174,440,000원
수원지방법원 2024타경91943. 용인시 기흥구 영덕동 힉스유타워 에이동 15층 1511호로, 감정평가상 공장(지식산업센터, ZUELLIG PHARMA(주))으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 서윤희이고, 말소기준권리는 2020.01.31. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,200,000,000원이며 공동담보목록 제2020-228호가 연결돼 있습니다.
말소기준권리 뒤에는 전세권, 가압류, 압류, 경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 2021.02.01. 설정된 쥴릭파마코리아주식회사 전세권도 2026.03.10. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 배당 부족액이 크더라도 그 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아니며, 제시된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경91943 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중부대로 184, 에이동 15층1511호 (영덕동, 힉스유타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터, ZUELLIG PHARMA(주)) |
| 소유자 | 서윤희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 174,440,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,334,773,725원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 공시지가 | 2,127,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명
현황조사에는 이름 표기가 조금씩 다른 쥴릭파마코리아 관련 내역이 반복되지만, 법인명·전입일·보증금·차임·점유 부분이 동일하므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 보증기관 대위변제나 승계 신고에 해당하는 내역은 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 쥴릭파마코리아(주) | 1501, 1505~6, 1508~11호 / 2,205.1400㎡ | 2021.10.19 | 22,115,000원 | 20,011,500원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일 2021.10.19.은 말소기준권리인 2020.01.31.보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권은 단정하지 않습니다. 보증금 22,115,000원은 낙찰자가 승계하는 금액으로 제시되지 않았으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 80.9%를 그대로 할인율로 보면 안 된다
힉스유타워 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 215,708,333원이고, 최저가는 이 평균의 80.9%입니다. 최신 거래는 2026.06.의 359,000,000원입니다. 그러나 대상면적은 79.57㎡로 제시돼 있고, 실거래 표본은 20.51㎡·22.82㎡·59.72㎡·59.79㎡·59.9㎡로 구성돼 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.72㎡ | 24 | 359,000,000원 |
| 2026.06 | 59.72㎡ | 5 | 357,000,000원 |
| 2026.06 | 22.82㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 20 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 59.79㎡ | 11 | 329,000,000원 |
| 2026.05 | 20.51㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2026.05 | 20.51㎡ | 17 | 84,500,000원 |
| 2026.04 | 59.72㎡ | 24 | 335,000,000원 |
| 2026.04 | 20.51㎡ | 16 | 72,000,000원 |
| 2026.04 | 20.51㎡ | 18 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 20.51㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 평균 | 면적 혼합 | 12건 | 215,708,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 174,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,242,160원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 4,200,000,000원 | 171,197,840원 |
| 3. 전세권 · 쥴릭파마코리아주식회사 | 200,115,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 창신개발투자대부 주식회사 | 992,717,033원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 낙원새마을금고 | 29,804,377원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,625,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서예원 | 235,213,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,668,474,770원 중 예상 배당액은 171,197,840원이며, 미배당액은 5,497,276,930원입니다. 전세권은 2026.03.10. 말소됐고, 후순위 미배당액은 낙찰자 인수액으로 계산되지 않습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물리적 독립성과 이용상태
매각물건명세서에는 1511호가 같은 건물의 1509호 및 1510호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정평가 내용에서도 1509호·1510호·1511호는 벽체 구분 없이 이용 중이지만 각 호가 출입문과 안내도면, 건축물대장 현황도에 독립적으로 표시돼 있고 도면에 따라 독립적인 건물로 복원할 수 있다고 평가했습니다.
감정평가는 외부 관찰·탐문·건축물대장도면과 표준적 이용상황에 의존했으며, 내부구조 변경이나 하자 유무는 구체적으로 확인하지 못했다고 밝히고 있습니다. 별도의 출입문과 잠금장치가 있는지, 1511호 단독 전기·냉난방·소방·급배수 사용이 가능한지는 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청곡초등학교 북서측 인근으로 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트가 혼재하고 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 지하주차장까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물의 15층으로, 외벽은 커튼월과 복합판넬, 창호는 페어글라스창입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·승강기·화재탐지·경보·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지)이며, 성장관리권역과 준보전산지 등에 포함됩니다.
- 거래자료. 힉스유타워는 230호, 2019.11.01. 준공으로 제시돼 있으나, 대상면적과 일치하는 실거래 표본이 없어 환금성 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1511호 단독 경계 확인. 1509호·1510호와 벽체 없이 이용 중인 현재 상태와 건축물대장 현황도를 현장에서 대조하세요.
- 복원 범위 확인. 경계벽뿐 아니라 출입문, 냉난방, 전기, 급배수, 소방설비의 단독 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 실제 임차인 1명 확인. 쥴릭파마코리아(주)의 점유 범위와 사용계약, 퇴거 또는 계속 사용 의사를 확인하세요.
- 대항력과 명도 구분. 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유가 있으므로 인도 협의와 집행 가능성을 검토하세요.
- 전세권 말소 대조. 200,115,000원의 전세권이 2026.03.10. 말소된 사실을 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있는지 확인해 배당순위와 실제 배당액 변동을 점검하세요.
- 면적 일치 시세 확보. 20.51㎡·22.82㎡·59㎡대가 혼합된 평균 대신, 79.57㎡와 이용상태가 유사한 거래를 별도로 확보하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 공동담보목록 제2020-228호와 실제 채권잔액을 원본 서류에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건은 등기상으로는 말소기준권리 이후 권리가 소멸하고, 현재 전세권도 말소돼 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 최저가도 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 실제 임차인이 점유하고 있고, 1511호가 1509호·1510호와 벽체 없이 일체로 사용되고 있으며, 실거래 표본마저 대상면적과 맞지 않습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “174,440,000원이 평균의 80.9%이니 싸다”가 아닙니다. 1511호를 독립적으로 복원·사용할 수 있는지, 점유관계를 어떻게 정리할지, 동일 면적의 실제 처분가격이 얼마인지가 먼저입니다. 권리 인수는 낮지만 물리적 독립성·명도·시세 검증 부담이 겹치므로, 현장 확인 없이 가격만 보고 접근하기에는 위험이 큰 근린시설·지식산업센터 물건입니다.