수원지방법원 2025타경52856. 광주시 능평동 파인빌 102동 101호, 전용 51.865㎡의 4층 다세대주택 중 1층 물건입니다. 표면만 보면 감정가 155,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 108,500,000원까지 내려온 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아닙니다. 임차인 양홍범은 2022.02.22. 확정일자를 받고 2022.03.18. 전입·점유를 시작했으며, 말소기준인 2022.09.01. 압류보다 앞섭니다. 보증금은 205,000,000원으로 최저가보다 큽니다.
현재 회차 매각대금 108,500,000원에서 집행비용 2,319,000원을 빼면 양홍범에게 배당 가능한 금액은 106,181,000원입니다. 따라서 보증금 잔액 98,819,000원이 남고, 매수인은 낙찰대금과 인수액을 합친 207,319,000원을 실질적으로 부담할 수 있습니다. 낙찰가가 더 내려가도 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에 총부담은 보증금 205,000,000원과 집행비용 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52856 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 131-130 파인빌 제102동 제1층 제101호 도로명: 경기도 광주시 오포로171번길 17-188 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 51.865㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 |
| 소유자 | 김승보 (2022.03.18. 거래가 205,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 108,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 232,250,132원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 건물 규모 | 파인빌 102동 · 11세대 · 사용승인 2014.06.23. |
① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액이 살아남는다
등기부에 과거 설정됐던 서울원예농업협동조합·송파농업협동조합·김동관· 비엔케이캐피탈·한국캐피탈의 근저당권은 각각 해지에 따른 말소등기가 이뤄졌습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.09.01. 수영세무서장 압류입니다. 그 뒤의 부산광역시 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 임차권등기 자체가 말소된다는 사실과 임차보증금 반환채무가 사라진다는 것은 다릅니다. 양홍범의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞서므로, 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 인수될 수 있다고 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양홍범 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2022.03.18. 2022.02.22. | 205,000,000원 | 2024.03.27. 배당요구 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
| 택금융 | 주거 점유 부분 미상 | 2022.03.18. 2022.02.22. | 미상 | 2025.08.21. 배당요구 | 대항력 가능·미상 우선변제 가능 승계 확인 없음 |
양홍범은 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에서 보증금 205,000,000원이 확인됩니다. 별도로 기재된 ‘택금융’ 건은 전입일과 확정일자는 확인되지만 보증금과 점유 부분이 확인되지 않습니다. 따라서 양홍범 보증금과 임의로 합산하지 않았으나, 중복된 신고라고 단정할 근거도 없어 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
파인빌 102동의 동일 면적대 실거래는 4건입니다. 거래 시점은 2022.03.~2023.09.이며, 평균은 184,250,000원, 최저 132,000,000원, 최고 205,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 51.87㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2022.07 | 51.69㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.06 | 51.69㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 51.87㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 184,250,000원 |
최저가 108,500,000원만 비교하면 실거래 평균의 58.9%로 보이지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 현재 회차의 실질취득액 207,319,000원은 실거래 평균보다 23,069,000원 높고, 제공된 실거래 최고가 205,000,000원도 2,319,000원 상회합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 108,500,000원 | 98,819,000원 | 207,319,000원 |
| 2회 유찰 시 49% | 75,950,000원 | 130,817,100원 | 206,767,100원 |
| 3회 유찰 시 34% | 53,165,000원 | 153,191,970원 | 206,356,970원 |
④ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,319,000원 |
| 1. 임차인 양홍범 보증금 | 205,000,000원 | 106,181,000원 |
| 2. 서울원예농업협동조합 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 송파농업협동조합 근저당 | 132,000,000원 | 0원 |
| 4. 김동관 근저당 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 비엔케이캐피탈 근저당 | 15,000,000원 | 0원 |
| 6. 한국캐피탈 근저당 | 26,400,000원 | 0원 |
| 7. 한국주택금융공사 청구 | 232,250,132원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
양홍범 보증금 미배당액은 98,819,000원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 임차인 배당액이 달라져 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다. 과거 근저당권들은 등기부상 별도 말소등기가 확인됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 다세대주택으로 이용 중입니다. 파인빌 102동은 11세대이며 사용승인일은 2014.06.23.입니다.
- 입지. 광주시 능평동 능평초등학교 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스 이용 등 전반적인 교통상황은 보통입니다. 동측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·도시가스설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 남하향 완경사지대에 평탄하게 조성된 사다리형 다세대주택 부지입니다. 토지면적은 663.0㎡, 공시지가는 652,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되며, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 기재가 있습니다.
- 환금성. 11세대 규모의 다세대주택이고 제공된 실거래도 4건에 그칩니다. 가장 최근 거래는 2023.09.로, 가격 판단 시 거래 표본과 시점의 한계를 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액 확인. 현재 회차 기준 낙찰가 108,500,000원과 예상 인수액 98,819,000원을 합친 207,319,000원이 가격 비교 기준입니다.
- 양홍범 보증금 잔액 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용, 세금 우선배당에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라집니다.
- 택금융 기재 확인. 보증금과 점유 부분이 확인되지 않으므로 별도 임차관계인지, 동일 채권 관련 기재인지 원문으로 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 우선순위. 수영세무서장·부산광역시 압류와 말소된 국민건강보험공단 압류 내역을 확인하고 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 상태. 임차권등기가 존재하더라도 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 하며, 인도명령 가능 여부와 명도비용을 사전에 검토해야 합니다.
- 관리비와 현장 상태. 공용부분 관리비 체납, 1층의 채광·습기·보안, 내부 수선 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·세금 관련 서류를 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”이 아니라 “보증금 205,000,000원”을 보라
이 물건은 감정가 155,000,000원에서 108,500,000원으로 내려왔지만, 가격이 싸진 것이 아닙니다. 대항력 있는 양홍범의 보증금 205,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어납니다. 현재 회차의 실질취득액은 207,319,000원으로 실거래 평균 184,250,000원과 최고가 205,000,000원을 모두 웃돕니다.
여기에 보증금이 확인되지 않은 택금융 기재와 국세·지방세의 우선배당 가능성까지 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 명확합니다. 최저가 기준으로는 할인처럼 보이지만, 실질취득 기준으로는 시세 이상이며 추가 인수위험도 남은 물건입니다. 유찰 횟수가 늘어도 보증금 잔액 인수가 함께 늘어나는 구조이므로, 단순한 저가 낙찰 전략으로 해결되지 않습니다.