수원지방법원 2025타경53042. 분당구 정자동 ‘정자동3차푸르지오시티’ 비동 29층 2904호로, 건축물현황도면과 탐문조사상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기만 보면 현재 소유자는 강주희이고, 2015년 설정됐던 신한은행 근저당권 180,000,000원은 2020.11.16 말소, 2020년 설정됐던 최웅철의 전세권 210,000,000원도 2024.11.12 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 두 권리를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
현재 등기상 핵심 권리는 2025.03.14 디블록파트너스 주식회사 가압류 335,779,375원과 그 뒤의 2025.09.26 강제경매개시결정입니다. 두 등기권리는 매각으로 소멸할 수 있지만, 등기부 밖 점유관계는 별도로 봐야 합니다. 윤호진은 가압류보다 앞선 2024.11.12 전입으로 조사됐고 배당요구도 2025.11.03 접수했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 매수인 승계액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 정자동 162-2 정자동3차푸르지오시티 비동 29층2904호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 34층 건물 내 29층 · 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 강주희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 코리아신탁 주식회사 / 268,399,793원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 등기 발급일 | 2026.07.11 |
① 권리 흐름 — 말소등기보다 ‘선순위 전입’이 핵심
2015년 신한은행 근저당권과 2020년 최웅철 전세권은 각각 2020.11.16과 2024.11.12에 말소됐습니다. 현존 권리 중 가장 빠른 등기는 2025.03.14 가압류이므로 이를 기준으로 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 점유자 윤호진의 전입일이 이보다 앞선 2024.11.12라는 점입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤호진 | 2024.11.12 | 미상 | 확정일자 미상 배당요구 2025.11.03 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 보증금 가능 |
보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아니라 윤호진 본인이 점유자로 조사된 사례이므로 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 확인되지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아, 배당 참여 범위와 잔존 보증금 규모는 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 70%는 시세 할인율이 아니다
감정가는 220,000,000원이고 현재 최저가는 154,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 물건군의 실거래 비교가격이 확인되지 않았고, 선순위 전입 점유자의 보증금도 미상입니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다.
특히 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 존재한다면, 낙찰가가 내려가더라도 매수인이 부담할 미배당 보증금이 추가될 수 있습니다. 가격 판단 기준은 154,000,000원 자체가 아니라 낙찰가와 인수 보증금을 합친 실질취득가여야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 | - |
| 2. 신한은행 근저당권 | 180,000,000원 | 151,044,000원 | 28,956,000원 |
| 3. 최웅철 전세권 | 210,000,000원 | 0원 | 210,000,000원 |
| 4. 디블록파트너스 주식회사 가압류 | 335,779,375원 | 0원 | 335,779,375원 |
| 5. 코리아신탁 주식회사 경매신청채권 | 268,399,793원 | 0원 | 268,399,793원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
위 배당 가정의 채권 총액은 994,179,168원, 채권자 배당액은 151,044,000원, 미배당 총액은 843,135,168원입니다. 점유자 윤호진의 보증금은 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 분당경찰서 남측 인근으로, 상업·업무용 부동산과 오피스텔·아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 정자역이 있습니다. 정자역은 분당선과 신분당선을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 34층 건물 내 29층 2904호이며 사용승인일은 2015.06.12입니다. 시스템창호, 위생·급배수, 지역난방, 승강기, 소화설비와 지하주차시설이 조사됐습니다.
- 도로. 단지 서측 약 40m, 동측 약 20m 도로에 접하고 남측 약 8m 보행자 전용도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역에 속하며 공시지가는 10,390,000원/㎡입니다. 토지는 사다리형 평지로 업무시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·비행안전제3구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 윤호진의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 개시, 확정일자와 배당요구 내용을 매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역에서 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력이 인정될 경우 예상 미배당 보증금을 낙찰가에 더해 총 취득비용을 계산해야 합니다.
- 말소등기 정합성. 2020년 말소된 근저당권과 2024년 말소된 전세권이 배당 가정에 포함된 이유를 법원 배당자료와 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인이 실제 점유 중이라면 보증금 반환과 인도 시점이 연동될 수 있으므로 일반적인 인도명령만으로 즉시 명도가 끝난다고 가정하면 안 됩니다.
- 관리비 체납. 오피스텔의 공용부분 관리비 체납액과 승계 가능 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 용도·규제. 오피스텔 이용상태와 토지거래계약 허가구역 등 규제의 적용 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 매각서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문서를 서로 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 220,000,000원에서 154,000,000원까지 내려왔지만, 가격 메리트를 숫자 그대로 받아들이기 어렵습니다. 과거 근저당권과 전세권은 말소됐으므로 등기상 선순위 담보의 직접 인수보다, 2024.11.12 전입한 윤호진의 임차보증금이 진짜 승부처입니다.
윤호진의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 현재 상태에서는 대항력을 단정할 수 없고, 매수인이 승계할 금액도 계산할 수 없습니다. 대항력이 인정되면 실질취득가는 154,000,000원 + 미배당 보증금이 됩니다. 따라서 결론은 최저가만 보면 입찰 보류, 임대차 금액과 배당관계를 확인한 뒤 재평가입니다.