수원지방법원 2025타경53647. 광주시 송정동 라임하우스 103동 2층 201호, 전용 66.3㎡ 다세대주택입니다. 감정가 256,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 125,440,000원입니다. 등기부만 보면 가장 중요한 권리는 안다미의 268,000,000원 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.08.30, 점유개시 2021.10.25, 주민등록 2021.10.26, 확정일자 2021.08.30이며 제공된 권리판정상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다.

제공된 말소기준은 2025.12.12. 강제경매개시결정입니다. 임차인의 점유·전입은 그보다 앞서 있으므로 확약이 없다면 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 배당모형에서도 125,440,000원 매각가에서 집행비용 2,556,160원을 제외한 122,883,840원만 임차인에게 배당되고, 145,116,160원이 미배당으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약서로 실질 인수 해소

과거 한국양계축산업협동조합의 182,400,000원 근저당과 아이앤유크레디트대부주식회사의 15,000,000원 근저당은 모두 2021.10.25. 해지되어 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 안다미는 268,000,000원의 전세권을 설정했고, 2023.08.30.에는 같은 268,000,000원 보증금으로 주택임차권등기를 마쳤습니다. 전세권은 2023.10.05. 말소됐지만 주택임차권은 남아 있어, 확약이 없다면 매수인 인수 여부가 핵심이 되는 구조였습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지

실제 임차인은 1명입니다. 시보증은 안다미 보증금의 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고이므로 별도의 268,000,000원 보증금으로 더하면 안 됩니다. 확인된 임차보증금은 안다미의 268,000,000원 한 건입니다.

③ 시세 비교 — 42.3%라는 숫자보다 ‘거래 시점’을 같이 봐야 한다

라임하우스 103동은 총 10세대, 사용승인일은 2016.07.18입니다. 제공된 실거래 표본은 2건으로, 대상과 같은 전용 66.3㎡의 2021.11 거래 268,000,000원과 전용 71.47㎡의 2021.08 거래 325,000,000원입니다. 평균은 296,500,000원입니다.

최저가이자 확약 반영 실질취득액인 125,440,000원은 제공된 실거래 평균 296,500,000원의 42.3%입니다. 숫자만 보면 과거 거래가 대비 큰 폭으로 내려와 있습니다. 다만 표본 자체가 2021.08·2021.11 거래이고 매각기일은 2026.09.14이므로, 이 평균을 현재 시세와 같은 의미로 단정해 가격 가점을 과도하게 주면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 125,440,000원 가정)

배당모형상 안다미 보증금은 122,883,840원만 배당되고 145,116,160원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 미배당액은 매수인 인수 위험으로 연결되지만, 2026.06.09. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 안다미에 대한 실질 인수는 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상4층 중 2층 201호입니다.
• 입지. 경기도 광주시 송정동 소재 광주시청 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 되어 있습니다.
• 토지·도로. 사다리형 평탄 토지의 공동주택 건부지이며 북측으로 세로와 접합니다. 토지면적은 941.0㎡, 공시지가는 657,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 라임하우스 103동은 10세대이며 확인되는 실거래는 2건입니다. 현재 경매도 3회 유찰된 상태라 매도·재매각 시 가격과 기간을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 2026.06.09. 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소라는 세 가지 핵심 문구가 실제 서류에 그대로 있는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 이행 확인. 안다미의 을구 6번 주택임차권은 확약에 따라 실질 인수 0원으로 분석했으므로, 매각 후 말소절차의 이행 조건을 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계 중복주의. 시보증은 안다미 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인을 2명으로 보거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
• 현재 가격 별도 검증. 실거래 268,000,000원·325,000,000원은 모두 2021년 거래입니다. 2026.09.14 입찰 판단에서는 현재 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 3회 유찰 원인 확인. 감정가 256,000,000원에서 최저가 125,440,000원까지 내려온 만큼 권리구조 외에 점유·물건상태·시장성 등 유찰 사유를 함께 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수형이었지만, 확약서가 결론을 바꾼 사건”

이 사건의 숫자만 보면 보증금 268,000,000원의 대항력 임차인 때문에 최저가 125,440,000원에 낙찰받더라도 배당 부족액 145,116,160원을 떠안는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그런 구조라면 낙찰가를 더 낮춰도 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하므로 “최저가가 싸다”는 판단은 틀립니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.09. 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약을 제출했습니다. 따라서 확인된 실제 임차인 안다미에 대해서는 룰상 미배당 145,116,160원과 별개로 매수인 실질 인수 0원, 최저가 낙찰 가정 실질취득 125,440,000원으로 분석됩니다.

가격 측면에서는 과거 실거래 평균 296,500,000원의 42.3%까지 내려와 있지만, 비교 가능한 거래가 2021년 2건에 그치고 현재까지 3회 유찰된 다세대주택이라는 점을 함께 봐야 합니다. 결론적으로 권리 리스크는 확약서로 크게 낮아졌지만, 확약의 실제 효력·말소 이행 확인과 현재 시세 검증이 입찰의 전제입니다.