수원지방법원 2024타경92540. 용인시 수지구 신봉동 ‘광교산 포레스타’ 101동 302호, 다세대주택입니다. 겉으로는 감정가 3.86억짜리가 6회 유찰되어 4,541만원까지 내려온 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가를 기준으로 판단하면 안 됩니다. 을구 4번 임차권등기 조인서의 임대차보증금 341,000,000원이 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 인수권리로 표시되어 있고, 배당표상 임차인 배당은 0원입니다.
따라서 현재 회차에서 실제 부담은 단순 낙찰가 45,413,000원이 아니라 45,413,000원 + 341,000,000원 = 386,413,000원입니다. 최근 실거래 3건의 평균은 362,666,666원이므로, 이 물건은 “감정가 12% 초저가”가 아니라 실거래 평균보다 비싼 인수형 경매로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경92540 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 신봉1로344번길 7, 101동 3층302호 (신봉동, 광교산 포레스타) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 강형자 (2019.12.10. 거래가 328,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 45,413,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,533,910원 |
| 매각기일 | 2026.05.27 |
| 사용승인 | 2018.09.19 |
① 권리 흐름 — 싸 보이는 이유와 실제 위험
말소기준은 2022.12.05. 갑구 3번 압류로 잡힙니다. 이후 롯데캐피탈 가압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 본질은 소멸 권리보다 조인서 임차권등기입니다. 전입일자 2021.11.30이 말소기준보다 앞서고, 임대차보증금 341,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 조건입니다.
② 임차인 현황 — 대항력 있는 인수형
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조인서 | 전유부분 전부 · 주거 | 전입 2021.11.30 · 확정 2021.11.02 | 341,000,000원 | 2023.11.30 | 대항력 有 인수 승계중복 아님 |
확정일자는 2024.01.15. 경정기록으로 2021.11.02가 확인됩니다. 다만 현재 배당 가정에서는 매각대금이 집행비용과 수협은행 배당으로 소진되어 조인서 임차인에게 배당되는 금액은 0원입니다. 즉 임차권등기 자체가 매각으로 정리되더라도, 미배당 보증금은 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
광교산 포레스타는 총 24세대, 사용승인일 2018.09.19인 소규모 다세대입니다. 최근 실거래 표본은 3건이며, 평균은 362,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 53.4㎡ | 1 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 53.5㎡ | 1 | 368,000,000원 |
| 2025.07 | 53.5㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 362,666,666원 |
최저가만 보면 실거래 평균의 12.5%에 불과하지만, 임차보증금 인수를 더하면 실질취득은 386,413,000원입니다. 이는 실거래 평균보다 23,746,334원 높고, 실거래 최고가 368,000,000원도 웃돕니다. 이 사건에서 “최저가가 낮다”는 표현은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,413,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,217,434원 | 약 매각가의 2.7% |
| 인수. 조인서 임차보증금 | 341,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 전액 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 수협은행 | 2,880,000,000원 | 44,195,566원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 수협은행 | 126,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 10,853,914원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 강제경매개시 · 주택도시보증공사 | 350,533,910원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 기준 채권총액 3,367,387,824원 중 채권자 배당은 44,195,566원, 미배당은 3,323,192,258원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 착시 — 더 유찰돼도 인수금이 남는다
| 구분 | 최저가 | 인수 | 실질취득 | 실거래 평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 45,413,000원 | 341,000,000원 | 386,413,000원 | 106.5% |
| 7회 유찰 시 | 31,789,099원 | 341,000,000원 | 372,789,099원 | 102.8% |
| 8회 유찰 시 | 22,252,369원 | 341,000,000원 | 363,252,369원 | 100.2% |
8회 유찰 시에도 실질취득은 363,252,369원으로 실거래 평균 362,666,666원과 거의 같은 수준입니다. 즉 이 물건은 현재 회차에서 “많이 떨어진 가격”이 아니라, 인수금 때문에 유찰효과가 상쇄되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신봉고등학교 북서측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·식당·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고, 인근 버스정류장 및 남동측 근거리 서수지IC가 있어 제반 교통환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상4층 중 3층 302호입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역·성장관리권역·중점경관관리구역 등에 속합니다.
- 환금성. 총 24세대 소규모 단지이고, 경매 통계상 평균 유찰 4.9회·매각률 0.0%로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 판단 기준은 45,413,000원이 아니라 실질취득 386,413,000원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 조인서 임차보증금 341,000,000원이 전액 미배당되는 구조이므로, 보증금 반환책임을 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 수협은행 근저당 원본 대조. 2018년 고액 공동담보 근저당과 2019년 일부포기 말소기록의 실제 말소 범위를 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 명도 난도. 임차권등기 물건은 단순 소유자 점유보다 협의·인도 절차가 복잡할 수 있습니다.
- 환금성 보수 평가. 24세대 소규모 다세대이고, 실거래 표본도 3건입니다. 재매각 기간과 가격 변동성을 넉넉히 봐야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능성은 별도 확인 대상입니다.
맺으며 — “낙찰가”가 아니라 “인수 후 총액”의 물건
이 사건은 6회 유찰이라는 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 386,000,000원이 최저가 45,413,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 조인서 임차인의 보증금 341,000,000원이 배당에서 해결되지 않으면, 매수인 실질부담은 386,413,000원입니다. 이는 최근 실거래 평균 362,666,666원을 웃도는 금액입니다.
결론은 분명합니다. 이 물건은 최저가가 낮아서 싼 물건이 아니라, 인수금 때문에 실질가격이 다시 올라가는 물건입니다. 권리분석 난도는 높고, 가격 메리트는 현재 회차 기준 부족합니다. 원본 서류에서 임차권 인수와 선순위 근저당 정리가 명확히 해소되지 않는 한, 종합 판단은 D등급입니다.