수원지방법원 2025타경53468. 경기도 광주시 능평동 ‘아산하이빌’ 1층 103호, 다세대주택입니다. 감정가 217,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 106,330,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 말소기준권리보다 먼저 존재하는 임차권을 매수인이 실제로 인수하는가입니다. 등기상 한소리의 임차권은 2022.12.30. 등기됐고 전입·점유는 2020.10.23., 확정일자는 2020.09.03.입니다. 말소기준인 배옥이 근저당권은 2024.04.01.이므로 원칙적으로는 선순위 대항력 임차권입니다.
현재 최저가를 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 2,288,620원을 제외한 104,041,380원이 임차보증금에 우선 배당되고, 보증금 잔액 135,958,620원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액을 낙찰자가 인수해 최저가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.01. 제출한 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53468 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 615-2 아산하이빌 1층 103호 · 도로명 경기도 광주시 수레안길 13 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 52.7㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 1층 103호 |
| 단지 | 아산하이빌 · 11세대 · 사용승인 2017.01.04 |
| 소유자 | 윤중구 (2020.11.13. 거래가액 240,000,000원에 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 106,330,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.01. 을구 6번 근저당권 · 배옥이 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 실질 인수 해소
기존 성남수정새마을금고 근저당권 201,500,000원과 우리은행 근저당권 159,500,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2024.04.01. 배옥이 근저당권입니다. 그보다 앞선 한소리 임차권은 원래 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리지만, 2026.06.01. 확약으로 이 임차인에 관한 대항력과 임차권등기 존속 위험이 실질적으로 해소되는 구조입니다.
임차인 분석
실제 임차인은 1명입니다. 보증금은 240,000,000원이며 주택도시보증공사 명의의 240,000,000원 청구와 별개의 두 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 확약서에도 “주택도시보증공사(양도전: 임차인 한소리)”로 연결 관계가 표시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한소리 | 전유부분 전부 · 2020.10.23 | 2020.09.03 | 240,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | HUG 양도 관계 실질 인수 0원 |
한소리는 2022.12.30. 배당요구가 확인되고 임차권등기도 마쳤습니다. 확약은 이 한소리 관련 임차보증금에만 적용됩니다. 확약 범위 밖의 다른 임차인이 존재한다면 그 권리는 별도로 판단해야 하지만, 본 자료에는 다른 임차인이 나타나지 않습니다.
② 시세 비교 — 54.5%지만 ‘현재 시세의 절반’으로 단정하면 안 된다
아산하이빌의 면적 대응 실거래는 1건입니다. 전용 52.83㎡, 2021.08, 2층, 거래금액 195,000,000원입니다. 제공된 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래금액이 모두 195,000,000원으로 동일하며, 현재 최저매각가 106,330,000원은 그 금액의 54.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 52.83㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 195,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 최저가와 같은 106,330,000원이므로, 제공된 거래금액 195,000,000원 대비 계산상 54.5%입니다. 다만 이 비교의 가장 큰 약점은 최신 거래 자체가 2021.08의 단 1건이라는 점입니다. 따라서 “54.5%니까 현 시세보다 확실히 싸다”는 결론까지 끌고 가기에는 거래 최신성과 표본 수가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,288,620원 |
| 1. 임차인 한소리 보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 104,041,380원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 배옥이 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 임차보증금 미배당분은 135,958,620원입니다. 그러나 2026.06.01. 확약서 때문에 한소리 관련 미배당 보증금은 매수인의 실질 인수액으로 계산하지 않아 실질 인수 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 4층 건물 중 1층 103호입니다.
- 주위환경. 광주시 능평동 ‘수레실 마을’ 내에 위치하며 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지·임야가 혼재합니다. 주거지로서의 제반 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통을 포함한 전반적 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4-6미터 도로에 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 개별난방, 소방, 승강기, 공동현관 보안설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 674,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역이 2025.08.26.~2026.08.25.로 표시돼 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 아산하이빌은 11세대이며 제공된 실거래는 1건, 경매 평균 유찰은 3.0회입니다. 가격 판단 시 소규모 다세대 특유의 거래 표본 부족을 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 매각물건명세서와 원문에 동일하게 기재됐는지 반드시 대조해야 합니다.
- 인수액을 이중 계산하지 않기. 현재 배당모형의 미배당 135,958,620원은 확약 전 원칙 구조이며, 한소리 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 한소리 1명입니다. 주택도시보증공사의 240,000,000원 청구를 별도의 두 번째 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 시세 최신성 확인. 비교 거래가 2021.08의 1건뿐이므로 106,330,000원이 현재 시장에서도 충분히 낮은지 별도 확인이 핵심입니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 권리 외에도 1층, 소규모 11세대 다세대, 입지와 거래량 등 가격 외 요인이 응찰 저조에 영향을 줬는지 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 보증기관 승계 관계가 있는 사건이므로 실제 현재 점유자와 인도 가능 상태를 매각 전 재확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 배당표에 반영되지 않은 당해세·최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 240,000,000원”만 보고 포기할 사건도, “49%”만 보고 달려들 사건도 아니다
이 사건의 첫인상은 강한 인수형입니다. 한소리의 전입·점유가 2020.10.23., 확정일자가 2020.09.03.이고 말소기준권리는 2024.04.01.이므로, 일반적인 구조라면 현재 최저가에서 135,958,620원의 보증금 잔액이 남아 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그렇게 되면 최저가가 싸 보여도 실질취득비용은 보증금 수준으로 올라가므로 가격 메리트가 사라집니다.
하지만 이 물건은 2026.06.01. 제출된 확약서가 결론을 바꿉니다. 해당 임차보증금에 대해서 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 한소리 관련 인수는 실질 0원, 현재 회차의 실질취득은 106,330,000원입니다. 권리상 핵심 장애물은 상당 부분 해소된 셈입니다.
그렇다고 곧바로 “싼 물건”이라는 결론도 성급합니다. 비교 시세는 2021.08의 195,000,000원 1건뿐이고, 11세대 다세대에 이미 3회 유찰된 물건입니다. 숫자만 보면 실질취득이 제공 시세의 54.5%지만, 현재 가격 메리트의 진짜 승부처는 최신 현장 시세와 환금성을 확인하는 것입니다. 결론은 확약으로 권리 리스크는 크게 낮아졌지만, 오래된 단일 실거래와 다회 유찰 때문에 가격 확신은 보수적으로 가져가야 하는 사건입니다.
