수원지방법원 2024타경92045. 용인시 처인구 유방동 대림스타빌2 4층 403호, 전용 37.7㎡ 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가는 170,000,000원인데 6회 유찰되어 최저가는 58,310,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건을 단순히 “감정가의 34.3%”로 보면 안 됩니다. 등기된 임차권 보증금이 175,000,000원이고, 배당표상 부족분이 118,139,580원으로 계산되는 구조이기 때문입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 보정 요소가 있습니다. 주택도시보증공사 측에서 2026.02.09 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 김상윤 임차권에 대한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 이 확약은 김상윤 임차권에 한정되므로, 별도 점유자로 조사된 김고운의 실제 점유상태와 보증금 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경92045 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 유림로 105, 4층403호 (유방동, 대림스타빌2) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 37.7㎡ · 4층 403호 |
| 소유자 | 최대현 (2021.09.06. 거래가 175,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 58,310,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,719,177원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차권은 확약서가 핵심
말소기준은 2023.03.15. 갑구 6번 압류입니다. 그 이후의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 문제는 2023.08.18. 등기된 김상윤 임차권입니다. 김상윤은 임대차계약일자 2021.07.26, 점유개시일자 2021.08.13, 주민등록일자 2021.08.20, 확정일자 2021.07.26로 말소기준보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 모두 걸립니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복 합산 없음
| 성명 | 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김고운 | 주거 | 2024.03.20 / 해당 없음 | 미상 | 없음 말소기준 2023.03.15 이후 전입 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 김상윤 | 주거 건물의 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2021.08.20 / 2021.07.26 | 175,000,000원 | 있음 말소기준 이전 전입 | 있음 배당요구 2023.08.18 | 실질 인수 0원* 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 |
주택도시보증공사는 신청채권자이자 김상윤 관련 보증금 채권을 주장하는 주체로 보이며, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 합산하지 않습니다. 이 표에서 실제 임차인으로 읽어야 할 사람은 김고운, 김상윤 2명입니다. 김고운은 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금이 미상이고 주거 점유자로 조사되어 명도·현장 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이는 이유와 표본의 한계
대림스타빌Ⅱ는 9세대, 사용승인일 2019.06.07의 소규모 다세대입니다. 비교 가능한 거래 표본은 전용 37.7㎡, 4층, 2021.08 거래가 175,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 37.7㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 평균 | 37.7㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득은 58,310,000원*으로, 확인 거래 175,000,000원의 33.3%입니다. 이 수치만 보면 매우 낮아 보입니다. 다만 거래 표본이 1건이고, 같은 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 6.0회로 높습니다. 즉 시장성이 좋은 물건이라기보다, 권리와 점유 확인이 까다로워 가격이 크게 밀린 물건으로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,449,580원 | 약 매각가의 2.5% 추정 |
| 1. 임차인 김상윤 보증금 | 175,000,000원 | 56,860,420원 | 부족분 118,139,580원 · 확약 적용 시 실질 인수 0원* |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,719,177원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
*김상윤 임차권은 배당표상 부족분 118,139,580원이 발생하지만, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약으로 실질 인수 0원으로 판단합니다. 이 효과는 김상윤 임차권에만 적용됩니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 총액은 내려가지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 34%) | 58,310,000원 | 118,139,580원 | 58,310,000원* |
| 7회 유찰 시 (감정가 27%) | 46,648,000원 | 129,591,664원 | 46,648,000원* |
| 8회 유찰 시 (감정가 22%) | 37,318,400원 | 138,753,331원 | 37,318,400원* |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 물건은 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 총액이 거의 고정됩니다. 이 사건도 확약이 없다면 “유찰될수록 싸지는 물건”이 아닙니다. 현재 회차에서 최저가 58,310,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 되고, 확약서 원본의 효력과 적용 범위를 확인한 뒤 실질취득을 계산해야 합니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 용인시 처인구 유방동 소재 유방5동 마을회관 북서측 인근입니다.
- 주위환경. 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재합니다. 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 4층 403호이며, 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비가 확인됩니다.
- 토지. 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 포함됩니다. 공시지가 757,700원/㎡, 토지면적 541.0㎡입니다.
- 하자 표시. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 김상윤 임차권의 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 임차권등기 말소 확약이 실제 매수인에게 문제없이 작동하는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 김고운 점유 확인. 김고운은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금 미상 점유자입니다. 실제 거주 여부, 퇴거 협의 가능성, 인도명령 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.09.06. 민간임대주택 등기가 있으므로 말소·승계·제한 여부를 입찰 전 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 9세대 소규모 다세대이고 확인 거래 표본은 1건입니다. 단지형 아파트처럼 즉시 환금되는 물건으로 보면 안 됩니다.
- 관리비·점유 비용. 명도 지연, 미납 관리비, 점유자 협의 비용을 별도로 잡아야 합니다.
- 가격 상한. 실질 인수 0원*이 확정될 때만 최저가 58,310,000원이 의미 있습니다. 확약 적용이 흔들리면 입찰가 계산은 전면 재검토해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 “싼 물건”이 아니라 “확약서를 검증해야 하는 물건”
이 사건의 핵심은 6회 유찰이나 감정가 대비 34.3%가 아닙니다. 보증금 175,000,000원 임차권이 최저가보다 훨씬 크다는 점, 그리고 그 임차권에 대해 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있다는 점입니다. 확약이 유효하게 작동하면 실질취득은 58,310,000원*으로 낮습니다. 반대로 확약 적용에 문제가 생기면 현재 회차 기준 부족분 118,139,580원이 다시 매수인 리스크가 됩니다.
따라서 결론은 단순합니다. 김상윤 임차권 확약 원본 확인 + 김고운 점유 확인이 끝나야 입찰 검토가 가능합니다. 가격 자체는 낮지만, 9세대 다세대·6회 유찰·보증금 미상 점유자가 겹쳐 A급 안전형은 아닙니다. 권리 리스크가 해소된다는 전제에서만 제한적으로 접근할 만한 검증형 B등급 물건입니다.
