165,000원 | 153,191,970원 |
| 4회 유찰 시 | 37,215,500원 | 168,854,379원 |
| 5회 유찰 시 | 26,050,850원 | 179,818,065원 |
회차가 더 내려가면 낙찰가는 53,165,000원 → 37,215,500원 → 26,050,850원으로 낮아지지만, 양홍범의 인수액은 반대로 153,191,970원 → 168,854,379원 → 179,818,065원으로 늘어납니다. 바로 이 때문에 최저가 하락을 실질취득비용 하락으로 착각하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능평초등학교 북동측 원거리에 위치하며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스 이용 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 101호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측이 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지는 663.0㎡, 공시지가 652,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 파인빌 102동은 11세대 규모이며, 확인된 동일 면적 거래는 4건입니다. 최신 거래가격이 과거 200,000,000원대 거래보다 낮아진 흐름입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 인수액부터 계산. 현재 회차 기준 양홍범 미배당 보증금 153,191,970원을 낙찰가와 별개로 부담할 수 있습니다.
- 양홍범 대항력 재확인. 전입 2022.03.18., 확정일자 2022.02.22., 말소기준 2022.09.01.의 선후관계를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- ‘택금융’ 보증금 확인. 대항력·우선변제권이 표시되어 있으나 보증금이 미상입니다. 추가 인수규모를 확정하지 않은 상태에서 입찰가를 정하면 위험합니다.
- 배당표 변동 가능성. 당해세·최우선변제가 반영되지 않아 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 132,000,000원이고 최근 구간 추세가 -34.5%이므로 과거 200,000,000원대 거래를 시세 기준으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차보증금 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5천만원대 낙찰”이 아니라 “2억원대 권리인수”를 본다
이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 양홍범의 보증금 205,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 인수 예상액이 153,191,970원이고, 알려진 보증금 기준 실질취득은 약 205,000,000원 수준입니다.
반면 시장의 최신 거래와 최근 12개월 평균은 132,000,000원이며 최근 가격 추세는 -34.5%입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 ‘택금융’까지 대항력·우선변제권자로 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “3회 유찰이라 싸다”가 아니라, “실질취득이 최근 시세 이상이고 추가 임차위험도 미확정”인 물건으로 봐야 합니다. 권리와 가격을 함께 보면 보수적 접근이 필요한 사건입니다.
