수원지방법원 2025타경53021. 성남시 수정구 태평동 7314-4, 전용 63.70㎡ 전부를 사용하는 지하층 다세대주택입니다. 감정가는 213,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 104,370,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 권리구조의 핵심은 낙찰가 할인율보다 2021.08.30 설정된 김민석 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

특히 눈에 띄는 것은 임차보증금 120,000,000원의 주택임차권입니다. 등기상 임차권자는 한국토지주택공사로 표시돼 있지만 보증기관 승계 신고에 해당해 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 주민등록일자는 2022.06.16로 말소기준 2021.08.30보다 늦어 대항력은 없습니다. 더구나 서울보증보험이 2026.01.27 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권 때문에 매수인이 떠안을 금액은 실질 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

현재 살아 있는 권리 중 기준이 되는 것은 을구 9번 김민석 근저당권 28,000,000원입니다. 이후 설정된 을구 12번 김민석 근저당권 25,000,000원, 경기신용보증재단·하나캐피탈·신용보증기금의 가압류, 한국토지주택공사 명의 주택임차권, 서울보증보험의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 압류·강제경매·근저당권들은 이미 말소돼 이번 낙찰의 인수권리로 남지 않습니다.

② 임차권 분석 — 보증금 120,000,000원, 그러나 인수 0원

보증금 120,000,000원 자체를 다른 채권과 더해 “실제 임차보증금 부담”으로 계산하면 안 됩니다. 이 신고는 보증기관 승계 건이고, 주민등록일자가 말소기준보다 늦어 대항력도 없습니다. 확약서에서는 서울보증보험이 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 명시했습니다. 따라서 최저가 104,370,000원에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액은 104,370,000원으로 봅니다.

③ 가격 검증 — 49%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

현재 최저가는 감정가 213,000,000원의 49%인 104,370,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 할인 폭은 커 보입니다. 그러나 이 물건은 지하층 다세대이고, 동일 면적에 매칭되는 실거래 표본이 확인되지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 거래가와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.

신한빌라 경매 통계에는 평균 유찰 횟수가 2.0회, 매각률이 0.0%로 표시됩니다. 본건 역시 이미 2회 유찰됐습니다. 특히 지하층은 같은 면적의 지상층과도 가격·환금성이 다를 수 있으므로, 응찰 전에는 인근 유사 지하층 다세대의 실제 거래와 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,370,000원 가정)

채권총액 280,646,494원 중 예상배당은 102,108,820원, 미배당은 178,537,674원입니다. 신청채권자 서울보증보험의 청구액 128,084,383원은 현재 가정에서 예상배당 0원으로 표시됩니다. 소유자 잔여도 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성남시의료원 동측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 물건 특성. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 지하층 1호입니다. 급·배수, 위생, 난방, 도시가스 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 정방형의 평탄한 토지이며 세로와 접합니다. 토지면적은 272.1㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류와 접합니다. 공시지가는 3,430,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기환경규제지역·비행안전제5구역·상대보호구역 등에 포함되며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 지하층 다세대이고 10세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회로 표시됩니다. 실거래 확인 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.01.27 서울보증보험이 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문과 적용 대상을 매각기일 전 다시 확인하세요.
• 임차권 승계 관계 확인. 등기상 한국토지주택공사 임차권과 서울보증보험의 양도·승계 관계, 배당요구 내용을 원본 서류에서 대조하세요.
• 지하층 실거래 확인. 전용 63.70㎡ 또는 유사 면적의 인근 지하층 다세대 거래를 직접 비교해 104,370,000원의 시장 적정성을 확인하세요.
• 침수·채광·환기 확인. 지하층 특성상 현장 방문을 통해 실제 상태와 수선 필요 여부를 점검하는 것이 중요합니다.
• 명도 상태 확인. 실제 점유자를 현장에서 확인하고 인도·명도에 필요한 절차를 점검하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능 항목은 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.

맺으며 — “권리는 정리됐지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다”

이 사건의 권리구조는 결론이 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.08.30 김민석 근저당이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차보증금 120,000,000원의 임차권도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며, 서울보증보험의 대항력 포기·임차권 말소 확약까지 있어 매수인 인수는 0원입니다.

다만 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 매력이 확인된 것은 아닙니다. 이 물건은 지하층 다세대이고 이미 2회 유찰됐으며 동일 면적 실거래 표본이 없어 시세 대비 할인 여부를 검증할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격은 현장검증으로 정리하는 편이 맞습니다. 104,370,000원이 정말 싼지는 감정가가 아니라 실제 지하층 거래가격과 향후 매도 가능성으로 판단해야 합니다.