수원지방법원 2025타경53303. 광주시 신현동 아이유빌101 비동 301호, 면적 47.82㎡의 다세대주택입니다. 소유자 조선희는 2022.08.09. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 415,000,000원입니다. 같은 날 군자농업협동조합 명의로 채권최고액 318,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기 중 가장 주의해서 볼 부분은 2018년과 2020년에 설정된 선순위 근저당입니다. 등기 이력만 앞부분에서 보면 매수인 인수처럼 보일 수 있지만, 성남중앙신용협동조합 근저당은 2018.12.19., 하나은행 근저당 2건은 2022.08.09. 각각 말소 완료됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 선순위 담보권이 아니며, 낙찰자가 그 채권최고액을 떠안는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53303 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 504-76 아이유빌101 비동 3층 301호 도로명: 경기도 광주시 새말길 312-11 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 47.82㎡ |
| 규모 / 사용승인 | 아이유빌(101동B) · 총 4세대 · 2018.05.11. |
| 소유자 | 조선희 (2022.08.09. 소유권이전 · 거래가액 415,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 419,000,000원 / 293,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군자농업협동조합 / 256,665,124원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현재 기준권리는 군자농협
군자농업협동조합 근저당의 채권최고액은 318,000,000원이고 경매 청구액은 256,665,124원입니다. 채권최고액은 담보 한도이고 청구액과 같지 않습니다. 낙찰자는 이 담보채무를 인수하는 것이 아니라, 매각대금에서 법정 순위에 따라 배당된 뒤 근저당이 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민규 | 2022.09.21. | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인 또는 점유자는 김민규 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일 2022.09.21.은 말소기준권리인 군자농업협동조합 근저당 설정일 2022.08.09.보다 늦습니다. 따라서 경매 매수인에게 대항할 수 없고, 보증금이 확인되지 않더라도 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 비교 — 415,000,000원 거래를 그대로 시세로 쓰면 안 된다
확인되는 거래는 2022.07.의 1건입니다. 거래금액은 415,000,000원으로 대상 소유권이전 등기에 기재된 거래가액과 같지만, 거래 면적은 82.42㎡이고 대상 면적은 47.82㎡입니다. 면적 일치 여부가 확인되지 않으므로 이 금액을 대상 호실의 직접 비교 시세로 사용할 수 없습니다.
| 구분 | 시점 | 면적 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 대상 물건 | 2026.07.06. | 47.82㎡ | 293,300,000원 | 1회 유찰 최저가 |
| 확인 거래 | 2022.07. | 82.42㎡ | 415,000,000원 | 면적 불일치 |
최저가 293,300,000원은 감정가 419,000,000원의 70.0%이고, 확인 거래금액 415,000,000원의 70.7%입니다. 그러나 후자의 70.7%는 크기가 다른 물건의 총액을 나눈 수치일 뿐입니다. “실거래보다 29.3% 싸다”는 식으로 해석해서는 안 됩니다. 대상과 면적이 일치하는 거래, 인근 유사 다세대의 층·상태·주차·대지권을 추가 확인해야 293,300,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 293,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | 4,906,200원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 추정 |
| 1. 비용 제외 배당재원 | 288,393,800원 | 조세·최우선변제 등 반영 전 |
| 2. 군자농업협동조합 청구액 | 256,665,124원 | 채권최고액 318,000,000원 범위 내 청구 |
| 3. 매수인 인수액 | 0원 | 대항력 임차인 및 존속 권리 없음 |
비용 제외 배당재원은 신청채권자의 청구액보다 크지만, 당해세·최우선변제·실제 집행비용과 확정 채권액에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 부족은 채권자의 회수 문제이며, 그 자체가 매수인의 채무 인수를 뜻하지 않습니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 용도. 토지이용상황은 다세대이며 용도지역은 계획관리지역입니다. 토지면적은 371.0㎡, 지목은 대입니다.
- 지형·도로. 완경사의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 공시지가는 842,400원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역· 토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 4세대의 소규모 다세대이고 확인 거래도 1건뿐입니다. 대상과 거래 면적이 일치하지 않아 매도 예상기간과 적정 매도가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원문 확인. 성남중앙신용협동조합과 하나은행 근저당의 말소 상태를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 김민규의 실제 점유 여부, 임대차계약 내용, 보증금, 배당요구 여부와 이사 협의 가능성을 확인하세요.
- 동일 면적 시세 확보. 82.42㎡ 거래금액 415,000,000원을 47.82㎡ 대상의 직접 시세로 사용하지 말고 동일하거나 유사한 면적의 매매·전세 사례를 확보하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 4세대 건물의 거래 빈도, 주차, 관리 상태, 공실 가능성, 금융기관 담보평가를 확인하세요.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약에관한허가구역 포함 사실과 경매취득에 적용되는 절차·이용 의무 범위를 관할 기관에 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 당해세, 체납 관리비 중 공용부분, 취득 관련 비용을 실질취득액에 별도로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고의 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 과거에 설정된 선순위 근저당들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2022.08.09. 군자농업협동조합 근저당입니다. 점유자 김민규의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저가 293,300,000원이 감정가 419,000,000원의 70.0%라는 점은 분명하지만, 확인되는 거래는 대상보다 면적이 큰 82.42㎡ 사례입니다. 대상은 총 4세대의 다세대이고 토지이용 제한도 다수 확인됩니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격·환금성은 추가 검증이 맞습니다. 동일 면적의 실제 매매가격과 명도 상태를 확인하기 전에는 ‘1회 유찰이라 싸다’는 결론을 내리지 않는 편이 안전합니다.