수원지방법원 2025타경53571. 광주시 회덕동 브론즈빌5차 104동 1층 101호, 전용 59.875㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 210,000,000원입니다. 김혜선은 2022.05.10. 전입·점유하고 2022.04.05. 확정일자를 갖춰, 2024.06.19. 말소기준 가압류보다 앞선 대항력과 우선변제권을 보유합니다. 현재 최저가에서 일반적인 배당 구조만 적용하면 보증금 중 72,069,800원이 미배당되어 매수인에게 이어질 수 있습니다.
그러나 주택도시보증공사는 2026.05.07. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 그 확약이 원문 내용대로 유효하고 실제 말소까지 이행된다는 전제에서는 김혜선 보증금 승계분의 실질 인수액은 0원*입니다. 보증기관 신고는 김혜선 보증금의 대위·승계이므로 별도의 두 번째 보증금으로 합산하지 않습니다. 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53571 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 199-2 1층 101호 · 경기도 광주시 회덕길68번길 30-82 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.875㎡ · 1층 101호 |
| 단지 / 규모 | 브론즈빌5차(104동) · 8세대 · 사용승인 2012.02.16. |
| 소유자 | 김윤환 (2022.06.03. 거래가 210,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
| 등기 발급일 | 2026.07.11. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수를 끊는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 중복신고
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김혜선 | 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 210,000,000원 | 전입·점유 2022.05.10. 확정일자 2022.04.05. 배당요구 2024.05.30. | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 확약상 인수 0원* |
매각물건명세서에 표시된 보증기관 신고는 김혜선 보증금에 대한 대위·승계입니다. 전입일과 확정일자가 같고 김혜선을 승계 대상으로 특정하고 있으므로, 보증금 210,000,000원을 다시 더해서 계산하면 안 됩니다. 경제적으로는 실제 임차인 1명·보증금 1건입니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최근 거래보다는 높다
브론즈빌5차 104동 동일 면적대 실거래는 총 4건입니다. 평균은 167,000,000원, 최저는 133,000,000원, 최고는 210,000,000원입니다. 확약 이행을 전제로 한 실질취득액 140,700,000원은 실거래 평균의 84.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11. | 59.88㎡ | 2층 | 133,000,000원 |
| 2024.05. | 59.88㎡ | 2층 | 135,000,000원 |
| 2022.06. | 59.88㎡ | 1층 | 210,000,000원 |
| 2022.03. | 59.88㎡ | 1층 | 190,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 167,000,000원 |
표면적으로는 감정가 201,000,000원에서 1회 유찰되어 140,700,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 가장 최근인 2025.11. 거래는 133,000,000원, 2024.05. 거래는 135,000,000원으로 모두 현재 최저가보다 낮습니다. 반대로 같은 1층 거래였던 2022.03.과 2022.06.에는 190,000,000원과 210,000,000원에 거래됐습니다. 거래 시기별 편차가 큰 만큼 단순 평균만으로 가격 우위를 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 김혜선 보증금 주택도시보증공사 승계분 포함 | 210,000,000원 | 137,930,200원 |
| 2. 국민행복기금 가압류 | 6,922,934원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 신청채권 210,000,000원과 보증기관 신고는 김혜선 보증금의 대위·승계 관계이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않았습니다. 표상 미배당 보증금은 72,069,800원이지만, 2026.05.07. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총 부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액* | 확약 이행 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 140,700,000원 | 72,069,800원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 49% | 98,490,000원 | 113,682,820원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 34% | 68,943,000원 | 142,697,974원 | 실질 인수 0원* |
확약을 배제하면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커집니다. 따라서 최저가만 보고 98,490,000원이나 68,943,000원에 싸게 취득한다고 판단할 수 없습니다. 대항력 인수가 유지되는 경우 매각가 하락분만큼 인수액이 증가해 총 부담은 보증금 210,000,000원 안팎에 머뭅니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 각 회차의 실질 인수액은 0원*이므로, 그때부터 해당 회차 매각가가 실질취득액이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 경사지붕 다세대주택 중 1층 101호이며, 사용승인일은 2012.02.16.입니다.
- 주위환경. 회덕1동 마을회관 북측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·자연림이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 사다리형 완경사 토지이며 북동측 세로 포장도로에 접합니다. 지목은 대, 공시지가는 559,900원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화설비, 개별난방 및 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인·외국법인·외국단체를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.07. 확약서의 제출인, 사건번호, 대상 호수, 대항력 포기와 임차권등기 말소 문구를 원문으로 대조해야 합니다.
- 승계관계 확인. 주택도시보증공사의 권리가 김혜선 보증금 210,000,000원의 대위·승계분인지 확인하고 중복 채권으로 계산하지 마세요.
- 말소 이행 절차. 배당 부족에도 임차권등기를 말소한다는 확약이 실제 소유권이전 단계에서 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선 비교. 평균 167,000,000원만 보지 말고 2025.11. 거래 133,000,000원과 2024.05. 거래 135,000,000원을 응찰가 검토의 하단 기준으로 함께 보세요.
- 1층 상태 확인. 같은 면적이라도 1층의 채광·습기·소음·사생활 노출과 실제 내부구조를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각결과 대조. 등기 발급일 2026.07.11.은 매각기일 2026.07.06. 이후이므로 매각결과와 기일 변경 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 공용부분 관리비 체납과 현재 점유자를 현장 및 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원은 가격이 아니라 확약에서 나온다”
이 물건은 원래 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하는 인수형 경매입니다. 현재 최저가에서 미배당되는 72,069,800원을 더하면, 최저가가 내려갔다는 이유만으로 총 부담이 줄지 않습니다. 이 구조를 바꾸는 유일한 핵심 자료가 주택도시보증공사의 2026.05.07. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다.
확약이 원문대로 유효하고 실제 말소까지 이행되면 실질취득액은 140,700,000원, 매수인 인수액은 0원*입니다. 이는 실거래 평균 167,000,000원의 84.3%지만, 최근 거래 133,000,000원과 135,000,000원보다는 높습니다. 8세대 다세대이고 거래 표본도 4건에 불과하므로, 권리는 확약으로 조건부 해소, 가격과 환금성은 보수적으로 검증하는 사건입니다.