126,700,000원
수원지방법원 2025타경53079. 성남시 분당구 구미동 포스빌 7층 791호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 181,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 126,700,000원입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 “한 번 유찰돼 70%까지 내려온 물건”으로 보면 안 됩니다. 2023.06.09 진대현 명의로 전세금 170,000,000원의 전세권이 건물 전부에 설정되어 있고, 경매개시결정은 그보다 뒤인 2025.09.26에 들어왔습니다.
등기 권리판정에서도 해당 전세권은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 반면 예상배당에서는 현재 최저가 126,700,000원을 기준으로 집행비용 2,573,800원을 먼저 제외하고 전세권자에게 124,126,200원을 배당해 45,873,800원의 미배당이 발생합니다. 따라서 낙찰가만 126,700,000원이라고 보는 대신, 미배당액이 승계된다는 보수적 가정에서는 실질취득 부담이 172,573,800원 수준까지 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53079 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 구미동 156 포스빌 7층 791호 · 성남대로 51 |
| 물건종류 / 층 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지상 8층 중 7층 |
| 소유자 | 현미숙 · 2012.04.27 매매 · 거래가액 142,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 강정숙 / 170,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 진대현 / 전세금 170,000,000원 / 2023.06.09 설정 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 전세권이 경매개시보다 먼저다
핵심 순서는 명확합니다. 현미숙의 소유권이전 뒤 2022.12.05 민간임대주택등기가 들어왔고, 이어 2023.06.09 진대현의 전세권 170,000,000원이 설정됐습니다. 경매개시결정은 2025.09.26로 그보다 뒤입니다. 이 사건에서 말소기준으로 계산된 권리는 경매개시결정이며, 전세권은 그보다 선순위입니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 성명 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 금액 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진대현 | 주거 | 미상 | 미상 | 임차보증금 미상 등기 전세금 170,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
진대현은 실제 임차관계 조사상 주거 사용자로 나타나지만, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 주택임대차보호법상 대항력을 “있다”고 단정할 수 없습니다. 따라서 임차인 지위만 놓고 보면 대항력 가능·미상이 정확한 표현입니다.
다만 임차인 대항력과 별개로 등기부에는 진대현 명의의 전세권 자체가 170,000,000원으로 설정돼 있습니다. 따라서 이 사건의 인수 위험은 전입일만 확인해서 끝나는 문제가 아니라, 등기 전세권의 배당요구 및 매각 후 존속 여부까지 함께 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 실제 확인 대상자는 진대현 1명입니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가를 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 126,700,000원은 감정가 181,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 물건에는 선순위 전세권 문제가 걸려 있습니다. 현재 배당가정상 전세권자에게 124,126,200원이 배당되고도 45,873,800원이 남습니다.
이 미배당액이 매수인에게 승계된다는 보수적 기준을 적용하면, 126,700,000원 + 45,873,800원 = 172,573,800원으로 실질 부담이 올라갑니다. 따라서 낙찰가 126,700,000원만 놓고 “감정가보다 54,300,000원 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 전세권 문제를 먼저 제거한 뒤에야 가격 할인율을 논할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 을구 1번 전세권 · 진대현 | 170,000,000원 | 124,126,200원 |
| 경매신청 채권자 · 강정숙 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 전세권 미배당 | - | 45,873,800원 |
현재 최저가 126,700,000원 가정. 집행비용 2,573,800원을 제외한 금액이 전세권자에게 배당되며, 전세금 170,000,000원 중 45,873,800원이 미배당으로 남습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 추가 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 민간임대주택등기 — 별도 확인이 필요한 표제
갑구에는 2022.12.05 민간임대주택등기가 있습니다. 원인은 2018.07.17 민간임대주택 등록으로, “임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택”이라는 내용이 기재되어 있습니다.
이 등기는 경매개시보다 먼저 존재하고 있으며, 현재 자료만으로 매각 후 처리 결과를 단정하지 않습니다. 입찰 전 등록 상태·임대의무기간·매각에 따른 처리 여부를 원본 서류에서 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 성남시 분당구 구미동, 수인분당선 오리역 서측 인근. 주변은 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 버스정류장과 오리역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 7층 791호. 사용승인일은 2004.06.12이며 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 45m 내외, 서측 약 20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(분당), 토지면적 6,401.6㎡, 공시지가 11,040,000원/㎡입니다.
- 시설. 기본 위생·급배수·소화전·승강기·지하주차장 설비가 설치되어 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 배당요구 확인. 진대현의 전세권이 실제로 배당요구됐는지, 배당 후 소멸하는 구조인지 매각물건명세서와 기록 원본에서 확인해야 합니다.
- 인수액 확정. 현재 시뮬레이션의 45,873,800원 미배당을 인수하지 않는다고 단정하지 말고, 매수인 승계 여부를 법원 기록으로 확정해야 합니다.
- 대항력 확인. 진대현의 전입신고일이 미상입니다. 전입세대열람·점유관계 등을 통해 주택임대차보호법상 대항력 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.05 기재된 민간임대주택 등록의 현재 상태와 임대의무 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 가격은 권리 확인 후. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 선순위 전세권을 포함한 실질부담을 확정하기 전에는 “저가 매수” 판단을 하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 서류를 서로 대조해 권리소멸 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 숫자는 126,700,000원이 아니라 170,000,000원이다
이 물건의 현재 최저매각가는 126,700,000원이지만 권리분석의 중심 숫자는 전세권 170,000,000원입니다. 전세권은 2023.06.09 설정됐고 경매개시결정은 2025.09.26로 뒤에 있습니다. 현재 매각가 가정에서도 전세권자에게 전액 배당되지 못해 45,873,800원이 남습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “유찰돼 싸졌다”가 아니라 “선순위 전세권 처리부터 확정해야 한다”입니다. 미배당액 승계를 가정하면 현재 실질부담은 172,573,800원으로 올라가며, 추가 유찰 시 낙찰가는 낮아져도 전세권 미배당은 오히려 커집니다. 실거래 비교자료도 없어 시세 대비 할인 여부는 판단하지 않습니다. 가격보다 권리 확인이 먼저인 C급 주의 물건으로 보는 것이 적절합니다.
