수원지방법원 2025타경53647. 광주시 송정동 라임하우스 103동 201호, 전유면적 66.3㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차권이 단순히 선순위라는 사실만이 아니라, 그 임차보증금에 관해 주택도시보증공사가 대위·승계한 뒤 대항력을 포기하는 확약서를 제출했다는 점입니다. 안다미와 보증기관의 신고를 별개의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 확인되는 실제 임차인은 안다미 1명이고, 보증기관 신고는 안다미 보증금의 대위·승계에 따른 중복 신고입니다.
안다미는 2021.10.25. 점유를 시작하고 2021.10.26. 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2021.08.30.입니다. 2023.08.30.에는 보증금 268,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 남아 있는 말소기준권리는 2025.12.12. 강제경매개시결정이므로 임차권은 그보다 빠릅니다. 확약이 없었다면 대항력과 우선변제권을 갖춘 전형적인 인수형 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53647 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 송정동 413-93 라임하우스 103동 2층 201호 도로명: 경기도 광주시 중앙로346번길 19-18 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(다세대주택) · 전유 66.3㎡ · 지상 4층 중 2층 |
| 단지 / 사용승인 | 라임하우스 103동 · 10세대 · 2016.07.18. |
| 소유자 | 안차자 (2021.11.08. 거래가 268,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (1회 유찰 표기·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 결합
2016년과 2020년에 설정됐던 근저당권 2건은 모두 2021.10.25. 말소됐고, 2019년 국세 압류 역시 같은 해 7월 말소됐습니다. 2021.11.08. 설정된 안다미의 전세권은 2023.10.05. 말소됐지만, 2023.08.30. 등기된 주택임차권은 현재 권리분석의 중심입니다. 이 임차권은 강제경매개시결정보다 선순위이므로 원칙적으로 보증금 미배당액을 매수인이 승계할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유·권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안다미 실제 임차인 | 전유부분 전부 점유 2021.10.25. 전입 2021.10.26. 확정 2021.08.30. 임차권등기 2023.08.30. | 268,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.08.30. | 실질 0원* 룰상 16,384,000원 |
| 주택도시보증공사 보증기관 승계 | 안다미 보증금의 대위·승계 배당요구 2025.12.11. | 별도 합산 없음 | 포기 확약 | 우선변제 주장 | 대위·중복 |
* 실질 0원은 2026.06.09. 확약서가 안다미 보증금 전액과 임차권등기 말소에 그대로 적용된다는 전제입니다. 확약을 반영하지 않는 배당 계산상 현재 회차 미배당액은 16,384,000원입니다.
③ 시세 비교 — 86.3%지만 거래 시점이 오래됐다
라임하우스 103동의 확인되는 실거래는 2건입니다. 대상과 같은 전유면적 66.3㎡·2층 거래가 2021.11.에 268,000,000원, 전유 71.47㎡·4층 거래가 2021.08.에 325,000,000원입니다. 두 건 평균은 296,500,000원입니다.
| 거래월 | 전유면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 66.3㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2021.08 | 71.47㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 296,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 최저매각가와 같은 256,000,000원이며, 실거래 2건 평균의 86.3%입니다. 숫자만 보면 평균보다 낮지만, 비교 거래가 모두 2021년에 체결됐고 그중 1건은 대상보다 면적이 큰 71.47㎡입니다. 따라서 296,500,000원을 현재 시세로 그대로 단정하거나 40,500,000원의 차이를 전부 안전마진으로 보는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차인 안다미 보증금(우선변제) | 268,000,000원 | 251,616,000원 |
| 2. 한국양계축산업협동조합 근저당 | 182,400,000원 | 0원 |
| 3. 아이앤유크레디트대부 근저당 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 안다미 전세권 | 268,000,000원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 신청채권 | 268,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용 4,384,000원을 제외한 251,616,000원이 임차보증금에 배당되는 계산입니다. 보증금 부족분은 16,384,000원이지만, 확약에 따라 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 과거 근저당 2건과 전세권은 등기상 이미 말소된 이력이므로 매수인 인수권리로 연결되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 2층 201호입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 주위환경. 광주시청 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다. 본건 북측으로 세로와 접합니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 난방, 도시가스 및 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형의 평탄한 토지이며 지목은 대, 토지면적은 941㎡, 공시지가는 657,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대이고 확인되는 거래가 2건뿐이어서, 대단지 공동주택보다 매수층과 비교사례가 제한될 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.06.09. 제출 확약서의 당사자가 주택도시보증공사인지, 대상 보증금이 안다미의 268,000,000원 전액인지, 대항력 포기와 무조건적 임차권등기 말소 문구가 포함됐는지 확인하세요.
- 별도 점유자 확인. 확약은 안다미 보증금에만 적용됩니다. 현장 방문과 전입세대열람을 통해 확약 밖의 점유자나 별도 임대차가 없는지 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 안다미와 주택도시보증공사를 각각 268,000,000원짜리 임차인으로 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이고 보증기관은 같은 보증금의 대위·승계자입니다.
- 시세 재조사. 실거래 2건은 모두 2021년입니다. 인근 중개업소에서 66.3㎡·2층에 가까운 현재 매도호가와 실제 매수 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 규제 확인. 자연녹지지역·성장관리계획구역 및 토지거래계약 허가구역의 적용 범위가 취득 목적과 향후 처분에 미치는 영향을 관할 행정기관에 확인하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 현재 점유 상태, 임차권등기 말소 및 인도 시점을 확인해 잔금 이후의 실제 사용 가능 시점을 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 내역을 직접 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 확약, 가격은 환금성이 승부처
이 물건은 확약이 없다면 보증금 268,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하고, 현재 회차에서도 16,384,000원이 미배당되는 인수형 사건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해, 안다미 보증금에 관한 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
그 결과 시세 비교의 기준은 최저가에 별도 보증금 인수를 더한 금액이 아니라, 실질취득액 256,000,000원입니다. 이는 단지 실거래 2건 평균 296,500,000원의 86.3%지만, 거래 시점이 2021년이고 단지가 10세대에 불과해 현재 시세와 환금성을 낙관해서는 안 됩니다. 결론은 권리조건부 합격, 가격은 현장 검증 후 판단입니다. 확약서 원본과 실제 점유 상태가 일치하고 현재 매도 가능 가격이 확인될 때 비로소 과거 실거래 대비 할인폭이 의미를 갖습니다.