수원지방법원 2026타경50043. 광주시 능평동 리브가 101동 401호, 전용 54.24㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박화자이고, 이 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 기입된 강제경매입니다. 등기상 과거 광주새마을금고 근저당 136,500,000원, 분당신용협동조합 근저당 150,800,000원, 박경자 근저당 6,500,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2021.11.04. 전입한 임차인 하바다의 선순위 대항력입니다.
하바다는 전입일 2021.11.04., 확정일자 2021.09.28., 임차보증금 180,000,000원이며 2023.11.17. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정은 2026.01.09.이므로 원래 권리순서만 보면 이 임차권은 경매개시결정보다 앞섭니다. 현재 매각가를 109,760,000원으로 가정한 배당계산에서도 107,423,360원만 배당되고 72,576,640원이 남는 것으로 산출됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50043 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 510-2 리브가 101동 4층401호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 수레실길 46-53 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 54.24㎡ · 4층 건물 내 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박화자 · 2021.11.05. 매매 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 109,760,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 규모 | 리브가(101동) · 10세대 · 2013.06.13. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 인수 해소
과거 근저당들은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2026.01.09. 강제경매개시결정입니다. 하바다의 전입은 2021.11.04.이고 임차권등기는 2023.11.17.이므로 그보다 앞서 있어 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다. 다만 2026.06.01. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약으로 이 사건의 실질 인수위험은 0원으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 하바다 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.11.04. 확정 2021.09.28. 배당요구 2023.11.17. | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질인수 0원 2026.06.01. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | 2021.11.04. 2021.09.28. 배당요구 2026.01.08. | 0원 | 승계·중복신고 하바다 보증금의 대위·승계로 별도 임차보증금으로 합산하지 않음 |
실제 임차인은 1명입니다. 시보증은 하바다의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고로, 별도의 두 번째 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 109,760,000원은 최근 시세의 70.8%
리브가(101동) 전용 54.24㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균 178,750,000원보다 최근 가격을 우선해서 봐야 합니다. 가장 최근 거래는 2023.05. 155,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 1건 기준 155,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 54.24㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 2021.11 | 54.24㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2021.11 | 54.24㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.11 | 54.24㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 178,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 155,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 109,760,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 155,000,000원의 70.8%입니다. 감정가 224,000,000원에서 3회 유찰되며 가격 부담은 크게 낮아졌습니다. 다만 최근 가격은 이전 거래군 대비 17.0% 하락한 것으로 집계돼, 과거 178,750,000원 전체 평균만 놓고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,640원 |
| 1. 임차인 하바다 보증금 | 180,000,000원 | 107,423,360원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 72,576,640원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 일반 대항력 계산상 매수인 인수액이며, 2026.06.01. 확약에 따라 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능평동행정복지센터 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 각각 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 401호이며 다세대주택으로 이용중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스 보일러설비가 되어 있습니다.
- 토지. 완경사지에 평탄하게 조성된 사다리형 토지이며 다세대주택 부지로 이용중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지규모. 토지면적 490.0㎡, 공시지가 714,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래표본. 리브가(101동)는 10세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 4건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 입찰 전 원문과 적용 대상을 반드시 대조해야 합니다.
- 중복신고 구분. 시보증은 하바다 보증금의 보증기관 대위·승계 신고로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 배당과 인수를 구분. 배당표의 72,576,640원 부족분은 일반 계산상 인수액이지만 확약 반영 후 실질 인수는 0원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 17.0% 낮아진 흐름이므로 전체 평균 178,750,000원보다 최신 거래 155,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
- 실거래 표본 한계. 확인된 동일 면적 거래가 4건이고 최근 12개월 표본은 1건이므로 개별 호수 상태와 실제 매수수요를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기 순서만 보면 이 물건은 쉽지 않습니다. 임차인 하바다는 2021.11.04. 전입했고 180,000,000원의 임차보증금과 주택임차권등기를 갖고 있어, 현재 최저가 109,760,000원 기준 일반 계산상 72,576,640원이 미배당으로 남습니다. 이 계산만 보면 낙찰가가 낮아도 인수액이 붙는 전형적인 선순위 임차인 사건입니다.
하지만 2026.06.01. 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약하면서 결론이 달라집니다. 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원, 따라서 현재 회차의 실질취득은 109,760,000원입니다. 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 155,000,000원의 70.8%입니다.
다만 가격이 내려온 이유도 함께 봐야 합니다. 이미 3회 유찰됐고 최근 거래가격은 과거보다 17.0% 하락했습니다. 거래 표본도 많지 않습니다. 따라서 이 사건은 “확약을 원문으로 확인하면 권리 인수는 해소되지만, 하락 추세와 환금성을 감안해 가격을 보수적으로 정해야 하는 다세대”로 정리하는 것이 맞습니다.
