수원지방법원 2025타경53018. 경기도 광주시 신현동 ‘희합’ 1층 101호, 감정평가상 다세대주택(복층구조)입니다. 숫자만 보면 감정가 320,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 224,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 할인율보다 권리 인수가 먼저입니다. 을구 5번 주택임차권등기가 매각물건명세서상 인수권리로 명시되어 있고, 임차보증금 280,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차 배당 가정에서는 매각대금 224,000,000원 중 집행비용 3,936,000원을 뺀 220,064,000원이 임차인 보증금에 배당됩니다. 그래서 보증금 부족분 59,936,000원이 남고, 매수인은 낙찰가와 별도로 이 금액을 떠안습니다. 즉 비교 기준은 최저가 224,000,000원이 아니라 실질취득 283,936,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53018 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 581-28 희합 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(복층구조) · 1층 101호 |
| 소유자 | 권순택 (2019.09.24. 거래가 350,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 224,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이솔미 / 289,696,438원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권등기가 더 중요하다
데이터상 말소기준권리는 2025.10.30. 한국무역보험공사 가압류로 잡혀 있습니다. 그러나 이보다 앞선 을구 5번 주택임차권등기가 핵심입니다. 임차인 이솔미는 전입 2020.12.30., 확정일자 2020.12.14., 임차보증금 280,000,000원으로 표시되어 있고, 배당요구도 2025.01.14. 접수되어 있습니다. 매각물건명세서에도 이 주택임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이솔미 | 전유부분 전부 / 주거 (임차권등기) | 280,000,000원 | 2020.12.30 | 2020.12.14 | 2025.01.14 | 대항력 우선변제 인수 |
임차인 데이터상 is_guarantor=false, is_subrogation=false입니다. 따라서 보증기관의 대위·승계 중복신고로 볼 자료가 아니라, 실제 임차인 1명의 보증금으로 계산해야 합니다. 보증금은 합산할 중복 항목 없이 280,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
희합(喜合)은 총 7세대, 2016.09.13. 사용승인으로 표시됩니다. 제공된 최근 실거래 6건의 평균은 328,666,666원, 최저는 250,000,000원, 최고는 400,000,000원입니다. 다만 대상 면적은 40.41㎡로 표시되고, 실거래 표본 면적은 76.68㎡~77.58㎡라 면적 매칭은 false입니다. 따라서 실거래 평균은 참고 지표일 뿐, 현재 회차 판단은 실질취득 283,936,000원과 인수 리스크를 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 76.68㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2025.04 | 77.17㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2024.10 | 76.68㎡ | 1 | 252,000,000원 |
| 2022.07 | 77.58㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2022.07 | 77.17㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 2021.06 | 77.17㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 328,666,666원 |
현재 최저가는 실거래 평균 대비 68.2%로 표시되지만, 이 수치는 인수액을 제외한 숫자입니다. 실제 판단 기준인 실질취득 283,936,000원은 실거래 최저 250,000,000원보다 높고, 실거래 평균 328,666,666원보다는 낮습니다. 그러나 면적 매칭이 false이고, 인수권리·관계인 의심 메모가 겹치므로 “싸다”가 아니라 권리 해결이 선행되어야 하는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,936,000원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 이솔미 보증금 (우선변제) | 280,000,000원 | 220,064,000원 | 부족분 59,936,000원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 오포농업협동조합 | 192,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 신강동새마을금고 | 10,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 8번 경매개시결정 · 두산공작기계서부판매주식회사 | 289,696,438원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 서울신용보증재단 | 26,701,650원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 갑구 13번 경매개시결정 · 이솔미 | 289,696,438원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 7. 갑구 14번 가압류 · 한국무역보험공사 | 95,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차 가정에서 매수인 인수액은 59,936,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영으로 표시되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 함정 — 유찰돼도 싸지는 게 아니다
| 시나리오 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 224,000,000원 | 59,936,000원 | 283,936,000원 | 현재 기준도 인수형 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 156,800,000원 | 126,195,200원 | 282,995,200원 | 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 109,760,000원 | 172,576,640원 | 282,336,640원 | 총액은 보증금 근처로 유지 |
이 표가 이 사건의 결론입니다. 낙찰가가 224,000,000원에서 156,800,000원, 109,760,000원으로 내려가도 인수액은 59,936,000원에서 126,195,200원, 172,576,640원으로 커집니다. 그래서 실질취득은 계속 2.82억~2.84억대에 머뭅니다. 유찰 = 가격 메리트라고 단순 해석하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현동 행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 기준 대중교통 사정은 보통으로 표시되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택(복층구조)으로 이용 중입니다. 현장방문 시 폐문부재로 내부 확인은 하지 못했다는 참고사항이 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 사다리형 평지의 건부지로 표시됩니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 환금성. 총 7세대 소규모 다세대이며 최근 실거래 표본은 6건입니다. 면적 매칭이 false라 단순 평균가 적용에는 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가는 224,000,000원이지만, 인수액 59,936,000원을 더한 실질취득 283,936,000원으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 5번 주택임차권등기, 임대차계약일자 2020.12.14., 전입 2020.12.30., 확정 2020.12.14., 보증금 280,000,000원을 원본으로 대조해야 합니다.
- 명세서 인수문구 확인. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 표시됩니다. 이 문구가 입찰가 산정의 출발점입니다.
- 관계인 의심 메모 확인. notes에는 임차인 이솔미가 등기부상 권리자/채무자와 동일하다는 경고가 있습니다. 다툼 가능성은 별도 검토 대상입니다.
- 말소·확약 자료 확인. 제공 데이터에는 대항력 포기, 임차권등기 말소, 확약서가 없습니다. 없으면 인수액을 0원으로 계산할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·배당요구 자료를 직접 확인하고, 당해세·최우선변제·관리비 체납도 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “보증금 인수형”이다
이 사건은 겉으로는 1회 유찰되어 최저가가 감정가의 70%까지 내려온 물건입니다. 하지만 본질은 할인 물건이 아니라 대항력 임차권등기 인수형입니다. 현재 회차에서는 임차인 보증금 280,000,000원 중 220,064,000원만 배당되고, 부족분 59,936,000원이 매수인 인수로 남습니다. 그래서 실질취득은 283,936,000원입니다.
더 중요한 점은 다음 회차입니다. 2회, 3회 유찰되어 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 총액은 계속 보증금 근처에 고정됩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮아졌다”는 이유만으로 접근할 사건이 아닙니다. 권리 해결 자료가 확인되지 않는 한, 가격 메리트보다 인수 리스크가 먼저입니다.
