수원지방법원 2025타경53363. 광주시 신현동 베르디움 109동 3층 304호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 복층구조 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 378,000,000원에서 3회 유찰된 129,654,000원입니다. 등기상 소유자는 김보배이며, 2018.08.13. 매매를 원인으로 거래가액 389,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2021.07.21. 설정된 주식회사디비저축은행 근저당권 350,400,000원입니다. 이보다 앞선 광주시 압류는 2020.03.04. 해제되어 이미 말소됐고, 말소기준 이후 설정된 최순원·오석주의 근저당과 후행 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류와 관련해서는 당해세에 해당할 경우 배당에서 우선 차감될 수 있어 후순위 채권의 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53363 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 504-16 베르디움 109동 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 41.84㎡ · 제3층 제304호 · 복층구조 |
| 사용승인 | 2018.03.09 |
| 소유자 | 김보배 (2018.08.13. 매매, 거래가액 389,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 378,000,000원 / 129,654,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사디비저축은행 / 292,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 0명이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, “임차인이 확실히 없다”는 의미로 확대해서는 안 됩니다. 현장 점유자와 전입관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 36.8% 숫자만 보면 안 되는 이유
거래 자료상 베르디움(109동)의 최근 12개월 거래는 2건이며 평균은 352,500,000원, 최신 거래는 2025.12. 360,000,000원입니다. 현재 최저가 129,654,000원은 최근 12개월 평균의 36.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 67.27㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2025.09 | 65.4㎡ | 1 | 345,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 352,500,000원 |
문제는 면적 비교입니다. 본건 전용면적은 41.84㎡인데, 확인된 거래는 65.4㎡와 67.27㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 평균의 36.8%라는 수치는 표면적인 할인 정도를 보여주는 참고치일 뿐, 본건이 동일 조건 시세 대비 63.2% 싸다고 해석할 근거는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,654,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,615,156원 |
| 1. 근저당 · 주식회사디비저축은행 | 350,400,000원 | 127,038,844원 |
| 2. 근저당 · 최순원 | 62,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 오석주 | 9,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 421,400,000원 가운데 예상 배당은 127,038,844원이고, 미배당액은 294,361,156원입니다. 신청채권자의 청구액 292,000,000원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 129,654,000원 | 127,038,844원 | 294,361,156원 |
| 4회 유찰 시 | 90,757,800원 | 88,724,160원 | 332,675,840원 |
| 5회 유찰 시 | 63,530,459원 | 61,986,911원 | 359,413,089원 |
현재·4회·5회 유찰 시나리오 모두 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 보증금을 낙찰자가 추가로 떠안아 실질취득액이 고정되는 유형과는 다릅니다. 권리상 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일하게 움직입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 제3층 제304호의 복층구조입니다.
- 입지. 경기도 광주시 목동 소재 강남300cc 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·자연림이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 북서측으로 노폭 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층 건물이며 사용승인일은 2018.03.09입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 화재탐지, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 보전관리지역·계획관리지역이 확인되고, 자연보전권역·특별대책지역·준보전산지·성장관리계획구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 733,600원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역이 확인됩니다.
- 환금성. 베르디움(109동)은 8세대 규모이고 확인된 최근 12개월 거래는 2건입니다. 비교 거래 면적도 본건과 달라 가격 검증 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 전입관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 건축물 표시 대조. 건축물대장에서는 3층 부분을 “복수층(하층)3”, 4층 부분을 “복수층(상층)4”로 표기하지만, 등기사항전부증명서 전유부분 표시는 “복수층(하층)1과 복수층(상층)2”로 기재돼 있습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 중 당해세 해당액이 있으면 선순위 배당액이 달라질 수 있으므로 배당요구 종기 이후 관련 세액을 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 표본 분리. 345,000,000원·360,000,000원 거래는 전용 65.4㎡·67.27㎡입니다. 본건 41.84㎡의 직접 비교 거래로 단정하지 마세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려온 만큼 가격 외에 점유, 물건 상태, 환금성, 공부 차이 등의 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 복층 실사용 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부는 통상적인 다세대주택 기준으로 표기됐습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 검증은 단순하지 않다”
이 사건은 확인된 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 근저당과 압류가 매각으로 정리되는 점에서는 권리구조가 비교적 명확합니다. 현재 최저가 129,654,000원은 감정가 378,000,000원의 34.3%까지 내려왔고, 제공된 최근 12개월 거래 평균 352,500,000원 대비로도 36.8% 수준입니다.
하지만 본건 전용 41.84㎡와 실거래 표본 65.4㎡·67.27㎡가 일치하지 않고, 8세대 다세대라는 환금성 조건, 3회 유찰, 임대관계 미상, 건축물대장과 등기 사이 복층 표기 불일치가 함께 존재합니다. 따라서 결론은 “인수 부담은 낮지만, 싸다고 단정하기 전 실물·점유·면적별 시세를 추가 검증해야 하는 물건”입니다. 권리상 할인 폭은 크지만, 그 할인율 자체가 곧 투자수익을 의미하지는 않습니다.
