수원지방법원 2025타경53128. 경기도 광주시 신현동 1004-2, 도로명주소 상태길 101-3의 4층 401호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박현아이며, 2019.06.13 매매를 원인으로 거래가액 200,000,000원에 취득하여 2019.08.13 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 이 사건에서 중요한 권리는 근저당이 아니라 2015년부터 대항요건을 갖춘 임차인 김영희의 임차보증금 180,000,000원입니다.

김영희는 임대차계약일 2015.07.06, 점유개시 2015.08.12, 확정일자 2015.08.12, 주민등록일자 2015.08.13으로 기재되어 있습니다. 2024.12.30에는 전유부분 전부에 대해 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐고 배당요구도 이뤄졌습니다. 강제경매개시결정은 2025.10.02이므로 이 임차권은 그보다 앞섭니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

2014.04.09 설정된 우리은행 근저당권 234,000,000원과 156,000,000원은 2014.05.23 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 김영희가 2015.08.12 점유와 확정일자를 갖추고 2015.08.13 주민등록을 마쳤으며, 2024.12.30 보증금 180,000,000원의 임차권등기를 했습니다. 제공된 권리분석상 말소기준은 2025.10.02 강제경매개시결정이고, 김영희 임차권은 그보다 앞서므로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리로 분류됩니다.

임차인 현황

김영희는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 기재되어 있습니다. 별도로 ‘기사항전’이라는 주거 점유 신고도 존재하며 보증금은 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차관계와 중복 여부를 원문에서 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가 54.5%가 아니라 실질취득 114.8%

1004갤러리는 총 9세대이며 사용승인일은 2013.12.27입니다. 대상 면적은 59.565㎡이고, 동일 면적 최근 거래는 2026.05의 59.57㎡ 2층 158,500,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 158,500,000원입니다.

표면상 최저가 86,436,000원은 최근 시세의 54.5%입니다. 그러나 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 미배당 임차보증금 95,519,848원을 합친 실질취득 181,955,848원은 최근 12개월 평균 158,500,000원의 114.8%로, 최근 거래보다 23,455,848원 높습니다.

즉 추가 유찰로 최저가가 60,505,199원, 42,353,639원까지 내려가도 인수액이 각각 120,983,895원, 138,808,727원으로 커져 실질취득은 각각 181,489,094원, 181,162,366원입니다. 낙찰가만 떨어질 뿐 총 부담은 최근 실거래 158,500,000원 아래로 내려가지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 86,436,000원 가정)

김영희 보증금의 미배당액 95,519,848원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신현초등학교 남서측 근거리에 위치하고, 부근은 다세대주택·근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층 건물로 사용승인일은 2013.12.27입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 부지·도로. 토지는 세장형 완경사 공동주택 부지이며 서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 770,900원/㎡입니다.
• 환금성. 1004갤러리는 총 9세대이며 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰횟수는 3.0회이고 낙찰률은 0.0으로 집계돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 86,436,000원이 아니라 인수 95,519,848원을 더한 181,955,848원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 김영희 임차권 원본 확인. 임대차계약일·점유개시·주민등록·확정일자·임차권등기명령·배당요구 및 실제 보증금 지급내역을 대조해야 합니다.
• 채권자와 임차인 관계 확인. 김영희가 강제경매 채권자이면서 임차인으로 기재되어 있어 관계인 여부와 가장임차인 가능성 경고를 확인해야 합니다.
• ‘기사항전’ 확인. 전입 2015.08.13, 확정일자 2015.08.12, 배당요구 2025.09.30으로 기재됐으나 보증금은 미상입니다. 김영희와 별개의 임차관계인지 원문 확인이 필요합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 각각 181,489,094원, 181,162,366원으로 유지됩니다.
• 다락 확인. 건축물대장 도면상 다락이 소재하는 것으로 확인되므로 내부구조와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “86,436,000원에 사는 물건”이 아니다

이 사건의 표면 최저가는 감정가 252,000,000원에서 3회 유찰돼 86,436,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 김영희의 보증금 180,000,000원은 낙찰가보다 크고, 현재 배당으로 회수되지 못하는 95,519,848원을 매수인이 인수하게 됩니다.

따라서 현재 회차의 실질취득은 181,955,848원입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 158,500,000원보다 23,455,848원 높고, 시세 대비 114.8%입니다. 추가로 한두 번 더 유찰돼도 인수액이 그만큼 늘어나기 때문에 총 부담은 180,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.

권리도 복잡하고, 실질가격도 최근 거래보다 높습니다. 특히 별도의 보증금 미상 주거 신고와 김영희의 채권자·임차인 관계까지 확인해야 합니다. 이 물건의 판단 기준은 ‘얼마나 많이 유찰됐느냐’가 아니라 선순위 임차보증금이 실제로 얼마 남아 승계되는가입니다.