수원지방법원 2025타경53128. 광주시 신현동 ‘1004갤러리’ 4층 401호, 전용면적 59.565㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 252,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 최저매각가는 176,400,000원으로 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가 대비 30% 할인처럼 보이지만, 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 미배당액을 더한 실질취득액입니다.
김영희는 2015.08.13. 주민등록, 2015.08.12. 확정일자와 점유개시일을 갖고 있으며, 180,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2025.10.02. 강제경매개시결정보다 앞선 임차인이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 최저가로 매각될 경우 집행비용을 제외한 173,130,400원이 배당되고, 남은 6,869,600원은 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53128 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 1004-2 4층 401호 · 도로명 경기도 광주시 상태길 101-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.565㎡ · 지상 4층 건물의 4층 |
| 단지 / 사용승인 | 1004갤러리 · 총 9세대 · 2013.12.27. |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 건축물대장 도면상 다락 소재 |
| 소유자 | 박현아 (2019.06.13. 매매, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 176,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영희 / 189,172,260원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
2014.04.09. 설정된 우리은행 근저당권 2건은 2014.05.23. 해지를 원인으로 모두 말소됐고, 2024.07.03. 원주세무서 압류도 2024.08.06. 해제되어 말소됐습니다. 따라서 이들 권리가 매수인에게 별도로 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 등기상 핵심은 2015년부터 대항요건을 갖춘 김영희의 임차권과 2025.10.02. 강제경매개시결정입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영희 | 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 전입 2015.08.13. 점유 2015.08.12. | 2015.08.12. | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 인수 有 현재 회차 미배당 6,869,600원 |
| 기사항전 | 주거 · 점유 부분 미상 | 2015.08.13. | 2015.08.12. | 미상 | 대항력 표시 우선변제 표시 인수액 미상 2025.09.30. 배당요구 |
두 번째 임차인 표기는 김영희와 전입일·확정일자가 같지만 이름, 점유 부분, 보증금이 명확하지 않습니다. 별도 임차인인지 표기상 중복인지에 따라 인수 위험이 달라지므로 매각물건명세서와 현황조사서 원문을 대조해야 합니다. 확인 전에는 김영희의 6,869,600원만을 전체 인수액으로 단정할 수 없습니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
1004갤러리의 유사 면적 최근 실거래는 2026년 5월, 전용 59.57㎡ 2층 158,500,000원 1건입니다. 현재 최저가 176,400,000원도 이 거래가보다 17,900,000원 높은 111.3%이지만, 선순위 임차보증금 부족분까지 포함한 확인 실질취득액은 183,269,600원으로 실거래의 115.6%입니다.
| 구분 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 실거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 158,500,000원 | 해당 없음 | 158,500,000원 | 100.0% |
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 176,400,000원 | 6,869,600원 | 183,269,600원 | 115.6% |
| 2회 유찰 시 49% | 123,479,999원 | 59,048,721원 | 182,528,720원 | 115.2% |
| 3회 유찰 시 34% | 86,435,999원 | 95,519,849원 | 181,955,848원 | 114.8% |
유찰이 한 번 더 진행되어 최저가가 123,479,999원으로 내려가도 인수액은 59,048,721원으로 늘어 실질취득액은 182,528,720원입니다. 세 번 유찰된 86,435,999원 구간에서도 실질취득액은 181,955,848원입니다. 따라서 낮아진 입찰가를 할인으로 해석하면 안 되며, 보증금과 집행비용을 합친 총 부담액을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,269,600원 |
| 1. 임차인 김영희 보증금 | 180,000,000원 | 173,130,400원 |
| 2. 우리은행 근저당권 1번 | 234,000,000원 | 0원 |
| 3. 우리은행 근저당권 2번 | 156,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 김영희 | 189,172,260원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전부가 집행비용과 김영희의 임차보증금 일부 배당에 사용됩니다. 임차보증금 미배당액 6,869,600원은 매수인 인수로 계산됩니다. 우리은행 근저당권 2건은 2014.05.23. 해지를 원인으로 등기상 말소됐습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물로 사용승인일은 2013.12.27.입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있으며 건축물대장 도면상 다락이 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 545㎡, 지목 대, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 770,900원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역의 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대주택이고 확인되는 최근 실거래는 1건입니다. 주변 용도가 혼재하고 거래 표본이 적어 가격 검증과 재매각 시 환금성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 176,400,000원이 아니라 확인 인수액을 더한 183,269,600원 이상을 매입원가로 계산하세요.
- 추가 임차인 원본 확인. 보증금이 기재되지 않은 임차인 표기가 별도 임차인인지, 김영희 관련 표기의 중복인지 매각물건명세서·현황조사서·주민등록 전입세대 열람으로 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 채권 발생 원인과 임차보증금 채권의 관계를 대조하세요.
- 배당요구와 미배당액. 김영희의 배당요구와 임차권등기 내용을 확인하고, 낙찰가별 예상 배당액과 매수인 인수액을 다시 계산하세요.
- 다락 확인. 건축물대장 도면상 다락의 면적·사용상태·적법성·누수 여부를 현장에서 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태, 열쇠 인도 가능 여부, 잔존 동산과 명도비용을 확인하세요.
- 체납 확인. 관리비, 공용부분 비용, 당해세와 조세채권의 법정기일을 관련 기관에 확인하세요.
- 실거래 검증. 최근 거래는 전용 59.57㎡ 2층 1건이므로 층·내부 상태·다락 조건을 반영해 별도 현장 시세를 조사하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰”이 할인율은 아니다
이 사건은 감정가 252,000,000원에서 176,400,000원으로 내려왔지만, 선순위 임차보증금 때문에 유찰가 자체가 투자 매력으로 연결되지 않습니다. 현재 회차에서 확인되는 실질취득액은 183,269,600원으로 최근 실거래 158,500,000원보다 높고, 추가 임차인 표기의 보증금까지 별도로 존재하면 부담은 더 커집니다.
우리은행 근저당권과 과거 세무서 압류는 이미 말소되어 등기 자체는 정리되어 있지만, 이 사건의 승부처는 말소되는 담보권이 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 인수와 임차관계의 실체입니다. 낙찰가가 더 내려가도 총 취득부담은 180,000,000원대 초반에 머무르므로, 현재 확인되는 가격과 권리조건만으로는 보수적으로 접근해야 합니다.