수원지방법원 2025타경53447. 경기도 광주시 초월읍 도평리 하람빌리지 107동 4층 401호, 다세대주택입니다. 감정가는 239,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 81,977,000원까지 내려왔습니다. 권리분석의 기준점은 2020.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 208,800,000원입니다. 그 뒤 2023년 한국주택금융공사 가압류와 2025년 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 현재 소유자는 정용미이며 2020.08.19 매매를 원인으로 2020.09.04 소유권을 이전받았고 거래가액은 249,000,000원입니다. 과거 수협은행 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024년 경기광주세무서장 압류도 2025.07.16 해제를 원인으로 말소됐습니다. 현재 배당 계산에서 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53447 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 도평리 162-18 하람빌리지 107동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 초월읍 도평길51번길 5-28 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 전용 63.81㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 401호 · 2018.11.22 준공 |
| 소유자 | 정용미 · 2020.08.19 매매 · 거래가액 249,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 81,977,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 162,834,473원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.09.04 을구 1번 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 한국주택금융공사 가압류 147,421,691원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.02.21 압류는 2025.07.16 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 표본은 한 건
하람빌리지 107동은 8세대 규모이며, 전용 63.81㎡에 맞는 비교 거래는 2024.05 1층 195,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 81,977,000원은 이 거래금액의 42.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 63.81㎡ | 1 | 195,000,000원 |
숫자만 보면 현재 최저가는 감정가 239,000,000원보다 크게 낮고 비교 거래 195,000,000원보다도 낮습니다. 다만 비교 거래가 1건뿐이고 대상은 4층, 비교 거래는 1층입니다. 거래 표본이 얇기 때문에 195,000,000원을 곧바로 현재 시세로 단정하기보다는 환금성 할인과 실제 매도 가능 가격을 보수적으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,977,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,875,586원 |
| 1. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 208,800,000원 | 80,101,414원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 147,421,691원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 356,221,691원 중 예상 배당액은 80,101,414원이며 미배당은 276,120,277원입니다. 이 미배당 채권은 본 배당 시나리오상 매수인에게 승계되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 회차별 배당 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 81,977,000원 | 80,101,414원 | 276,120,277원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 57,383,900원 | 55,950,990원 | 300,270,701원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 40,168,730원 | 39,045,693원 | 317,175,998원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도평초등학교 동측 인근으로, 공동주택·다세대주택·단독주택과 소규모 공장·창고 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통 상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 401호이며 외벽은 외장석 등, 창호는 새시창호 등으로 마감됐습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 602.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 세로가 접합니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 107동은 8세대이며 비교 실거래는 전용 63.81㎡ 기준 1건으로 표본이 적습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현황조사·전입세대·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당이 말소기준이며 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하는 구조인지 원본으로 재확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 거래는 2024.05 195,000,000원 한 건이므로 이를 단독 시세로 확정하지 말고 인근 다세대 매물·거래와 함께 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 8세대 규모라 매도 시 매수층이 제한될 수 있으므로 실제 매도 기간과 가격 할인폭을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 배당 미회수와 인수 구분. 채권자의 미배당액 276,120,277원은 크지만 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 규제 확인. 계획관리지역과 각종 환경·수도권·토지거래 관련 제한이 기재돼 있으므로 실제 이용·매매에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 점유·실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 환금성과 점유 확인이 먼저”
이 물건은 3회 유찰돼 최저가가 81,977,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 비교 거래 195,000,000원과 비교해도 42.0% 수준이라 표면적인 가격 할인폭은 큽니다. 권리도 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수 0원입니다.
다만 8세대 소규모 다세대이고 확인되는 실거래가 2024.05 한 건뿐이라는 점, 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점은 가격 숫자와 별개로 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 부담은 낮고 가격은 크게 내려왔지만, 점유와 실제 환금성을 확인해야 비로소 할인폭의 의미가 생기는 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
