수원지방법원 2025타경53363. 광주시 신현동 베르디움 109동 3층 304호, 대상 면적 41.84㎡의 복층형 다세대주택입니다. 소유자 김보배 씨는 2018.08.13. 매매를 원인으로 거래가액 389,000,000원에 취득했고, 2018.10.02. 소유권이전과 함께 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 설정됐습니다. 이후 2021.07.21. 신탁등기가 말소되어 소유권이 김보배 씨에게 귀속됐고, 같은 날 주식회사디비저축은행의 채권최고액 350,400,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 2021.07.21. 근저당권이 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 최순원 근저당권 62,000,000원, 오석주 근저당권 9,000,000원과 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.02.27. 광주시 압류는 말소기준보다 앞서지만 2020.03.04. 해제되어 이미 말소됐습니다. 등기 권리만 보면 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53363 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 504-16 베르디움 제109동 제3층 제304호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 새말길 338-13 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상 면적 41.84㎡ · 복층구조 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 · 사용승인일 2018.03.09. |
| 소유자 | 김보배 (2018.08.13. 매매, 거래가액 389,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 378,000,000원 / 264,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사디비저축은행 / 292,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2021.07.21. 설정된 주식회사디비저축은행 근저당권입니다. 2021.08.18.과 2021.09.07. 설정된 후순위 근저당권, 2022.11.14. 국세 압류, 2025.11.10. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2023년에 등기된 경기광주세무서장 압류와 광주시 압류는 각각 2024.09.04.와 2023.11.28. 해제되어 이미 말소됐습니다.
② 가격 비교 — 75.1%라는 숫자의 한계
현재 최저매각가는 264,600,000원으로 감정가 378,000,000원의 70%입니다. 베르디움 109동의 참고 실거래는 2건이며 평균은 352,500,000원, 최저 345,000,000원, 최고 360,000,000원입니다. 단순 계산상 최저가는 참고 평균의 75.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 67.27㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2025.09 | 65.4㎡ | 1 | 345,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 352,500,000원 |
문제는 실거래 면적입니다. 경매 대상 면적은 41.84㎡인데 비교 거래는 65.4㎡·67.27㎡입니다. 같은 109동 거래이더라도 전용면적이 일치하지 않으므로 절대금액을 그대로 대입해 “현재 최저가가 시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 복층구조, 층별 이용상태, 전유면적 표기와 내부 상태를 반영한 별도 가격 검증이 필요합니다.
③ 유찰 회차별 자금·미배당
| 회차 | 감정가율 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 264,600,000원 | 260,095,600원 | 161,304,400원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 185,220,000원 | 181,826,920원 | 239,573,080원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 129,653,999원 | 127,038,843원 | 294,361,157원 |
회차가 내려갈수록 신청채권자와 후순위 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 후순위 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수 부담은 서로 다른 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 264,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,504,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사디비저축은행 | 350,400,000원 | 260,095,600원 |
| 2. 근저당 · 최순원 | 62,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 오석주 | 9,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 421,400,000원 중 채권자 예상배당은 260,095,600원, 미배당은 161,304,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 목동 소재 강남300cc 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·자연림 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 2018.03.09.이며 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 화재탐지, 지하주차장 설비를 갖췄습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·보전관리지역·성장관리계획구역이 기재돼 있고, 자연보전권역·특별대책지역·준보전산지·배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인·외국법인·외국단체를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 규모·거래. 베르디움 109동은 8세대이며 최근 확인된 거래는 2건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입세대, 사업자등록 여부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 공부 불일치 확인. 건축물대장에는 3층 부분이 “복수층(하층)3”, 4층 부분이 “복수층(상층)4”로 표기돼 있으나 등기 표제부에는 “복수층(하층)1과 복수층(상층)2”로 표기돼 있습니다.
- 조세채권 확인. 2022.11.14. 국세 압류의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당 구조를 판단할 수 있습니다.
- 동일 면적 시세 확인. 확인된 실거래 2건은 65.4㎡·67.27㎡로 대상 41.84㎡와 다릅니다. 동일 면적 또는 유사한 복층 다세대 거래를 별도로 조사하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부 마감은 통상적인 다세대주택 기준으로 표기됐습니다. 복층 내부 상태와 누수·결로 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 건축물대장과 체납 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 추가 검증형”
이 물건은 2021.07.21. 주식회사디비저축은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리의 골격은 비교적 단순합니다. 그러나 임대관계가 미상이고, 건축물대장과 등기 표제부의 복층 표기가 일치하지 않으며, 시세 비교에 사용된 실거래 2건도 대상보다 면적이 큽니다.
현재 최저가는 감정가의 70%, 참고 실거래 평균의 75.1%이지만 이 비율만으로 저가 매수라고 결론 내리기는 어렵습니다. 권리는 소멸형이지만 가격과 점유·공부 상태는 확인형입니다. 동일 면적의 실거래, 실제 점유자, 복층 구조와 조세채권을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.