256,200,000원
수원지방법원 2025타경53213. 경기도 광주시 경안동 경안대우아파트 104동 9층 906호, 전용 84.9356㎡ 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트 벽식구조의 10층 건물 중 9층이며, 소유자는 이미자입니다. 한국주택금융공사가 58,070,969원을 청구해 임의경매를 신청했고, 감정가 366,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 256,200,000원으로 내려왔습니다.
등기 이력은 복잡해 보입니다. 2003년 국민은행, 2008년과 2011년 중소기업은행, 2009년 한주상호저축은행 명의의 근저당권이 순서대로 나타나기 때문입니다. 하지만 이 네 권리는 각각 해지·말소가 완료된 과거 등기입니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2012.09.28. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 108,000,000원이며, 그 뒤의 근저당권·가압류· 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53213 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 경안동 157-2 경안대우아파트 제104동 제9층 제906호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 문화로101번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9356㎡ · 지상 10층 중 9층 |
| 소유자 | 이미자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 256,200,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 58,070,969원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 등기 발급일 | 2026.07.11 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현재 인수는 0원
가장 중요한 지점은 과거 담보권과 현재 유효 담보권을 구분하는 것입니다. 국민은행 39,000,000원, 중소기업은행 72,000,000원, 한주상호저축은행 104,000,000원, 중소기업은행 110,000,000원 근저당권은 등기 이력에 남아 있지만 각각 2008.08.08., 2011.08.19., 2010.03.03., 2012.10.02. 말소됐습니다. 따라서 이 권리들을 매수인이 인수하거나 현재 배당권자로 취급해서는 안 됩니다.
말소기준은 2012.09.28. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 108,000,000원입니다. 이후 설정된 같은 은행의 48,000,000원·42,000,000원 근저당권, 이재영의 200,000,000원, 박윤하의 120,000,000원 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박윤하 근저당권에 관한 가처분도 말소기준 이후 권리에 부기된 처분금지가처분으로 정리돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 조사 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유하영 | 2017.01.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
유하영의 전입일 2017.01.04.는 말소기준일 2012.09.28.보다 늦습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없고, 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제나 배당 순위는 별도로 보완해야 합니다. 이는 매수인 인수 위험이 아니라 배당 및 명도 확인사항입니다.
② 실거래 비교 — 70.7% 숫자보다 단지명 확인이 먼저
실거래 비교자료는 단지명을 ‘푸르지오’로 표시하고 있으며, 대상 등기상 건물명은 ‘경안대우아파트’입니다. 전용면적은 대상 84.9356㎡와 비교자료 84.94㎡로 일치하지만, 두 명칭이 같은 단지를 가리키는지는 원본 주소와 동·호수 기준으로 반드시 확인해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.94㎡ | 10 | 348,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 1 | 325,000,000원 |
| 2025.01 | 84.94㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 2024.10 | 84.94㎡ | 6 | 375,000,000원 |
| 2024.09 | 84.94㎡ | 8 | 370,000,000원 |
| 2024.08 | 84.94㎡ | 1 | 325,000,000원 |
| 2024.07 | 84.94㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2024.05 | 84.94㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 2024.04 | 84.94㎡ | 1 | 335,000,000원 |
| 2023.01 | 84.94㎡ | 8 | 435,000,000원 |
| 2021.11 | 84.94㎡ | 7 | 490,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 362,333,333원 |
비교자료의 거래 범위는 320,000,000원~490,000,000원, 평균은 362,333,333원입니다. 감정가 366,000,000원은 평균보다 3,666,667원 높아 평균의 약 101.0%이고, 최저가이자 실질취득액인 256,200,000원은 평균의 70.7%입니다. 명칭이 같은 단지의 별칭으로 확인된다면 가격 여유가 큰 구간이지만, 동일 단지가 아니라면 이 비율을 대상 물건의 할인율로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,200,000원 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 | 등기 확인 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,386,800원 | 추정액 |
| 을구 1번 · 국민은행 | 39,000,000원 | 39,000,000원 | 2008.08.08. 말소 |
| 을구 3번 · 중소기업은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 | 2011.08.19. 말소 |
| 을구 4번 · 한주상호저축은행 | 104,000,000원 | 104,000,000원 | 2010.03.03. 말소 |
| 을구 7번 · 중소기업은행 | 110,000,000원 | 36,813,200원 | 2012.10.02. 말소 |
| 을구 8번 이후 근저당·가압류 | - | 0원 | 재산정 필요 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세 등 미반영 |
표와 도넛은 256,200,000원을 전액 배분한 시뮬레이션 숫자를 그대로 표시한 것입니다. 다만 배당 대상으로 잡힌 을구 1·3·4·7번 근저당권은 등기부상 이미 말소됐으므로 실제 법정 배당예상표로 사용할 수 없습니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액은 58,070,969원이며, 해당 시뮬레이션에서는 배당 0원으로 표시됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경안초등학교 동측 인근으로, 아파트·단독주택·다세대주택·점포·근린생활시설·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 경사슬래브지붕 10층 건물의 9층으로, 위생·급배수·난방·승강기·도시가스·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사의 아파트 부지이며, 단지 내 포장도로가 외부 공도와 연결됩니다. 공시지가는 2,171,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제3종일반주거지역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역이 표시돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 현재 아파트로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2012.09.28. 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 현재 유효한 최초 담보권인지 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 과거 근저당 제외. 국민은행·중소기업은행·한주상호저축은행의 말소 완료 권리를 실제 배당채권에 포함하지 않도록 재산정해야 합니다.
- 임차관계 보완. 유하영의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 매각물건명세서 및 현장조사로 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 및 교부청구액 가운데 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당 순서를 계산할 수 있습니다.
- 실거래 단지 대조. ‘푸르지오’ 실거래자료가 경안동 157-2 경안대우아파트와 동일 단지를 뜻하는지 주소·동·단지코드로 검증하세요.
- 매각결과 확인. 등기 발급일 2026.07.11.보다 매각기일 2026.07.06.이 앞서므로 낙찰·유찰·변경 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 임차인 보증금 승계는 없지만 점유 이전 비용과 공용부분 관리비 체납 여부는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 숫자는 두 번 확인해야 한다
이 물건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 2012.09.28. 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 2017.01.04. 전입한 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 승계할 보증금도 없습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득액은 256,200,000원으로 계산됩니다.
다만 가격과 배당 분석에는 두 가지 검증 과제가 남습니다. 실거래 비교자료의 단지명이 대상 등기상 명칭과 다르고, 배당 시뮬레이션은 이미 말소된 네 건의 근저당권에 매각대금을 배분했습니다. 실거래 동일 단지가 확인되고 배당표가 최신 등기 상태에 맞게 수정된다면 최저가 70.7%는 의미 있는 가격 지표가 될 수 있습니다. 그 확인 전 결론은 “인수는 0원, 가격은 검증 후 판단”입니다.
