수원지방법원 2025타경53542. 광주시 회덕동 백운주택 A동 1층 102호, 전용 55.52㎡의 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 박혜란이며 2021.12.17. 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 한국양계축산업협동조합 근저당 204,000,000원은 2021.12.16. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.05.17. 메리츠캐피탈주식회사의 가압류 16,077,045원입니다. 그 이후 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 임차인 박정미입니다. 임대차계약일은 2021.09.16., 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.12.16.이고 임차보증금은 250,000,000원입니다. 따라서 원래 구조만 보면 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 하지만 주택도시보증공사 (양도전 박정미)가 2026.07.28. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 적용하면 매수인의 보증금 인수는 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53542 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 235-24 백운주택 에이동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 55.52㎡ · 1층 102호 |
| 소유자 | 박혜란 (2021.12.17. 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기부 발급 | 2026.07.16 · 수원지방법원 성남지원 광주등기소 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 인수 해소
기존 을구 1번 한국양계축산업협동조합 근저당은 2021.12.16. 해지로 이미 말소돼 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 박정미의 전입·점유·확정일자는 2021.12.16.으로 말소기준인 2023.05.17. 메리츠캐피탈 가압류보다 빠릅니다. 임차권등기는 2024.01.10. 접수됐으며 보증금 250,000,000원 전액에 대해 배당요구가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박정미 전유부분 전부 | 2021.12.16 확정 2021.12.16 | 250,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 2024.01.10 | 실제 임차인 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 2021.12.16 확정 2021.12.16 | 0원 별도 합산 없음 | 대항력 승계 우선변제 승계 배당요구 2025.11.27 | 승계 중복신고 박정미 보증금 |
실제 임차인은 1명입니다. 시보증은 박정미 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다. 확약의 적용 대상도 박정미의 해당 임차보증금입니다. 현재 자료상 확약 밖의 별도 실제 임차인은 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균 222,000,000원보다 최근 거래 201,000,000원이 중요
백운주택(A동)은 8세대, 2018.07.10. 준공이며 비교 대상 전용면적은 55.52㎡입니다. 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 222,000,000원이지만 최근 12개월 거래는 2025.07.의 201,000,000원 1건이고, 최신 거래도 같은 201,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -13.5%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 55.52㎡ | 2 | 201,000,000원 |
| 2022.08 | 55.52㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2021.12 | 55.52㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 222,000,000원 |
현재 최저가와 확약 반영 실질취득액은 모두 219,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 201,000,000원의 109.0%입니다. 전체 평균 222,000,000원만 보면 98.6%처럼 보이지만, 과거 250,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 메리트의 근거로 쓰기 어렵습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 보면 현재가는 최근 시세보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 1. 임차인 박정미 보증금 | 250,000,000원 | 215,134,000원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 16,077,045원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 배당 시뮬레이션 원자료상 박정미 보증금의 미배당액은 34,866,000원이며 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 그러나 2026.07.28. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 본 분석상 매수인 실질 인수는 0원입니다. 확약은 해당 임차인에게만 적용됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 원배당 부족분은 커지지만 확약 반영 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 원배당상 인수액 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 100% | 219,000,000원 | 34,866,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 80% | 175,200,000원 | 78,052,800원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 64% | 140,160,000원 | 112,602,240원 | 0원* |
⑥ 입지·환금성 메모
- 규모. 백운주택(A동)은 8세대이며 준공일은 2018.07.10.입니다.
- 거래 표본. 확인된 동일 전용면적 거래는 3건이며, 최신 거래는 2025.07. 201,000,000원입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 507.0㎡, 지형은 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 697,200원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.07.28. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약의 원문과 적용 대상을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 박정미 250,000,000원과 보증기관 승계 신고를 별개의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 현재 가격 기준. 실질취득 219,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 201,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세. 최근 거래가 이전 거래보다 -13.5% 낮아진 흐름을 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 배당 한계. 매각가 219,000,000원 가정 시 집행비용 3,866,000원과 임차인 우선변제 215,134,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원본을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약이 낮췄지만, 가격은 아직 최근 시세 위
이 사건은 원래라면 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매수인 인수 여부가 핵심인 구조입니다. 그러나 2026.07.28. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제액이 남아도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해, 본 분석에서는 매수인 실질 인수 0원*으로 봅니다.
그렇다고 현재 최저가가 매력적인 것은 아닙니다. 현재 219,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 201,000,000원의 109.0%이고, 최근 거래 추세도 -13.5%입니다. 2회 유찰이라는 횟수보다 실제 최근 거래가격을 우선해야 합니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 현재 가격은 보류. 이 사건은 확약서 원본 확인과 최근 시세 대비 응찰가 관리가 핵심입니다.
