수원지방법원 2026타경50195. 경기도 광주시 매산동 포레힐스 C동 1층 101호, 다세대주택입니다. 감정가는 251,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 122,990,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 박소연으로, 2021.05.27. 거래가액 280,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2021.08.20. 설정된 손원선의 근저당권 30,000,000원이고, 이후의 근저당·가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 사건에서 가격보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인 이현미입니다. 전입·점유·확정일자가 모두 2021.05.27.로 말소기준권리보다 빠르고 보증금은 280,000,000원입니다. 현재 최저가 기준으로 통상 배당 계산을 하면 집행비용 2,521,860원을 뺀 120,468,140원만 배당돼 159,531,860원이 남습니다. 원래라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.01. 제출한 확약서에서 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 했습니다. 따라서 이현미 관련 인수액은 룰상 계산되는 159,531,860원이 아니라 실질 0원*으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 ‘확약’이 핵심

말소기준은 2021.08.20. 손원선 근저당권 30,000,000원입니다. 이후 손경희 60,000,000원, 강연순 120,000,000원, 김경수 50,000,000원의 근저당과 제니스자산관리대부의 가압류 33,523,853원, 부천시 압류, 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2016년 강구수산업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2016년 신탁등기도 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지

보증기관 대위·승계 신고는 실제 임차인과 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 이현미·이재문 2명입니다. 이재문은 2024.01.15. 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 원본 명세서의 임대차 조건은 재확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 확약 반영 후에야 가격 메리트가 보인다

포레힐스(C동)는 8세대 규모이고, 대상면적은 55.88㎡입니다. 제공된 동일 면적권 실거래는 총 3건으로 2021.08.~2022.05. 거래입니다. 평균은 223,333,333원, 최신 거래는 2022.05. 265,000,000원입니다.

확약을 반영한 현재 실질취득 122,990,000원은 제공 실거래 평균 223,333,333원의 55.1%입니다. 최신 거래 265,000,000원과도 차이가 큽니다. 다만 거래 표본이 3건뿐이고 가장 최신 거래도 2022.05.이므로, 이 숫자를 그대로 현재 시세로 단정하는 것은 위험합니다. 특히 이 단지의 경매 평균 유찰 횟수가 3.0회이고 낙찰률은 0.0%로 잡혀 있어, 할인율만큼 실제 환금성이 좋다고 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,990,000원 가정)

통상 배당계산상 이현미에게 120,468,140원이 배당되고 159,531,860원이 부족합니다. 다만 2026.06.01. 확약에 따라 해당 부족분에 대한 대항력은 포기되고, 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상4층 건물 중 1층 101호입니다.
• 입지. 매산2리 마을회관 남서측 인근으로 다세대·연립·단독주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 설비. 도시가스·급배수 위생설비·개별난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며 북측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 505.0㎡, 공시지가는 573,100원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 해당하고, 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 포레힐스(C동)는 8세대 규모이고 제공 실거래는 3건뿐이며, 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출주체와 적용대상, 조건을 반드시 원본에서 대조하세요.
• 이현미 승계관계 확인. 보증금 280,000,000원, 전입·확정일자 2021.05.27., 임차권등기 및 보증기관 승계관계를 명세서와 등기부에서 확인하세요.
• 이재문 임대차 확인. 전입은 2024.01.15.로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유·계약관계는 현장에서 재확인해야 합니다.
• 3회 유찰 원인 점검. 감정가의 49%까지 내려온 원인이 권리문제 외에 입지·상품성·점유·환금성에 있는지 확인하세요.
• 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 실거래 표본이 3건뿐이므로 과거 거래가만으로 매도 가능 가격을 단정하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “이 물건은 최저가가 아니라 확약을 사는 경매”

표면만 보면 감정가 251,000,000원짜리 다세대가 3회 유찰돼 122,990,000원까지 내려온 전형적인 할인 물건입니다. 하지만 본질은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 이현미의 보증금 280,000,000원이 있어 확약이 없으면 현재 회차에서도 159,531,860원을 추가로 인수해 실질부담이 282,521,860원 수준이 됩니다.

이번 사건은 2026.06.01. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 확약으로 그 구조가 달라집니다. 확약을 그대로 적용하면 매수인 인수는 실질 0원*, 현재 실질취득은 122,990,000원입니다. 제공 실거래 평균 223,333,333원 대비 55.1% 수준이라 숫자상 가격 여유는 크지만, 8세대 소규모 다세대·3건뿐인 실거래 표본· 평균 3.0회 유찰이라는 환금성 제약이 함께 있습니다.

권리의 승부처는 확약 확인, 가격의 승부처는 환금성 확인. 확약의 유효성과 적용범위를 원본에서 확인하고 이재문의 실제 점유·임대차 조건까지 정리된다면, 그때 비로소 122,990,000원이라는 최저가의 의미가 살아나는 물건입니다.

* 통상 배당표 기준 이현미 미배당액은 159,531,860원이지만, 2026.06.01. 제출된 확약서에서 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하기로 한 조건을 반영해 실질 인수 0원으로 평가했습니다.