수원지방법원 2025타경53520. 하남시 망월동 힐스테이트미사역그랑파사쥬 1층 1043호입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 판매시설이고 현재는 공실입니다. 소유자 선명규는 2024.02.29. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 639,095,300원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 528,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 사건의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 감정가 600,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 205,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 판매시설은 아파트처럼 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 이 사건에서는 권리보다 공실 상태와 실제 영업·임대 수요, 상가 매매 수요를 확인하는 것이 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53520 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1100 힐스테이트미사역그랑파사쥬(12-1블럭) 1층 1043호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 판매시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 6층, 지상 30층 건물 내 1층 1043호 · 사용승인 2020.07.30 |
| 소유자 | 선명규 · 2024.02.29. 소유권이전 · 거래가액 639,095,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 600,000,000원 / 205,800,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한 / 433,160,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.02.29. 접수된 우리은행 근저당권 528,000,000원입니다. 이후 2025.11.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 검토 — 3회 유찰, 그러나 할인율만으로 판단 금지
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 205,800,000원 | 34.3% | 325,881,200원 |
| 4회 유찰 시 | 144,060,000원 | 24.01% | 386,756,840원 |
| 5회 유찰 시 | 100,842,000원 | 16.81% | 429,369,788원 |
현재 회차는 감정가 600,000,000원의 약 34.3%인 205,800,000원입니다. 4회 유찰 시 144,060,000원, 5회 유찰 시 100,842,000원으로 낮아지는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 해석할 근거는 부족합니다. 판매시설의 실제 가치는 유동인구·공실률·임대료·관리비·전용동선·업종 적합성에 크게 좌우되므로 현장 검증이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,681,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 528,000,000원 | 202,118,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 205,800,000원 가정 시 우리은행 근저당권에는 202,118,800원이 배당되고, 325,881,200원이 미배당으로 남습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 미사역에 인접하며, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있고 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 미사역과 버스정류장이 있어 교통상황은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설이며 현재 공실입니다.
- 건물. 지하 6층·지상 30층 철근콘크리트구조 건물의 1층 1043호이며, 사용승인일은 2020.07.30입니다.
- 도로. 북동측 대로, 남동측 대로·보행자전용도로, 북서측 중로, 남서측 소로·보행자전용도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 공실 확인. 감정평가상 현재 공실이므로 실제 점유 여부와 출입 가능 상태를 확인하세요.
- 임대수요 확인. 미사역 인접이라는 입지와 별개로 해당 1층 1043호의 실제 유동인구·업종 수요·공실 기간을 확인하세요.
- 관리비·운영비 확인. 판매시설은 공실이어도 관리비 등 고정비가 발생할 수 있으므로 관리주체에 확인하세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재 최저가가 감정가의 34.3% 수준까지 내려온 배경을 현장·상권·건물 내부 조건과 함께 점검하세요.
- 권리 원본 대조. 2024.02.29. 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서의 최신 내용을 다시 확인하세요.
- 배당 변동요인 확인. 예상배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 서류를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 현장에 달렸다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.29. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 3회 유찰로 최저가가 205,800,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 현재 공실인 판매시설입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다 공실 해소 가능성, 실제 임대료, 관리비, 상권 수요를 확인해 현재 최저가가 시장에서 감당 가능한 가격인지 검증하는 것이 핵심입니다. 권리는 통과, 가격은 현장검증 후 판단이 맞는 사건입니다.
