수원지방법원 2025타경53033. 하남시 망월동 퀸즈파크미사2차 4층 413호입니다. 현재 소유자는 안효황이며, 2021.10.21. 매매를 원인으로 155,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기 흐름의 핵심은 2023.08.24. 설정된 이창희의 주택임차권과 2024.02.27. 하남시 압류입니다. 선언된 말소기준권리는 하남시 압류이고, 그 뒤의 2025.09.22. 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 임차권등기에는 임대차계약일자 2021.05.29., 확정일자 2021.06.04., 점유개시일자 2021.08.15., 주민등록일자 2021.08.17., 보증금 160,000,000원이 기재되어 있습니다. 다만 임차인 분석상 대항력 판정값은 확정되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이 위험을 뒤집는 결정적 자료가 2026.05.26. 제출된 주택도시보증공사의 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1138 퀸즈파크미사2차 4층 413호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변남로 131 |
| 용도 / 이용상태 | 공부상 아파트 · 감정평가 이용상태 오피스텔(복층구조) |
| 소유자 | 안효황 (2021.10.21. 매매 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2024.02.27. 하남시 압류입니다. 2023.08.24. 이창희의 주택임차권은 그보다 앞서 있으므로 등기 순서만 보면 매수인 인수 가능성을 먼저 검토해야 합니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.05.26. 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 이창희 임차인에게 적용되므로, 해당 임차보증금 미배당액이 발생해도 매수인 실질 인수는 0원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이창희 제4층 제413호 18.9296㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 가능·미상 임차인 분석상 확정 판정 불가 | 주장 배당요구 · 확약서상 우선변제권 주장 | 실질 0원 2026.05.26. 대항력 포기 확약 |
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 93,800,000원으로 감정가 134,000,000원에서 2회 유찰된 회차입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
권리비용 측면에서는 이창희 임차인의 확약을 반영하면 현재 최저가 기준 실질취득액은 93,800,000원입니다. 다만 이 숫자를 실제 시장가치와 비교하려면 오피스텔 이용상태, 복층구조, 해당 호수의 실거래 및 매물가를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 주택도시보증공사 · 경매개시결정 | 160,000,000원 | 91,711,600원 |
| 미배당 | - | 68,288,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 신청채권자 배당에 사용됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원이며, 이창희 임차인에 대해서는 2026.05.26. 대항력 포기 확약이 제출되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미사역 남동측에 위치하며 주위는 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 미사역과 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(복층구조)로 이용 중이며, 토지도 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 옥내소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 남동측과 남서측 도로에 접합니다.
- 위반건축물. 제공된 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.26. 제출된 대항력 포기 확약서의 제출 주체·대상 임차인·효력 범위를 매각기록 원본에서 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 이창희 임차권의 보증금 160,000,000원, 임대차계약일자 2021.05.29., 확정일자 2021.06.04., 점유개시일자 2021.08.15., 주민등록일자 2021.08.17.을 원문과 대조하세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 아파트지만 감정평가 이용상태는 오피스텔(복층구조)입니다. 대출·세금·전입·환금성 판단에 영향을 줄 수 있으므로 건축물대장과 현황을 직접 확인하세요.
- 호수 확인. 사건 주소는 413호이나 감정요항표 건물구조 설명에는 421호가 기재돼 있습니다. 대상 물건 특정에 오류가 없는지 확인이 필요합니다.
- 시세 조사. 최근 실거래 자료가 없으므로 최저가 93,800,000원을 시세와 직접 비교한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 해소, 가격은 별도 검증”
이 사건은 처음 보면 160,000,000원의 선순위 가능 임차권 때문에 강한 인수형처럼 보입니다. 그러나 2026.05.26. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약 때문에 이창희 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 현재 최저가 93,800,000원에서 신청채권자에게 91,711,600원이 배당되고 68,288,400원이 미배당되더라도, 그 미배당액을 매수인이 떠안는 구조로 보지 않는 것이 본건의 핵심입니다.
다만 권리 문제가 풀렸다고 곧바로 좋은 가격이 되는 것은 아닙니다. 2회 유찰됐지만 비교할 최근 실거래 자료가 없고, 사건상 아파트와 감정상 오피스텔(복층구조)이라는 용도 차이까지 있습니다. 따라서 결론은 권리상 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 시세 조사 전까지 보류입니다.
