수원지방법원 2026타경50249. 경기도 광주시 삼동 ‘빌라앤바우재’ 4층 501호, 전용 52.47㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “대항력 임차인 있음”이 아닙니다. 김학민의 전입·점유개시일은 2021.02.25로 말소기준인 강제경매개시결정 2026.02.04보다 빠르고, 임차보증금은 180,000,000원입니다. 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
그러나 주택도시보증공사는 2026.06.01 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김학민 보증금 승계분은 낙찰가가 낮아져 미배당이 발생하더라도 실질 인수 0원으로 봅니다. 대신 입찰 판단은 현재 최저가만 보지 않고 확약 반영 실질취득액을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50249 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 삼동 310-8 빌라앤바우재 제4층 제501호 도로명: 경기도 광주시 삼지곡길79번길 5-81 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 52.47㎡ · 지하 1층·지상 4층 건물 내 4층 |
| 규모 / 사용승인 | 총 9세대 · 2015.11.19 사용승인 |
| 소유자 | 신정란 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (감정가 100%·1회 유찰 표기) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,671,453원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 해소
등기상 근해유망수산업협동조합의 채권최고액 138,000,000원 근저당권이 2016.02.19 설정됐지만, 2021.02.17 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2026.02.04 강제경매개시결정입니다.
김학민은 2021.02.25 전입·점유를 시작했고, 확정일자와 배당요구를 갖췄습니다. 임차권등기도 2023.09.05 마쳤으므로 원래 판정은 대항력 있음·우선변제권 있음입니다. 보증금 180,000,000원 전액을 배당받지 못하면 잔액이 매수인에게 승계될 수 있었지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 말소 확약으로 이 임차인에 관한 실질 승계위험은 제거됐습니다.
임차인·보증기관 승계 현황
| 구분 | 성명 | 점유·일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김학민 | 전유부분 전부 전입·점유 2021.02.25 확정일자 2021.01.20 배당요구 2023.09.05 | 180,000,000원 | 대항력 우선변제 확약 적용 |
| 보증기관 신고 | 시보증 주택도시보증공사 승계 | 김학민 보증금의 대위·승계 신고 배당요구 2026.02.03 | 중복 합산 안 함 | 대위·승계 실제 임차인 아님 |
② 시세 비교 — 실질취득 214,000,000원은 평균의 116.6%
빌라앤바우재는 총 9세대 규모이며, 동일 면적 52.47㎡의 확인된 최근 실거래는 2건입니다. 거래가는 182,000,000원과 185,000,000원, 평균은 183,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 52.47㎡ | 3층 | 182,000,000원 |
| 2024.03 | 52.47㎡ | 1층 | 185,000,000원 |
| 평균 | 52.47㎡ | 2건 | 183,500,000원 |
현재 최저매각가 214,000,000원에 김학민 승계분의 실질 인수 0원을 더하면 실질취득 역시 214,000,000원입니다. 이는 실거래 평균보다 30,500,000원 높고, 시세 평균의 116.6%입니다. 확약으로 권리 부담이 사라졌다는 사실과 현재 가격이 싸다는 판단은 별개입니다.
③ 회차별 실질취득과 미배당
| 회차 가정 | 매각가 | 규칙상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 감정가 100% | 214,000,000원 | 0원 | 0원 | 214,000,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 80% | 171,200,000원 | 11,996,800원 | 0원* | 171,200,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 64% | 136,960,000원 | 45,757,440원 | 0원* | 136,960,000원 |
* 규칙상 미배당 잔액은 낙찰가가 낮아질수록 늘어나지만, 2026.06.01 제출된 확약에 따라 김학민 승계분은 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원으로 평가했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,796,000원 |
| 1. 임차인 김학민 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근해유망수산업협동조합 근저당 | 138,000,000원 | 30,204,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 204,671,453원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계는 342,671,453원이며, 현재 매각가 가정에서 채권자 배당액은 30,204,000원, 전체 미배당은 312,467,453원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물의 4층 501호입니다.
- 입지. 경기도 광주시 삼동 소재 삼1통마을회관 서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·연립주택 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지는 완경사의 세로장방형 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 502,200원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없으나, 건축물대장과 건축물현황도면에 기재되지 않은 복층공간인 다락이 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 환금성. 총 9세대이며 동일 면적의 확인된 최근 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 개별 물건 상태에 따른 가격 편차를 보수적으로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 확약서의 제출 주체, 사건번호, 대항력 포기 범위와 임차권등기 말소 조건을 원문으로 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 김학민과 보증기관 승계 신고를 별도 임차보증금으로 합산하지 마세요. 실제 임차인은 1명입니다.
- 현장 점유 확인. 확약은 김학민 승계분에만 적용됩니다. 현재 점유자와 별도 전입세대의 존재 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 응찰가 기준. 현재 실질취득 214,000,000원은 실거래 평균 183,500,000원의 116.6%입니다. 권리가 해소됐다는 이유만으로 현재 가격을 저가로 평가하면 안 됩니다.
- 말소 근저당 대조. 2021.02.17 말소된 근저당이 예상배당표에 반영된 이유를 채권계산서와 원본 서류로 확인하세요.
- 다락 확인. 공부에 기재되지 않은 복층공간의 구조, 사용 상태, 면적, 안전성과 향후 원상복구 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세, 집행비용 및 실제 배당순위 변동 가능성을 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.06이므로 실제 매각 여부와 변경·연기·불허가 여부를 사건기록에서 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 처음 보면 보증금 180,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 낙찰가를 낮춰도 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있는 인수형 물건입니다. 그러나 2026.06.01 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출돼, 김학민 승계분의 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 회차가 유리해지는 것은 아닙니다. 현재 최저가이자 실질취득액 214,000,000원은 최근 실거래 평균 183,500,000원의 116.6%입니다. 총 9세대 다세대주택, 적은 거래 표본, 공부에 표시되지 않은 다락 확인사항까지 겹칩니다. 결론은 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만 현재 가격은 보류입니다. 이 물건의 승부처는 확약의 진정성과 적용 범위를 원본으로 확인한 뒤, 실거래와 환금성을 반영해 응찰가를 낮추는 데 있습니다.