104,860,000원
수원지방법원 2026타경50249. 경기도 광주시 삼동 ‘빌라앤바우재’ 4층 501호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 신정란이고, 2016.02.19 근해유망수산업협동조합 근저당권 138,000,000원이 설정됐지만 2021.02.17 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2026.02.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
핵심은 그보다 앞선 김학민의 임차관계입니다. 김학민은 2021.01.20 확정일자를 갖고, 2021.02.25 전입·점유를 시작했으며 2023.09.05 임차보증금 180,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 원칙적으로는 경매개시결정보다 선순위인 대항력 임차인입니다. 현재 최저가 104,860,000원을 전제로 한 배당에서는 임차인에게 102,591,960원이 배당되고 77,408,040원이 남아 매수인에게 승계되는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.01 “임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 김학민 임차권에 한해 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. ‘시보증’ 신고는 김학민 보증금의 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 보증금에 별도로 더하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50249 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 삼동 310-8 빌라앤바우재 4층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 삼지곡길79번길 5-81 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 52.47㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상4층 · 제4층 제501호 · 사용승인 2015.11.19 |
| 소유자 | 신정란 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 104,860,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,671,453원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차·승계 신고 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김학민 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.25 / 2021.01.20 | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 배당요구 2023.09.05 · 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | 2021.01.25 / 2021.01.20 | 0원 | 승계 우선변제 김학민 보증금의 중복 신고 · 별도 보증금 합산 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득이 보증금 180,000,000원 부근에 고정되는 선순위 임차인 구조였습니다. 그러나 이번 사건은 김학민 임차권에 대한 대항력 포기·말소 확약이 있어 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득 기준은 104,860,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 52.47㎡ | 3 | 182,000,000원 |
| 2024.03 | 52.47㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.47㎡ | 1건 | 182,000,000원 |
| 전체 평균 | 52.47㎡ | 2건 | 183,500,000원 |
가격 판단에는 전체 평균 183,500,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선합니다. 최신 거래는 2025.07의 182,000,000원, 최근 12개월 평균도 182,000,000원입니다. 현재 실질취득 104,860,000원은 이 최근 시세의 57.6%입니다. 다만 최근 거래가 이전 거래보다 -1.6%로 내려온 추세이므로, 단순히 과거 평균만 보고 가격을 높여 잡는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,268,040원 |
| 1. 임차인 김학민 보증금 | 180,000,000원 | 102,591,960원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 204,671,453원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김학민 보증금 미배당액은 77,408,040원입니다. 원칙상 매수인 인수액이지만 2026.06.01 확약에 따라 김학민 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 204,671,453원은 현재 가정 매각가에서 배당되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 · 감정가 49% | 104,860,000원 | 77,408,040원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 39% | 83,888,000원 | 98,021,984원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 31% | 67,110,400원 | 114,497,587원 | 실질 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약을 무시하면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어납니다. 그러나 김학민 임차권에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 유효하게 반영되면, 각 회차의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건은 단순한 “보증금 1.80억 인수형”으로 결론 내리면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 삼동 소재 삼1통마을회관 서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·연립주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상4층 건물의 4층 501호이며 사용승인일은 2015.11.19입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 502,200원/㎡, 토지면적은 486.0㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 다락. 집합건축물대장 및 건축물현황도면에 기재되지 않은 복층공간(다락)이 존재하는 것으로 탐문됐고, 감정평가는 이를 포함한 가격입니다.
- 환금성. 빌라앤바우재는 총 9세대이며 동일 면적 실거래는 2건, 최근 거래 추세는 -1.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 가격 메리트는 2026.06.01 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지가 핵심입니다.
- 임차인 수 중복주의. 김학민이 실제 임차인 1명이고, 시보증은 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고이므로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다.
- 룰상 잔액과 실질 인수 구분. 현재 회차 배당표상 미배당 77,408,040원이 존재하지만 확약 반영 시 김학민 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 182,000,000원이고, 최근 추세는 -1.6%입니다. 전체 평균 183,500,000원만 보고 가격을 높여 잡지 마세요.
- 다세대 환금성. 9세대 규모이고 실거래 표본이 2건뿐이며 현재까지 3회 유찰됐습니다. 매수 후 처분 속도와 대출 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 복층공간 확인. 공부에 기재되지 않은 다락이 감정가에 포함돼 있으므로 현황·사용 가능 범위와 향후 거래 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.80억”보다 확약의 법적 효과가 핵심
이 물건은 숫자만 보면 임차보증금 180,000,000원이 최저가 104,860,000원을 크게 웃도는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 77,408,040원이 미배당으로 남습니다. 하지만 2026.06.01 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 때문에 김학민 임차권에 대한 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 현재 최저가 104,860,000원입니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 평균·최신 거래 182,000,000원 대비 57.6%로 낮습니다. 반면 거래 추세는 -1.6%이고, 9세대 다세대, 동일 면적 실거래 2건, 현재 3회 유찰이라는 환금성 변수도 분명합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 원문 확인과 다세대 환금성 검증이 마지막 관문”입니다.
