수원지방법원 2025타경53447. 광주시 초월읍 도평리 하람빌리지 107동 4층 401호, 전용 63.81㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 정용미 씨가 2020년 9월 거래가 2.49억에 취득하면서 한국양봉농업협동조합 앞으로 채권최고액 2.088억의 근저당을 설정했고, 이 근저당권자가 청구액 162,834,473원으로 임의경매를 신청한 구조입니다. 이 근저당이 말소기준권리이므로 뒤에 설정된 한국주택금융공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 흐름은 비교적 명확하지만, 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 확인된 임차인 명단은 없으나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 배당표상 인수액 0원을 곧바로 현장 점유 리스크까지 0이라는 의미로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53447 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 도평리 162-18 하람빌리지 제107동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 초월읍 도평길51번길 5-28 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 63.81㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 |
| 단지규모 / 준공 | 하람빌리지 107동 · 총 8세대 · 2018.11.22 준공 |
| 소유자 | 정용미 (2020.09.04. 거래가 249,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 167,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양봉농업협동조합 / 162,834,473원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 신탁은 말소됐고, 근저당 이후 권리는 소멸
이 물건은 과거 수협은행 신탁등기가 두 차례 있었지만, 모두 2020.09.04. 이전에 말소됐습니다. 같은 날 정용미 씨에게 소유권이 이전되고 한국양봉농업협동조합 근저당이 설정됐으며, 바로 이 근저당이 말소기준입니다. 이후의 한국주택금융공사 가압류는 매각으로 소멸하고, 2024년 국세 압류는 2025.07.21. 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 85.8%지만 표본은 단 1건
하람빌리지 107동 동일 면적 63.81㎡의 확인된 실거래는 2024년 5월 1층 195,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 167,300,000원은 이 거래가보다 27,700,000원 낮아 실거래의 85.8%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 63.81㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 평균 | 63.81㎡ | 1건 | 195,000,000원 |
숫자만 보면 현재 실질취득액 1.673억이 실거래 1.95억보다 낮습니다. 다만 거래 시점이 2024년 5월이고 표본도 1건뿐이며, 비교 거래는 1층인 반면 경매 대상은 4층입니다. 층 차이가 존재하더라도 단 한 건만으로 4층의 현재 시세를 확정할 수는 없습니다. 감정가 2.39억은 이 실거래보다 44,000,000원 높아, 감정가 자체는 단일 실거래의 122.6%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,142,200원 |
| 1. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 208,800,000원 | 164,157,800원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 147,421,691원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 추정표로, 총 채권액 356,221,691원 중 164,157,800원이 배당되고 192,063,891원이 미배당됩니다. 신청채권자의 청구액 162,834,473원은 현재 회차 시나리오에서 충족되는 것으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 167,300,000원 | 164,157,800원 | 192,063,891원 | 충족 |
| 2회 유찰 시(49%) | 117,110,000원 | 114,670,460원 | 241,551,231원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시(34%) | 81,977,000원 | 80,101,414원 | 276,120,277원 | 미충족 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도평초등학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택 등 공동주택·단독주택·소규모 공장·창고가 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 4층 건물의 최상층 401호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 대지는 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남측으로 세로가 접합니다. 대지 전체 면적은 602㎡, 공시지가는 610,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설 설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인·외국법인·외국단체의 단독·다가구·아파트·연립·다세대 취득을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대로 동일 면적 거래 표본이 적어, 매도 시 가격 검증과 매수자 확보가 대단지 공동주택보다 제한적일 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인하고, 확인되지 않은 점유자가 있다면 보증금·전입일·확정일자를 대조해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 195,000,000원 거래는 2024년 5월 1층 1건입니다. 4층 대상 물건의 현재 가치와 동일하다고 단정하지 마세요.
- 최상층 상태. 대상은 4층 건물의 4층입니다. 누수·결로·단열·옥상 상태와 내부 수리비를 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 8세대 다세대이므로 매수 수요와 대출 가능 조건, 인근 유사 매물의 실제 체류기간을 함께 점검하세요.
- 배당표 해석. 근저당 채권최고액과 한국주택금융공사 가압류를 합친 채권액이 매각대금을 크게 초과하지만, 미배당 채권 자체가 곧 매수인 인수로 이어지는 것은 아닙니다.
- 세금·관리비. 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부는 예상배당표에 확정 반영되지 않았으므로 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입관계·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 우호적, 가격은 조건부
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 과거 신탁은 모두 정리됐고, 2020년 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸해 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 현재 실질취득액 167,300,000원은 확인된 실거래 195,000,000원보다 27,700,000원 낮아 표면상 가격 여유가 있습니다.
그러나 비교 거래는 2024년 5월 1건뿐이고, 대상은 총 8세대 다세대주택입니다. 무엇보다 임대관계가 미상이라 점유자 확인 전에는 명도와 임차보증금 위험을 완전히 배제할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 합격, 가격은 조건부, 점유는 확인 전 보류입니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 실제 점유와 현재 시세를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.