102,900,000원
수원지방법원 2026타경50215. 경기 광주시 신현동 브리즈힐 3층 303호, 전용 48.1025㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이만철이며 2020.10.17. 매매를 원인으로 2020.11.05. 소유권을 취득했고 거래가액은 170,000,000원이었습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 소유권 취득일과 같은 2020.11.05. 전입·점유한 조신영의 임차권입니다. 확정일자는 2020.10.12., 보증금은 170,000,000원입니다.
말소기준으로 지정된 권리는 2021.01.07. 수원세무서장의 압류입니다. 조신영의 전입·점유는 이보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 따라서 확약서가 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 크게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이번 사건은 2026.04.22. 제출된 확약서가 그 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50215 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 830-4 브리즈힐 3층 303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.1025㎡ · 지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 이만철 (2020.11.05. 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 사용승인일 | 2016.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 중요한 ‘확약서’
2016.08.09. 설정된 광주새마을금고 근저당권 136,250,000원은 2020.09.28. 이미 말소됐습니다. 이후 현재 소유자 이만철이 2020.11.05. 소유권을 취득했고, 임차인 조신영 역시 2020.11.05. 전입·점유를 시작했습니다. 현 사건의 말소기준은 2021.01.07. 국의 압류이므로 조신영은 그보다 앞선 점유자로 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
| 구분 | 대상 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 조신영 · 303호 전부 | 170,000,000원 | 2020.11.05 / 2020.10.12 | 대항력 有 우선변제 | 실질 인수 0원 |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 (양도전: 조신영) | 별도 합산 금지 | 2020.11.05 / 2020.10.12 | 우선변제 승계 | 조신영 보증금의 대위·승계 |
실제 임차인은 1명, 조신영입니다. 보증기관의 신고는 조신영 보증금에 대한 대위·승계이므로 별도의 170,000,000원 보증금으로 더해서 계산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 102,900,000원’으로 본다
브리즈힐은 12세대 규모이고, 비교 가능한 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2024.09. 160,000,000원과 2024.11. 140,000,000원으로, 최근 12개월 평균은 150,000,000원입니다. 최신 거래는 140,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -25.0% 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 50.08㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2024.09 | 46.36㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.09 | 46.36㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 150,000,000원 |
확약 적용 후 실질취득액은 102,900,000원으로, 최근 12개월 평균 150,000,000원의 68.6% 수준입니다. 최신 거래 140,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 가격에는 시세 대비 여유가 있습니다. 다만 전체 평균 166,666,666원보다 싸다는 사실보다 더 중요한 것은 최근 가격 추세가 -25.0%라는 점입니다. 과거 200,000,000원 거래를 포함한 전체 평균만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,240,600원 |
| 1. 임차인 조신영 보증금(우선변제) | 170,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 가압류 · 희망1자산대부관리유한회사 | 9,209,778원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체는 조신영 보증금 중 69,340,600원의 부족분을 표시하지만, 2026.04.22. 확약서에 따라 조신영 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 주택도시보증공사의 170,000,000원 청구는 조신영 보증금의 대위·승계 관계이므로 별도의 임차보증금 170,000,000원을 추가 합산하지 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 102,900,000원 | 69,340,600원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 72,030,000원 | 99,666,540원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 50,421,000원 | 120,886,578원 | 실질 인수 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 3층 303호입니다. 사용승인일은 2016.07.21입니다.
- 입지. 신현초등학교 남측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하고 근거리에 노선버스장이 있으나, 운행빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 서측으로 노폭 6m 내외 포장도로에 접하고, 3필지 일단의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 수세식 위생·급배수, 도시가스 보일러 난방, 승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 브리즈힐은 12세대이고 확인된 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 최근 가격 추세는 -25.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 내용과 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 조신영 1명이며, 주택도시보증공사 승계분을 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 말소기준 재확인. 현재 지정된 말소기준은 2021.01.07. 국의 압류입니다. 2016.08.09. 광주새마을금고 근저당은 2020.09.28. 이미 말소됐습니다.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균 150,000,000원 대비 68.6%라는 할인율만 보지 말고 최근 추세 -25.0%와 최신 거래 140,000,000원을 함께 기준으로 삼아야 합니다.
- 환금성 점검. 12세대 다세대이고 최근 거래 표본이 2건이므로 향후 매도 시 거래 속도와 가격 변동폭을 보수적으로 봐야 합니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기가 있었고 2024.01.10. 공매취소공고를 원인으로 2024.01.18. 말소됐으므로 관련 진행 경위를 원본에서 대조하는 편이 안전합니다.
- 현장·원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “원래 인수형이지만, 이번에는 확약이 승부를 바꾼다”
이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 데 있지 않습니다. 조신영은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금은 170,000,000원입니다. 그래서 확약이 없다면 현재 회차에서도 69,340,600원의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조가 됩니다. 하지만 주택도시보증공사의 2026.04.22. 확약으로 대항력을 포기하고 미변제액이 있어도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 이번 사건의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
그 결과 현재 실질취득은 최저가와 동일한 102,900,000원이고, 최근 12개월 평균 150,000,000원의 68.6% 수준입니다. 가격만 보면 여유가 있지만 최근 추세는 -25.0%이고, 12세대 다세대주택이라는 환금성 제약도 있습니다. 따라서 이 물건은 “확약으로 권리 위험은 크게 낮아졌고 가격도 최근 시세 아래지만, 하락 추세와 소규모 다세대의 환금성을 보수적으로 반영해야 하는 사건”으로 정리할 수 있습니다.
