수원지방법원 2024타경92540. 용인 수지구 신봉동 ‘광교산 포레스타’ 101동 3층 302호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 강형자는 2019년 매매로 328,000,000원에 취득했습니다. 등기상 과거 수협은행 근저당권 2건은 2019.12.06 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2022.12.05 국 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2021.11.30 전입의 임차권자 조인서입니다.
조인서는 전유부분 전부를 대상으로 보증금 341,000,000원의 임차권등기를 마쳤고, 전입일도 말소기준보다 빠릅니다. 보통 이 구조라면 최저가만 내려가도 매수인이 떠안을 보증금이 늘어 실질취득액이 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 주택도시보증공사는 2026.06.09 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다”는 취지의 확약을 제출했습니다. 따라서 조인서 관련 인수액은 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경92540 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 신봉1로344번길 7, 101동 3층302호 (신봉동,광교산 포레스타) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 54.915㎡ · 지하1층 지상4층 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 강형자 · 2019.11.19 매매 · 거래가액 328,000,000원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 270,200,000원 (8회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,533,910원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인 | 2018.09.19 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
과거 수협은행 근저당권은 이미 말소돼 현재 부담으로 남아 있지 않습니다. 말소기준은 2022.12.05 국 압류이고, 이후의 롯데캐피탈 가압류·강제경매개시결정·용인시 압류는 제공된 등기 판정상 매각으로 소멸합니다. 반면 조인서의 전입은 2021.11.30으로 말소기준보다 앞서 원칙상 대항력 있는 임차권입니다. 이 때문에 확약이 없다면 보증금 341,000,000원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조지만, 2026.06.09 확약 때문에 이 사건에서는 실질 인수 0원*으로 봅니다.
갑구에는 2022.12.06 민간임대주택등기도 존재합니다. 매각 전에는 이 등기의 말소 여부와 행정상 상태를 원본으로 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, HUG 확약이 핵심
| 임차인 | 점유범위 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조인서 | 전유부분 전부 | 341,000,000원 | 2021.11.30 | 2021.11.02 | 대항력 원칙상 有 우선변제권만 주장 HUG 양수 실질 인수 0원* |
2023.11.30 임차권등기 당시에는 확정일자가 없는 것으로 기재됐지만, 2024.01.15 경정등기로 확정일자 2021.11.02가 반영됐습니다. 이 경정은 별도의 임차인을 뜻하지 않으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 조인서 1명입니다.
* 확약을 반영하지 않는 원칙 산식에서는 대항력 있는 조인서 보증금 341,000,000원이 매수인 인수액으로 잡힙니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 270,200,000원’으로 비교
확약으로 조인서 관련 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 270,200,000원입니다. 이 금액을 광교산포레스타의 최근 거래와 비교해야 합니다. 전체 6건 평균은 362,333,333원, 최근 12개월 5건 평균은 362,800,000원이며, 최신 거래는 2026.07의 368,000,000원입니다. 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 74.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 53.4㎡ | 1 | 368,000,000원 |
| 2026.07 | 53.4㎡ | 3 | 358,000,000원 |
| 2026.05 | 53.5㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 53.4㎡ | 1 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 53.5㎡ | 1 | 368,000,000원 |
| 2025.07 | 53.5㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 362,800,000원 |
최근 12개월 평균은 전체 평균보다 높고, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +0.8%입니다. 따라서 과거 고가 거래가 전체 평균을 부풀려 가격이 싸 보이는 유형은 아닙니다. 최근 거래 기준으로도 실질취득 270,200,000원이 낮은 수준이라는 점은 분명합니다. 다만 가격 차이가 곧바로 환금성까지 보장한다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,582,800원 |
| 임차인 조인서 보증금 | 341,000,000원 | 0원* |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 10,853,914원 | 10,853,914원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,533,910원 | 254,763,286원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당 산식상 총 채권액은 361,387,824원, 채권자 예상배당은 265,617,200원, 미배당은 95,770,624원입니다. 조인서 보증금은 원칙 산식상 매수인 인수 341,000,000원으로 잡히지만, 2026.06.09 확약을 반영하면 조인서 관련 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰, 감정가 70%) | 270,200,000원 | 265,617,200원 | 95,770,624원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 (감정가 56%) | 216,160,000원 | 212,333,760원 | 149,054,064원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 (감정가 45%) | 172,928,000원 | 169,707,008원 | 191,680,816원 | 0원* |
확약이 유효하게 반영되는 한, 낙찰가가 내려갈수록 조인서 관련 인수액이 다시 늘어나는 구조로 계산하지 않습니다. 즉 현재 회차의 실질취득은 270,200,000원, 9회 유찰 시 216,160,000원, 10회 유찰 시 172,928,000원으로 각각의 매각가와 동일하게 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신봉고등학교 북서측 인근. 주위는 단독주택·공동주택·식당·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 서수지IC가 있어 제반 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상4층 중 3층 302호. 사용승인일은 2018.09.19이며 엘리베이터·난방·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 1,565.0㎡ 사다리형 평지, 지목 대, 다세대 부지로 이용 중이며 동측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)·성장관리권역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,037,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모·환금성. 광교산포레스타는 24세대이며, 제공 통계상 평균 유찰 6.0회·낙찰률 0.0%입니다. 현재 물건도 8회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문, 적용 대상과 집행상 반영 상태를 최우선으로 확인하세요.
- 실질 인수 0원 전제 확인. 본 분석의 가격 메리트는 조인서 보증금 341,000,000원이 실제로 매수인에게 승계되지 않는다는 확약을 전제로 합니다.
- 별도 임차인 확인. 확약은 조인서 임차권에만 적용됩니다. 현황조사·매각물건명세서 원본에서 다른 점유자나 별도 임대차가 없는지 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 2-1의 민간임대주택등기 상태와 매각 후 말소·행정처리 여부를 원본에서 확인하세요.
- 8회 유찰 원인. 최근 거래가는 358,000,000원~368,000,000원인데도 반복 유찰됐습니다. 내부 상태·점유·대출 가능액·매수층·거래 소요기간을 현장에서 확인하세요.
- 세금·관리비. 국·용인시 압류가 있고 배당표에는 당해세 등이 별도로 반영되지 않을 수 있으므로 체납세와 공용부분 관리비를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 가격 구조를 완전히 바꾼다”
이 사건은 숫자만 보면 보증금 341,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 386,000,000원짜리 물건을 거의 잠식하는 전형적인 인수 위험 물건처럼 보입니다. 실제로 전입일 2021.11.30은 말소기준 2022.12.05보다 빠릅니다. 하지만 2026.06.09 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 배당을 다 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약하면서 계산이 달라졌습니다.
확약을 그대로 적용하면 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 270,200,000원이고, 최근 12개월 평균 362,800,000원의 74.5%입니다. 가격만 놓고 보면 메리트가 있습니다. 그러나 이 물건은 이미 8회 유찰됐고, 24세대 다세대의 제공 통계 역시 평균 유찰 6.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 따라서 결론은 “권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 반복 유찰이 보여주는 환금성 리스크까지 사라진 것은 아니다.”입니다. 입찰의 핵심은 최저가 자체보다 확약의 실제 집행 가능성과 8회 유찰의 이유를 확인하는 데 있습니다.
