수원지방법원 2025타경53003. 하남시 풍산동 인스타시티 12층 1238호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 2025년 3월 디블록파트너스 주식회사의 가압류와 2025년 9월 코리아신탁 주식회사의 강제경매개시결정이 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2025년 3월 18일 가압류이며, 가압류와 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 박정상은 말소기준권리보다 앞선 2024년 5월 24일 전입했고 배당요구도 했습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 미배당액을 산정할 수 없습니다. 대항력이 최종 인정되고 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않으면, 그 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 제12층 제1238호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 조정대로 71 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 21층 건물 중 12층 · 사용승인일 2019.11.15 |
| 소유자 | 이효숙 · 2020.05.28 소유권이전 등기(매매 원인 2018.02.28, 거래가액 172,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 코리아신탁 주식회사 / 196,153,833원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
소유권보존 당시 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었고, 상호변경 후 2020년 이효숙에게 소유권이 이전되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025년 3월 18일 디블록파트너스의 가압류입니다. 이 가압류와 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박정상 | 2024.05.24 | 2025.10.10 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
박정상은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 말소기준 가압류보다 약 10개월 빠르지만, 임대차보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 사실만으로 보증금 전액이 배당된다고 볼 수 없고, 확정일자에 따른 우선변제 순위도 확정할 수 없습니다.
③ 회차별 구조 — 유찰이 인수 위험을 없애지는 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 88,900,000원 | 354,429,385원 | 88,900,000원 + 미배당 보증금 |
| 2회 유찰 시(49%) | 62,229,999원 | 380,619,326원 | 62,229,999원 + 미배당 보증금 |
| 3회 유찰 시(34%) | 43,560,999원 | 398,952,284원 | 43,560,999원 + 미배당 보증금 |
현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이것만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 보증금과 실제 배당액이 확인되지 않은 상태에서는 매각가가 낮아질수록 안전해진다고 단정할 수 없기 때문입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 크다면, 유찰로 매각가가 내려간 만큼 매수인이 인수할 잔액이 늘어날 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,000,200원 |
| 1. 가압류 · 디블록파트너스 주식회사 | 245,175,352원 | 86,899,800원 |
| 2. 경매신청 · 코리아신탁 주식회사 | 196,153,833원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 441,329,185원 중 86,899,800원만 배당되고, 채권자 미배당액은 354,429,385원입니다. 임차인의 보증금·확정일자 및 실제 배당순위가 확인되면 배당구조와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 풍산동 황산사거리 북동측 인근으로, 주변에 아파트단지·업무시설·근린생활시설·오피스텔·공공시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조의 21층 건물 중 12층이며, 사용승인일은 2019.11.15입니다. 승강기·공동현관 보안·소방·지하주차장 설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 50미터, 북동측으로 폭 12미터 외의 도로에 접합니다.
- 이용계획. 도시지역·일반상업지역·미사지구 지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 내부는 폐문과 이해관계인 부재로 건축물 현황도면·탐문조사를 통해 파악돼 실제 상태가 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 박정상의 보증금, 계약기간, 임대인, 임차 부분과 계약 갱신 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 요건 확인. 전입일만 보지 말고 실제 인도·점유 시점과 현재 점유 지속 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당 확인. 확정일자 유무와 배당요구의 효력, 최종 배당 가능액을 확인해 미배당 보증금을 계산해야 합니다.
- 실질취득 상한 산정. 입찰가가 아니라 입찰가와 인수 가능 보증금의 합계를 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 매각 진행 확인. 매각기일은 2026.07.06으로 기재돼 있으므로 매각 결과·변경·연기 여부를 확인해야 합니다.
- 내부·관리비 확인. 내부가 직접 조사되지 않았으므로 호실 상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역과 배당요구 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 임차보증금이 먼저다”
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 근저당권이 없고, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 임차인 박정상의 전입이 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 소멸 구조와 매수인 실질부담은 별개의 문제입니다.
최저가 88,900,000원은 감정가의 70%지만, 실질취득은 여기에 미배당 임차보증금을 더한 금액입니다. 보증금이 매각가보다 크고 대항력이 인정되면, 유찰로 매각가가 낮아져도 총 취득부담은 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 이 물건은 “얼마까지 유찰됐는가”보다 “임차보증금이 얼마이고 얼마나 배당되는가”를 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 보증금과 대항력 요건이 해명되기 전까지는 권리분석과 입찰가 산정을 보류하는 편이 안전합니다.