수원지방법원 2025타경53237. 성남시 분당구 대장동 ‘판교퍼스트힐푸르지오1단지’ 103동 1층 102호 아파트입니다. 소유자 박준형은 2021.08.12. 소유권이전등기를 마쳤고, 등기 거래가액은 687,280,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2022.07.28. 설정된 상봉동새마을금고의 근저당권 1,224,000,000원이며, 명칭 변경 후 2025.07.16. 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다.
말소기준 이후 등기된 현대캐피탈의 가압류 13,763,788원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 조사 대상은 없고 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 과거 설정된 근저당권·전세권에는 후속 말소등기가 확인되므로, 실제 배당순위와 채권관계는 등기부의 말소 이력과 배당요구 자료를 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 대장동 592 판교퍼스트힐푸르지오1단지 제103동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 분당구 판교대장로7길 69 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 13층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 박준형 (단독소유 · 등기 거래가액 687,280,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,133,000,000원 / 793,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 1,102,729,957원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 기말소 권리와 말소기준을 구분해야 한다
소유권 취득 직후 설정됐던 우리은행 근저당권은 2022.07.27. 말소됐고, 액트캐쉬대부 근저당권은 2021.12.08. 말소됐습니다. 투게더앱스의 근저당권·전세권 및 관련 질권도 2022.03.25. 말소됐으며, 애큐온저축은행 근저당권 역시 2022.07.28. 말소됐습니다. 따라서 경매의 기준이 되는 현재 권리는 같은 날 설정된 상봉동새마을금고 근저당권입니다.
② 회차별 가격 — 70% 할인만으로 저가를 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 1,133,000,000원의 70%인 793,100,000원입니다. 추가 유찰 시 555,170,000원, 388,619,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 감정가 할인율은 시세 할인율과 같지 않습니다. 특히 이 물건은 13층 건물의 1층이므로 같은 단지 내 층별 가격 차이와 내부 상태를 별도로 반영해야 합니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 793,100,000원 | 2,136,694,788원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 555,170,000원 | 2,372,245,488원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 388,619,000원 | 2,537,085,454원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자 미배당액은 늘지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 판단의 핵심은 채권자의 손실 규모가 아니라 해당 호수의 실제 시장가치와 낙찰 후 비용입니다.
③ 예상배당표 (매각가 793,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,331,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 552,200,000원 | 552,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사액트캐쉬대부 | 247,500,000원 | 230,569,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사투게더앱스 | 325,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 주식회사투게더앱스 | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 552,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 상봉동새마을금고 | 1,224,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 13,763,788원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 2,919,463,788원, 채권자 예상배당은 782,769,000원, 미배당액은 2,136,694,788원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 판교대장중학교 북동측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지·근린생활시설·학교·임야 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 13층 건물 내 1층 102호입니다. 도시가스·지역난방·승강기·지하주차장·옥내소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형·평지의 아파트 건부지이며, 단지 내 도로를 통해 인접 공도와 연결됩니다. 공시지가는 4,554,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·제2종일반주거지역·대장 지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 허가구역. 2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 확인되므로 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로 평가됐으나 별도 임차인 내역은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재확인. 말소기준권리의 엠씨아이대부 이전 내역과 현대캐피탈 가압류 이후 변동 여부를 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 기말소 담보권 대조. 우리은행·액트캐쉬대부·투게더앱스·애큐온저축은행 권리의 말소등기와 예상배당표의 배당 반영 관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 같은 단지라도 층·향·채광·사생활·소음·조경 간섭에 따라 가격 차이가 날 수 있으므로 1층 호수의 실제 거래 수준을 기준으로 상한가를 정하세요.
- 점유 및 명도. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 상태는 현장조사로 확인하고, 소유자 점유 시 인도명령과 명도 협의를 예상하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납액과 장기수선 관련 미납 여부를 확인하세요.
- 허가구역 적용. 매각기일이 토지거래계약 허가구역 지정기간과 겹치므로 경매취득에 대한 적용 여부와 이용의무를 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 다만 과거 담보권의 후속 말소 이력과 예상배당표의 관계는 원본 확인이 필요한 지점입니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 1회 유찰로 최저가가 793,100,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단할 수 없습니다. 13층 건물의 1층, 토지거래계약 허가구역 지정기간, 실제 점유와 내부 상태를 모두 반영한 시장가치를 먼저 산정해야 합니다. 결론은 권리 부담은 낮지만, 가격 안전마진 확인 전까지는 보수적 접근입니다.
