수원지방법원 2025타경53061. 성남시 중원구 금광동에 있는 2022년 사용승인 공동주택의 지하층 비101호입니다. 전체 6세대 규모이고 대상면적은 40.69㎡입니다. 등기상 소유자는 정지창이며, 2022.06.22 소유권을 이전받았습니다. 사건의 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원이고 임차인도 없습니다.
다만 권리 순서와 배당 구조는 단순하지 않습니다. 말소기준 표시는 2023.09.22 설정된 광주지구축산업협동조합 근저당권 258,000,000원이지만, 예상배당표는 그보다 앞선 을구 1번 강구수산업협동조합 근저당권을 선순위로 보아 매각대금 대부분을 배당합니다. 따라서 신청채권자에게 일부라도 배당되는 구조가 아니라, 신청채권자 배당액이 0원인 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 금광동 3085 금광동3085공동주택주건축물 제1동 지하층 비101호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 중원구 광명로361번길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 근린생활시설(사무소) · 실제 이용상황 미상 |
| 면적 / 층 | 40.69㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 지하층 비101호 |
| 소유자 | 정지창 (2022.06.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 221,200,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 225,412,858원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 배당순위는 반드시 원본 대조
임차인 없음. 임차보증금, 대항력, 우선변제권 및 보증기관 승계로 계산되는 인수액은 없습니다. 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
② 가격 비교 — 실거래 610,000,000원을 그대로 시세로 쓰면 안 된다
확인되는 최근 거래는 같은 공동주택의 2026.03 거래 1건입니다. 다만 경매 대상과 면적 및 층이 일치하지 않아 직접적인 적정가 판단 자료로 쓰기 어렵습니다.
| 구분 | 거래월 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 경매 대상 | 매각기일 2026.07.06 | 40.69㎡ | 지하층 | 최저가 221,200,000원 |
| 최근 실거래 | 2026.03 | 76.51㎡ | 3층 | 610,000,000원 |
수치상 최저가는 최근 실거래가의 36.3%입니다. 하지만 최근 실거래 면적은 76.51㎡로 대상면적 40.69㎡보다 크고, 거래 층도 3층으로 지하층인 대상 호실과 다릅니다. 대상 호실은 공부상 사무소이고 이용상황도 미상이라, 이 비율은 가격 메리트를 입증하는 할인율이 아니라 서로 다른 물건의 단순 금액 비율로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,896,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 강구수산업협동조합 | 1,440,000,000원 | 217,303,200원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 진접농업협동조합 | 228,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 광주지구축산업협동조합 | 258,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 김효근 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당 · 최정숙 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 삼성카드 | 14,422,347원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 35,416,676원 | 0원 |
| 8. 을구 9번 근저당 · 경기신용보증재단 | 45,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 8번 가압류 · 삼성카드 | 13,338,841원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,334,177,864원 중 채권자 배당액은 217,303,200원이고, 미배당액은 2,116,874,664원입니다. 217,303,200원은 신청채권자가 아니라 선순위 을구 1번 강구수산업협동조합에 배당됩니다. 신청채권자 농업협동조합자산관리회사의 청구액 225,412,858원에 대한 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차별 시나리오 — 인수는 없지만 선순위 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 221,200,000원 | 217,303,200원 | 2,116,874,664원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 154,840,000원 | 151,872,240원 | 2,182,305,624원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 108,388,000원 | 106,070,568원 | 2,228,107,296원 | 0원 |
낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반면 선순위 채권에 돌아가는 배당액은 217,303,200원에서 151,872,240원, 106,070,568원으로 줄고 총 미배당액은 커집니다. 신청채권자는 세 시나리오 모두 배당액 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남동중학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 징크지붕 4층 건물의 지하층 비101호입니다. 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설인 사무소이나 실제 이용상황은 확인되지 않았습니다. 주거용 다세대로 단정하면 안 됩니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·성남금광2 지구단위계획구역·도심 공공주택 복합지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 ㎡당 3,268,000원입니다.
- 허가구역. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도에 적용되는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 이용상태 확인. 공부상 사무소이지만 실제 이용이 미상입니다. 주거·사무실·창고 등 현재 용도와 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지하층 상태 확인. 채광·환기·습기·누수·배수·곰팡이·출입구 형태와 도로 대비 높이를 직접 확인해야 합니다.
- 비교사례 재조사. 610,000,000원 거래는 76.51㎡ 3층으로 면적과 층이 다릅니다. 40.69㎡ 지하층 또는 유사한 근린생활시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 을구 1번 일부포기, 을구 2번 해지, 말소기준 표시와 배당표 선순위의 관계를 등기사항·매각물건명세서·채권계산서에서 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 착오 금지. 217,303,200원은 농업협동조합자산관리회사가 아니라 강구수산업협동조합 예상배당액입니다. 신청채권자 예상배당은 0원입니다.
- 세금·관리비 확인. 당해세와 공용부분 관리비 등 매각대금 외 부담 가능 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도별 금융·환금성 점검. 공부상 근린생활시설 여부가 담보대출, 임대수요 및 재매각에 미치는 영향을 금융기관과 중개 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 입찰은 아니다
이 물건의 계산상 매수인 인수액은 0원이고 임차인도 없습니다. 권리 인수만 보면 부담이 낮습니다. 그러나 배당은 선순위 을구 1번 강구수산업협동조합에 217,303,200원이 집중되고, 신청채권자 농업협동조합자산관리회사의 예상배당은 0원입니다. 말소기준 표시와 배당표의 선순위 관계를 원본으로 확인해야 하는 이유입니다.
가격 역시 최저가 221,200,000원이 최근 실거래 610,000,000원의 36.3%라는 숫자만으로 평가할 수 없습니다. 대상은 40.69㎡ 지하층이고 비교 거래는 76.51㎡ 3층입니다. 공부상 사무소이면서 실제 이용상황도 미상입니다. 권리는 조건부 합격, 가격 판단은 현장과 동일용도 비교사례 확인 전까지 보류. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 지하층 근린생활시설의 실제 가치와 향후 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
