84,700,000원
수원지방법원 2025타경53585. 하남시 망월동 미사역마이움푸르지오시티 102동 803호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 현 소유자는 서승희이며 2023.07.12. 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권과 확약서의 결합을 정확히 읽는 데 있습니다.
최희정은 2022.08.24. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.08.26. 전입·점유를 시작했습니다. 주택임차권은 2024.09.24. 등기됐고 보증금은 140,000,000원입니다. 반면 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류는 2025.02.26.이므로, 임차권이 명백히 앞섭니다. 따라서 확약서가 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53585 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1135 미사역마이움푸르지오시티 8층 102동 803호 |
| 도로명 | 경기도 하남시 미사강변남로 125 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 층 / 건물 | 지상 23층·지하 6층 건물 내 제8층 제102동 제803호 · 2020.07.14. 사용승인 |
| 소유자 | 서승희 (2023.07.12. 거래가 130,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰) |
| 사건 청구액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 해소
말소기준은 2025.02.26. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 하지만 최희정의 전입·점유는 2022.08.26., 임차권등기는 2024.09.24.로 그보다 앞섭니다. 임차보증금은 140,000,000원이고 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 원칙만 놓고 보면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 권리입니다.
그 뒤 2025.12.04. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐고, 2026.05.26. 앞서 본 확약서가 제출됐습니다. 따라서 본 리포트의 인수 판단은 등기상 원칙값과 확약 반영값을 구분합니다. 배당 계산상 미배당액은 남지만, 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인·보증기관 승계 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 이름 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 최희정 | 2022.08.26. | 2022.08.24. | 140,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 원임차인 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 2022.08.26. | 2022.08.24. | 0원 | 승계 신고 | 우선변제 有 | 최희정 승계 |
③ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,600원 |
| 1. 임차인 최희정 보증금 · 우선변제 | 140,000,000원 | 82,775,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,816,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시 관련 · 주택도시보증공사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 최희정 보증금 중 57,224,600원이 미배당되어 매수인 인수액으로 산출됩니다. 다만 이는 확약 반영 전 룰상 계산값입니다. 2026.05.26. 확약에 따라 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 84,700,000원 | 57,224,600원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 59,289,999원 | 82,177,221원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 41,502,999원 | 99,644,055원 | 실질 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동, 지하철5호선 미사역 남동측 인근입니다. 주위에 오피스텔·아파트·근린생활시설·공원·학교가 소재하며 감정평가상 제반 입지환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 미사역이 있습니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가서상 본 호실은 오피스텔로 이용중입니다. 사건 용도 표시는 다세대입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조 평지붕, 지상23층·지하6층 건물 내 8층입니다. 2020.07.14. 사용승인됐습니다.
- 설비. 엘리베이터, 위생·급배수설비, 지역난방, 천정형에어컨, 화재탐지·소화설비, 지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 30m, 북측·동측 약 15~20m, 서측 약 10m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구) 등으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 특이사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 2026.05.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 직접 의존합니다. 입찰 전 해당 확약서 원문과 매각물건명세서 기재를 반드시 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 최희정의 임대차계약·확정일자는 2022.08.24., 전입·점유는 2022.08.26., 임차권등기는 2024.09.24.입니다. 확약이 없다면 인수형이라는 기본 구조를 잊으면 안 됩니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 시보증 신고는 최희정 보증금의 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금을 이중 합산하지 않습니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 현재 회차의 룰상 미배당액은 57,224,600원이지만, 확약 반영 후 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 84,700,000원은 감정가의 70%지만, 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 마세요.
- 청구금액 원본 대조. 사건 청구액은 140,000,000원이고, 등기부상 주택도시보증공사 가압류 청구금액은 1,816,000,000원입니다. 각 문서의 금액과 배당관계를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
- 당해세·최우선변제. 제공된 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기상 인수형, 확약 반영 후 실질 0원”
이 물건의 핵심은 단순히 “선순위 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 최희정의 140,000,000원 임차권은 말소기준인 2025.02.26. 가압류보다 앞서고, 현재 최저가 84,700,000원에서는 배당표상 57,224,600원이 부족합니다. 원칙대로라면 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
하지만 2026.05.26. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 최희정 건의 실질 인수는 0원입니다. 보증기관 승계 신고도 별도 임차인이 아니라 최희정 건의 중복 신고이므로 실제 임차인은 1명입니다.
현재 최저가는 감정가 121,000,000원의 70%인 84,700,000원입니다. 다만 이 할인율은 감정가 기준일 뿐 시세 할인율과 동일하지 않습니다. 이 사건은 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 판단은 감정가 할인과 분리해서 해야 하는 물건입니다.
