수원지방법원 2024타경92540. 경기도 용인시 수지구 신봉동에 있는 광교산 포레스타 101동 302호입니다. 2018년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 지하 1층·지상 4층 중 3층에 자리합니다. 현재 소유자는 강형자로, 2019년 매매를 통해 328,000,000원에 취득한 것으로 등기돼 있습니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 350,533,910원입니다.
가장 먼저 확인할 것은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 등기된 임차인 조인서의 보증금 341,000,000원과 그 대항력입니다. 조인서는 2021.11.30 전입했고, 말소기준으로 제시된 2022.12.05 국 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 분석됩니다. 대항력 있는 보증금이 최저매각가보다 크다는 사실만으로는 싸게 취득한다고 결론 내릴 수 없습니다.
다만 이 사건에서는 주택도시보증공사가 양도 전 임차인 조인서의 보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 해당 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서 실질취득 189,140,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경92540 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 신봉1로344번길 7, 101동 3층 302호 (신봉동, 광교산 포레스타) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 전용면적 | 54.915㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 중 3층 |
| 사용승인일 | 2018.09.19 |
| 단지 규모 | 광교산포레스타 · 24세대 |
| 소유자 | 강형자 · 2019.12.10 소유권이전 · 거래가액 328,000,000원 |
| 감정가 | 386,000,000원 |
| 최저매각가 | 189,140,000원 (감정가의 49% · 9회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 350,533,910원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.05 국 압류 · 파주세무서장 (갑구 3번) |
| 실제 임차인 | 조인서 1명 · 보증금 341,000,000원 · 주택도시보증공사에 채권 양도 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 대항력보다 중요한 확약서
을구의 수협은행 근저당권 2건은 2019.12.06 이미 말소됐습니다. 2023.08.22 롯데캐피탈 가압류, 2024.10.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 같은 날 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2023년 보전처분 역시 2023.11.03 말소됐습니다.
다만 2022.12.06 민간임대주택등기가 있고, 그 등록 원인은 2019.12.15로 기재돼 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 사항이므로 매각 후 효력과 임대사업자 관련 의무는 별도로 확인해야 합니다. 또한 국·용인시의 압류에 관계된 체납세액과 배당상 우선순위는 실제 배당에서 중요한 변수입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 341,000,000원의 처리
실제 임차인은 조인서 1명입니다. 을구 4-2번은 새로운 임차인이 아니라 기존 을구 4번 주택임차권의 확정일자 경정등기입니다. 보증금 341,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사 역시 이 건에서 양도 전 임차인 조인서의 보증금 채권을 승계한 주체이지, 별도의 주거 임차인이 아닙니다.
| 임차인 / 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
조인서 전유부분 전부 2021.11.30 전입·점유 |
341,000,000원 |
대항력 있음 2022.12.05 이전 전입 |
우선변제 주장 확정일자 2021.11.02 경정 기재 |
HUG 채권승계 별도 임차인 아님 |
0원 확약 적용 |
HUG는 주택도시보증공사입니다. 우선변제 관련 판단은 임차권등기의 확정일자 경정 기재 및 확약서상 우선변제권 주장에 근거합니다. 실제 배당순위와 배당액은 별도 검증이 필요합니다.
이 확약이 해당 보증금 채권과 임차권에 유효하게 적용된다면 매수인의 조인서 보증금 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 미배당액이 발생해도 해당 확약의 범위에서는 이를 매수인에게 추가로 청구하지 않는 구조로 해석됩니다.
③ 시세 비교 — 확약이 가격 판단을 바꾼다
광교산포레스타의 조회된 실거래는 6건이며, 최근 12개월 평균은 362,800,000원(5건)입니다. 최신 거래금액은 368,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +0.8%로, 집계상 소폭 상승입니다.
낙찰가와 단순 비교하면 상당한 차이가 나지만, 이 사건에서는 확약으로 보증금 인수가 실질 0원이 되는지가 가격 분석의 선결 조건입니다. 확약이 적용되는 경우에만 최저매각가 189,140,000원을 실질취득의 기준으로 최근 거래와 비교할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 53.4㎡ | 1 | 368,000,000원 |
| 2026.07 | 53.4㎡ | 3 | 358,000,000원 |
| 2026.05 | 53.5㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 53.4㎡ | 1 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 53.5㎡ | 1 | 368,000,000원 |
| 2025.07 | 53.5㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사면적 | 5건 | 362,800,000원 |
| 전체 조회 평균 | 유사면적 | 6건 | 362,333,333원 |
거래 표본의 전용면적은 53.4~53.5㎡이며, 경매 대상의 전용면적은 54.915㎡입니다. 단지 내 유사 면적의 참고 거래로, 개별 호수의 면적·층·상태에 따른 차이는 고려해야 합니다.
이는 확약 적용과 별도 인수권리 부재를 전제로 한 가격상 할인 여지입니다. 취득세, 명도비, 체납관리비, 수리비 및 매각 후 처분 가능성을 고려한 최종 수익과는 다릅니다.
대항력 있는 보증금이 배당 후 남는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져, 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 본건의 확약 미적용 배당 모형에는 341,000,000원 전액 인수로 표시되어 있어 특히 보수적으로 접근해야 합니다.
가격 메리트는 확약의 유효성 및 인수 해소 확인에 종속됩니다.④ 예상배당표 (189,140,000원 매각 가정)
아래는 최저매각가에 따른 예상 배당입니다. 주택도시보증공사의 미배당 채권이 남는 것과 매수인이 해당 임차보증금을 인수하는 것은 구분해야 합니다. 주택도시보증공사의 확약을 반영하면 조인서 보증금의 실질 인수는 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,447,960원 |
|
임차인 조인서 보증금
실질 인수 0원 |
341,000,000원 | 0원* |
| 1. 가압류 · 롯데캐피탈 | 10,853,914원 | 10,853,914원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 350,533,910원 | 174,838,126원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 총 매각대금 | — | 189,140,000원 |
* 조인서 임차권은 주택도시보증공사에 양도된 동일 보증금 채권과 관련되므로 별도의 채권으로 중복 계산하지 않습니다. 임차인 행의 0원은 별도 임차인 배당이 없다는 모형상 표시이며, 승계채권자인 주택도시보증공사에 대한 배당과는 구분됩니다. 실제 우선변제 배당순위 및 금액은 확정되지 않았습니다.
주택도시보증공사의 청구액 350,533,910원 중 예상배당 174,838,126원을 제외한 잔액도 175,695,784원입니다. 그러나 제출된 확약이 유효하게 적용되면 이 미배당액을 조인서의 임차보증금 인수액으로 매수인에게 이전시키지 않는다는 것이 핵심입니다.
다만 국·용인시의 압류 관련 세금, 당해세, 우선변제권의 실제 행사 결과 및 집행비용 등에 따라 실제 배당금액과 순서는 달라질 수 있습니다.⑤ 유찰 시나리오 — 입찰가보다 중요한 보증금 해소
이 물건은 이미 9회 유찰됐습니다. 감정가 386,000,000원에서 현재 최저매각가는 189,140,000원으로 내려왔습니다. 유찰이 더 진행되면 매각가는 낮아지지만, 확약이 유효한지에 따라 실제 부담 구조가 완전히 달라집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
|
현재 · 9회 유찰
감정가 49% |
189,140,000원 | 175,695,784원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 151,312,000원 | 212,994,192원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 121,049,600원 | 242,832,918원 | 0원 |
유찰 시나리오는 예상 가격과 배당 변화를 비교한 것으로, 향후 실제 매각 일정이나 확정 배당을 뜻하지 않습니다. 모든 회차에서 조인서 보증금의 실질 인수 0원은 동일한 확약의 유효한 적용을 전제로 합니다.
24세대 규모의 다세대주택은 대단지 아파트와 동일한 환금성을 전제할 수 없습니다. 실거래가 확인된다는 장점은 있지만 경매시장의 매수 수요, 권리관계에 대한 부담, 점유·명도 및 주택 상태 등의 이유로 장기간 유찰됐을 가능성을 점검해야 합니다. 유찰 사유를 하나로 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 신봉고등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택과 공동주택, 식당 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 근거리에 서수지IC가 위치하며, 전반적인 교통환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2018.09.19 사용승인된 철근콘크리트 구조입니다. 벽돌형 타일 외벽, 벽지 및 일부 타일 내벽, 이중창호이며 난방·급배수·엘리베이터·소방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 사다리형이며 다세대주택 부지로 이용됩니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구 및 성장관리계획구역(주거형) 등에 해당합니다. 성장관리권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등 관련 제한도 확인해야 합니다.
- 토지 관련 지표. 토지면적 1,565㎡, 공시지가 1,037,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 지표로 개별 호수의 거래가격과는 구분됩니다.
- 건축 관련 사항. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 전체 24세대로 소규모이며 조회된 실거래는 6건입니다. 최근 거래가격은 358,000,000~368,000,000원 범위로 형성돼 있지만, 경매 매각률 0.0%와 평균 유찰 6.2회는 보수적인 출구전략이 필요함을 시사합니다.
- 임대 관련. 민간임대주택등기가 있으며 감정 당시 임대관계는 미상입니다. 임대주택 등록에 따른 법률상 효과와 현재 점유 상태는 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서 원문을 확인합니다. 승계된 보증금 채권과 등기된 임차권이 해당 확약의 범위에 포함되는지 검토해야 합니다.
- 실질 인수 0원 재확인. 배당 부족분이 발생하더라도 해당 보증금의 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 조건과 실제 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 별도 임차인·점유자 확인. 조인서 외의 권리자가 새롭게 확인된다면 확약과 무관한 대항력 및 인수 위험을 별도 검토해야 합니다. 현재 점유 상태와 명도 가능성을 현장에서 확인합니다.
- 임차권 경정등기 대조. 2024.01.15 경정된 확정일자 2021.11.02와 기존 전입일 2021.11.30의 관계를 확인하고, 우선변제 주장에 따른 배당 영향을 검토합니다.
- 국·용인시 체납세금. 2022.12.05 국 압류와 2024.10.21 용인시 압류에 관한 실제 체납액·법정기일·배당상 우선순위를 확인합니다.
- 민간임대주택등기. 등록 원인 2019.12.15, 등기일 2022.12.06으로 기재된 민간임대주택 관련 제한과 매각 후 법률상 효과를 확인합니다.
- 장기 유찰 원인. 9회 유찰 경위와 매각조건, 현장 상태, 점유 상황, 수리비 부담 및 재매각 가능성을 조사해야 합니다.
- 실거래 비교. 최근 12개월 평균 362,800,000원과 최신 거래 368,000,000원을 기준으로 비교하되, 경매 대상 54.915㎡와 거래 표본 53.4~53.5㎡의 면적 차이, 층, 향, 상태를 반영합니다.
- 부대비용 점검. 취득세, 법무비용, 체납관리비 중 승계 대상, 명도비와 수리비 등을 낙찰가에 별도로 더해 총투입자금을 산정해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 확약서의 최신 상태를 대조합니다.
또한 9회 유찰, 24세대 규모, 단지 경매 매각률 0.0%는 가격상 할인에도 불구하고 입찰 판단을 보수적으로 해야 하는 이유입니다.
맺으며 — “싼 가격을 만든 것은 유찰, 인수 위험을 바꾼 것은 확약”
수원지방법원 2024타경92540 광교산 포레스타 302호는 단순히 감정가에서 51% 할인된 다세대주택으로 이해하면 위험합니다. 원래는 2021.11.30 전입한 대항력 있는 임차인의 보증금 341,000,000원이 가격 판단을 좌우하는 물건이었습니다.
그런데 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약을 제출하면서 실질취득 구조가 크게 달라졌습니다. 이 확약이 유효하게 적용된다면 조인서 보증금의 매수인 실질 인수는 0원이고, 현재 최저매각가 189,140,000원을 실질취득의 출발점으로 볼 수 있습니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균의 52.1%입니다.
다만 9회 유찰과 낮은 경매 매각률을 간과해서는 안 됩니다. 소규모 다세대주택 특유의 환금성 부담, 민간임대주택등기, 세금 압류, 실제 점유와 명도 문제는 할인율만으로 해소되지 않습니다.
최종 판단은 ‘조건부 검토’입니다. 확약의 적용 범위와 임차권 말소 이행이 확인되고, 별도의 인수권리 및 점유 문제가 해소된다면 실거래 대비 가격 차이를 검토할 가치가 있습니다. 반대로 이 조건이 확인되지 않는다면 최저매각가가 낮다는 사실만으로 입찰을 정당화할 수 없습니다. 확약 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다.
