수원지방법원 2026타경50195. 광주시 매산동 포레힐스 C동 1층 101호, 전용 55.88㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가 251,000,000원을 보는 것이 아니라, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는지를 먼저 확정하는 데 있습니다. 이현미는 2021.05.27. 전입·점유·확정일자를 갖춰 2021.08.20. 손원선 근저당보다 앞서므로 본래 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
현재 가격으로 매각되면 집행비용 4,314,000원을 제외한 246,686,000원이 이현미 보증금에 배당되고 33,314,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인의 총 부담은 251,000,000원에 미배당액을 더한 284,314,000원이 됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.01. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 보증금에 한해 인수액은 실질 0원*으로 보고, 시세 비교 기준도 최저가가 아니라 확약을 반영한 실질취득액 251,000,000원으로 잡아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50195 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 매산동 732-7 포레힐스 제씨동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 55.88㎡ · 지상 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 박소연 (2021.05.27. 거래가액 280,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (1회 유찰 표기·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.20. 을구 3번 손원선 근저당권 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 보증금 인수는 확약이 승부처
제공된 말소기준은 2021.08.20. 손원선 근저당입니다. 이후 설정된 손경희·강연순·김경수 근저당, 제니스자산관리대부 가압류, 부천시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 이현미의 전입·점유·확정일자는 말소기준보다 빠르므로 임차권등기가 2023.07.18.에 이루어졌더라도 원래의 대항력은 유지되는 구조입니다.
임차인·승계 신고 분석
실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고 1건은 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 확약의 효력은 주택도시보증공사가 양수한 이현미 보증금에만 적용됩니다.
| 구분 / 성명 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현미 주택 전부·임차권등기 | 2021.05.27. 확정일자 2021.05.27. | 280,000,000원 | 有·포기 확약 | 有 배당요구 2023.07.18. | 주택도시보증공사 승계 실질 인수 0원* 확약 전 미배당 33,314,000원 |
| 이재문 점유 조사 | 2024.01.15. 확정일자 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 확약 적용 대상 아님 현재 기록상 대항력 인수 없음 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | 2021.05.27. 확정일자 2021.05.27. | 별도 합산 없음 | 승계 신고 | 有 배당요구 2026.01.27. | 이재문 보증금의 대위·승계 신고 실제 임차인 수에 포함하지 않음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
포레힐스 C동은 8세대 규모이며, 전용면적이 유사한 실거래 표본은 3건입니다. 가장 최근 거래는 2022.05.이고, 표본 평균은 223,333,333원입니다. 확약을 반영한 실질취득액 251,000,000원은 이 평균의 112.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.44㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2021.09 | 56.66㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 56.66㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 223,333,333원 |
실거래 범위는 165,000,000원에서 265,000,000원으로 편차가 큽니다. 실질취득액 251,000,000원은 최고 거래가보다 낮지만 평균보다 27,666,667원 높습니다. 표본이 2021년과 2022년의 3건뿐이어서 현재 시세를 단정하기는 어렵지만, 적어도 실질취득액이 표본 평균보다 싸다는 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,314,000원 |
| 1. 임차인 이현미 보증금 | 280,000,000원 | 246,686,000원 |
| 2. 강구수산업협동조합 근저당 | 978,000,000원 | 0원 |
| 3. 손원선 근저당 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 손경희 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 조유상 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 강연순 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 7. 김경수 근저당 | 50,000,000원 | 0원 |
| 8. 제니스자산관리대부 가압류 | 33,523,853원 | 0원 |
| 9. 김경수 경매개시결정 | 280,000,000원 | 0원 |
| 10. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 280,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수(확약 전 계산) | 33,314,000원 | 실질 0원* |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 매각대금은 집행비용과 이현미 보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감액과 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 이현미 보증금 부족분 33,314,000원은 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 전제로 실질 0원*으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물 중 1층 101호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 매산2리 마을회관 남서측 인근으로 다세대·연립·단독주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물·설비. 외벽은 치장벽돌붙임 마감, 창호는 샷시창호이며 도시가스·급배수 위생설비·개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 505㎡의 사다리형 평지로 다세대주택 건부지로 이용되며 북측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 573,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 및 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 실거래 표본은 3건으로, 대단지 공동주택보다 비교 가능한 거래 자료가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 확약서의 제출 주체, 사건번호, 대상 호수, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 문구를 원문으로 확인하세요.
- 임차권등기 말소 이행. 배당 부족 여부와 무관하게 을구 9번 임차권등기를 말소한다는 확약이 실제 소유권이전 이후 이행되는지 절차를 확인하세요.
- 이재문 점유 확인. 2024.01.15. 전입은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았으므로 현황조사와 현장 방문으로 명도 상대를 특정하세요.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증기관 대위·승계 신고는 별도 임차보증금이 아니므로 이현미 보증금과 중복 계산하지 마세요.
- 을구 1번 근저당 확인. 2016.06.29. 강구수산업협동조합 근저당과 2016.07.12. 일부포기 말소의 범위를 최신 등기부에서 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세의 종류와 법정기일, 매각대금에서의 우선 차감액을 확인하세요.
- 최저가·회차 재확인. 1회 유찰 표기와 감정가 100% 최저가가 함께 나타나므로 법원 매각공고에서 최종 최저가와 변경 여부를 확인하세요.
- 가격 상한. 실질취득액 251,000,000원은 실거래 표본 평균의 112.4%입니다. 실거래 3건의 시점과 층·상태 차이를 보정한 현장 시세 검증이 선행돼야 합니다.
- 매각 결과 확인. 등기 발급일 2026.07.11. 기준 매각기일 2026.07.06.이 지난 상태이므로 매각·변경·유찰 여부를 법원에서 확인하세요.
맺으며 — “권리 위험은 확약으로 낮아졌지만 가격은 높다”
이 사건은 대항력 있는 이현미의 보증금 280,000,000원이 감정가보다 큰 전형적인 인수형처럼 보이지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 제출되면서 주된 인수 위험은 실질 0원*으로 낮아졌습니다. 확약이 없다면 현재 가격 기준 미배당액 33,314,000원을 더해 총 부담이 284,314,000원이 되는 구조였다는 점은 반드시 기억해야 합니다.
다만 확약이 가격 메리트까지 만들어 주는 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액 251,000,000원은 실거래 표본 평균 223,333,333원의 112.4%이고, 8세대 소규모 다세대라 거래 표본도 제한적입니다. 이재문의 점유관계, 2016년 강구수협 근저당 말소 범위, 세금 압류와 회차·최저가 표시까지 원문 대조가 필요합니다. 결론은 주된 임차보증금 인수는 확약 전제하에 해소, 가격은 보류, 원본 확인은 필수입니다.
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.01. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약의 유효성과 실제 이행을 전제로 합니다. 확약이 적용되지 않거나 이행되지 않으면 이현미 보증금 미배당액 33,314,000원의 인수 문제가 다시 발생할 수 있습니다.