수원지방법원 2025타경53571. 경기도 광주시 회덕동 브론즈빌5차(104동) 1층 101호, 전용면적 59.875㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 김윤환은 2022.06.03. 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 후순위 근저당이 아니라 소유권 취득 전부터 대항력을 갖춘 임차인입니다. 김혜선은 2022.04.02. 임대차계약, 2022.04.05. 확정일자, 2022.05.10. 전입·점유를 갖추었고 2024.05.30. 임차보증금 210,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
현재 등기에서 경매상 말소기준은 2024.06.19. 국민행복기금 가압류입니다. 과거 근저당들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 김혜선의 대항력은 말소기준보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어오는 인수형 물건입니다. 실제 현재 회차 배당표도 매각대금 68,943,000원 중 집행비용 1,640,974원을 제외한 67,302,026원만 김혜선에게 배당되고, 142,697,974원이 부족한 것으로 계산돼 있습니다.
* 확약이 없다고 가정하면 현재 회차 배당표상 김혜선 보증금 미배당액은 142,697,974원이며 매수인 인수 대상입니다. 2026.05.07. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 별도의 실제 임차인은 확인되지 않았으며, 보증기관 승계 신고는 김혜선 보증금과 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53571 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 199-2 1층 101호 · 경기도 광주시 회덕길68번길 30-82 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.875㎡ · 철근콘크리트조 경사지붕 · 1층 101호 |
| 사용승인 | 2012.02.16 |
| 소유자 | 김윤환 (2022.06.03. 매매 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 68,943,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 청구금액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 확약 전에는 ‘보증금 고정형’ 인수구조
핵심 순서는 명확합니다. 김혜선의 확정일자·전입·점유가 2022년에 먼저 갖춰졌고, 주택임차권등기도 2024.05.30. 설정됐습니다. 그 뒤 2024.06.19. 국민행복기금 가압류가 말소기준으로 들어왔습니다. 따라서 확약이 없다면 김혜선의 미배당 보증금은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다. 최저가 68,943,000원만 보고 “감정가의 34%니까 싸다”고 판단해서는 안 되는 유형입니다.
| 구분 | 이름 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김혜선 | 210,000,000원 | 有 | 有 | 확약 반영 실질 0원* |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 | 0원 | 김혜선 권리 승계 | 有 | 중복신고 · 합산 금지 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 133,000,000원’을 우선
브론즈빌5차(104동)는 총 8세대이며, 전용 59.88㎡ 거래 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 167,000,000원이지만 2022년의 190,000,000원·210,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2025.11.의 133,000,000원 한 건이고, 최근 가격 수준은 과거보다 -25.4% 낮아진 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.88㎡ | 2 | 133,000,000원 |
| 2024.05 | 59.88㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2022.06 | 59.88㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.03 | 59.88㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 167,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 133,000,000원 |
현재 최저가 68,943,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 133,000,000원의 51.8%입니다. 확약을 반영해 매수인 인수를 실질 0원으로 보면 실질취득 역시 68,943,000원입니다. 따라서 가격 자체는 최근 거래보다 크게 낮습니다. 다만 이것을 과거 전체 평균 167,000,000원과 비교해 과도하게 높게 평가하면 안 됩니다. 최근 추세는 분명 -25.4%이고, 거래 표본도 많지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,640,974원 |
| 1. 임차인 김혜선 보증금 | 210,000,000원 | 67,302,026원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 6,922,934원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 김혜선 보증금의 부족분은 142,697,974원입니다. 다만 2026.05.07. 제출된 확약에 따라 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 이 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
회차가 더 내려가면 무엇이 바뀌나
| 시나리오 | 매각가 | 확약 전 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 68,943,000원 | 142,697,974원 | 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 | 48,260,100원 | 163,008,582원 | 실질 인수 0원* |
| 5회 유찰 시 | 33,782,070원 | 177,226,007원 | 실질 인수 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 즉 인수형 임차인의 보증금 210,000,000원이 사실상 가격 하단을 고정하는 구조입니다. 이번 사건에서만 2026.05.07 확약이 그 인수 연결고리를 끊습니다. 따라서 응찰 판단의 전제는 확약서의 원본 문구와 적용 대상이 실제 매각절차에서 그대로 유지되는지 확인하는 것입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 경사지붕 다세대주택 중 1층 101호로 이용 중이며 사용승인일은 2012.02.16입니다.
- 입지. 경기도 광주시 회덕동 회덕1동 마을회관 북측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·자연림이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 사다리형 완경사 토지의 다세대주택 건부지이며 북동측 세로(가) 포장도로에 접합니다. 토지면적은 532.0㎡, 공시지가는 559,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 브론즈빌5차(104동)는 총 8세대이며 확인된 동일면적 거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.07. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 문구가 실제 매각절차에 그대로 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 시보증은 김혜선 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인은 1명이며 별도의 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 확약 미적용 시 구조 기억. 현재 회차 기준 미배당 인수액은 142,697,974원입니다. 확약 효력이 전제되지 않으면 단순한 68,943,000원짜리 물건이 아닙니다.
- 최근 시세 우선. 과거 190,000,000원·210,000,000원 거래보다 2025.11. 최신 거래 133,000,000원을 우선해 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -25.4%입니다. 현재 최저가 할인폭만 보고 과거 고가 수준으로 회복을 전제하면 위험합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 이미 3회 유찰됐습니다. 실거주 수요와 향후 매도기간을 함께 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 중요한 건 확약의 효력
이 물건을 숫자 하나로 보면 감정가 201,000,000원에서 68,943,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 권리관계를 빼고 34.3%라는 할인율만 보면 핵심을 놓칩니다. 김혜선은 2022.05.10.부터 대항력을 갖춘 임차인이고 보증금이 210,000,000원이라, 원래라면 현재 회차에서 미배당되는 142,697,974원이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
이번 사건은 그 위험을 2026.05.07. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 해소합니다. 그 확약을 전제로 하면 실질취득은 68,943,000원, 실질 인수는 0원이며 최근 거래 133,000,000원의 51.8% 수준입니다. 가격 여유는 분명합니다. 다만 최근 가격은 과거보다 -25.4% 하락했고 총 8세대의 소규모 다세대이며 이미 3회 유찰됐습니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 합격, 가격은 할인폭이 크지만 환금성은 보수적으로입니다.
