98,000,000원
수원지방법원 2025타경53633. 경기도 광주시 신현동 빛나아트빌 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가는 200,000,000원, 현재 최저매각가는 98,000,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가의 49%까지 떨어졌다”가 아닙니다. 2022.03.31 전입한 박주영의 임차보증금 240,000,000원이 2023.06.27 말소기준 가압류보다 선순위여서, 확약이 없다면 대항력 있는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조이기 때문입니다.
현재 회차 배당 계산상 임차인에게 95,836,000원이 배당되고 남는 보증금은 144,164,000원입니다. 원칙만 적용하면 최저가 98,000,000원에 낙찰돼도 실질 부담은 이 미배당액 때문에 커집니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사(양도전 박주영)가 2026.06.01 대항력을 포기하고 미변제액이 있어도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 임차관계의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53633 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 855-6 빛나아트빌 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2 등) · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 |
| 소유자 | 최경제 · 2022.04.29 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.06.27 케이비캐피탈주식회사 가압류 16,424,646원입니다. 박주영은 2022.03.31 전입했고 확정일자는 2022.03.11이므로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 임차관계입니다. 2024.05.10에는 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
| 임차관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박주영 · 전유부분 전부 | 2022.03.31 / 2022.03.11 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0 2026.06.01 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 |
| 12번 임차권 경정 | 점유개시일 2022.03.31로 경정 | — | 동일 임차권 | 동일 임차권 | 별도 임차인으로 합산하지 않음 |
| 시보증 · 보증기관 대위·승계 | 2022.03.31 / 2022.03.11 | 0원 | 승계 신고 | 승계 신고 | 박주영 보증금의 중복 신고 · 별도 보증금 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득가’로 본다
이 사건은 선순위 임차보증금 때문에 원칙상 낙찰가만 보고 가격을 판단하면 안 되는 물건입니다. 다만 확약으로 주된 인수위험이 실질 0원이 되므로, 현재 회차의 실질취득가는 98,000,000원으로 봅니다. 비교 기준은 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 51.96㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2023.05 | 51.96㎡ | 1 | 178,000,000원 |
| 2021.09 | 51.96㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 최근12개월 | 51.96㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
최근 12개월 거래는 1건으로 175,000,000원이고, 현재 실질취득가 98,000,000원은 그 금액의 56.0%입니다. 전체 3건 평균 182,666,666원보다도 낮지만, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래를 우선합니다. 또한 최근 거래가 과거 거래보다 -6.2% 낮아진 추세이므로, 단순 할인율만 보고 공격적으로 접근하기보다는 하락 흐름과 환금성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 박주영 보증금 | 240,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 16,424,646원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,534,604원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 3,331,557원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 티케이디엔씨 | 154,418,621원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드주식회사 | 7,091,830원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 원칙상 박주영 보증금의 부족분은 144,164,000원입니다. 다만 이 금액은 2026.06.01 확약을 반영하면 해당 임차관계에 대해 실질 인수 0원으로 평가합니다. 집행비용은 2,164,000원으로 반영되어 있습니다.
④ 회차를 더 내려도 실질취득 논리는 달라진다
| 회차 | 최저가 | 원칙상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 49% | 98,000,000원 | 144,164,000원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 39% | 78,400,000원 | 163,411,200원 | 실질 인수 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 31% | 62,720,000원 | 178,808,960원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커집니다. 즉 “유찰되면 그만큼 싸진다”가 성립하지 않는 대항력 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차관계에 대항력 포기·말소 확약이 제출되어 있어, 확약을 반영한 실질취득가는 각 회차의 낙찰가가 됩니다. 따라서 현재 회차에서는 98,000,000원을 최근 시세와 비교하는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현초등학교 남서측 인근. 주위에 아파트·다세대주택·학교·근린상가가 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 서측 인근 상태길에 버스정류장이 있어 일반적 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 다세대주택 중 3층 301호. 외벽은 석재타일 붙임, 창호는 하이샤시이며 관리상태는 보통입니다.
- 설비. 급배수·위생·공동자동출입문·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적 661.0㎡, 공시지가 792,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 빛나아트빌(101동)은 11세대이고 동일면적 거래 확인은 3건입니다. 경매 평균 유찰 4.9회, 매각률 0.0%로 가격 할인과 별개로 유동성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 박주영 보증금 권리에 적용되는지 입찰 전 원문을 확인하세요.
- 중복 임차관계 합산 금지. 임차권 경정과 보증기관 대위·승계 신고는 박주영 보증금의 연속 관계로, 실제 임차인은 1명입니다.
- 가격 기준. 확약 반영 실질취득가는 98,000,000원이고 최근 거래 175,000,000원의 56.0%입니다. 다만 최근 추세 -6.2%를 함께 반영하세요.
- 환금성. 11세대 소규모 다세대이며 경매 평균 유찰 4.9회, 매각률 0.0%입니다. 재매각 시 매수층을 보수적으로 가정하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.16입니다. 매각물건명세서·현황조사·확약서·최신 등기 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “원칙상 인수형, 확약 반영 시 가격형”
이 사건을 최저가 98,000,000원만 보고 단순 할인물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 박주영의 전입은 2022.03.31로 말소기준권리 2023.06.27보다 빠르고, 보증금은 240,000,000원입니다. 현재 배당계산대로라면 144,164,000원이 미배당되어 원래는 대항력 인수형입니다.
그러나 주택도시보증공사(양도전 박주영)가 2026.06.01 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 이를 반영하면 해당 임차관계의 실질 인수는 0원이고 현재 실질취득가는 98,000,000원입니다. 이는 최근 거래 175,000,000원의 56.0%이므로 가격 측면의 할인은 분명합니다. 다만 최근 거래 추세가 -6.2%이고, 11세대 소규모 다세대에 평균 4.9회 유찰, 매각률 0.0%라는 환금성 부담이 있습니다. 확약 확인은 필수, 가격은 매력, 환금성은 보수적 접근. 이 세 문장이 이 물건의 핵심입니다.
