수원지방법원 2026타경50283. 경기도 광주시 문형동 683-6 소재 2층 201호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 감정가는 128,000,000원, 현재 최저매각가는 89,600,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 현 소유자는 임종훈이며 2006.12.22. 매매로 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 55,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 70%”라는 숫자가 아닙니다. 2024.10.25. 설정된 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 보증금 120,000,000원, 주민등록일 2022.09.19., 점유개시일 2022.09.17., 확정일자 2022.08.26.으로 경매개시결정 2026.02.06.보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력·우선변제권을 갖춘 선순위 임차권이라 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50283 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 문형동 683-6 2층201호 · 경기도 광주시 오포로355번길 10-9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 |
| 전용면적 | 60.06㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 · 사용승인 2001.02.28 |
| 소유자 | 임종훈 · 2006.12.22. 소유권이전 · 거래가액 55,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 89,600,000원 |
| 유찰횟수 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 128,903,012원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 조합
과거 2001년부터 2021년까지의 가압류·근저당권·전세권·경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 항목들입니다. 현재 분석에서 핵심은 2024.10.25. 주택임차권과 2026.02.06. 강제경매개시결정입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 인수 가능성이 있었지만, 2026.04.24. 확약으로 해당 임차권의 대항력 포기와 말소가 약정돼 주된 인수 위험은 해소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 이름 | 성격 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 대위·승계 | 120,000,000원 | 2022.09.19 / 2022.08.26 | 有 | 有 | 승계 | 계산상 32,412,800원 · 확약 적용 실질 0원 |
| 지주택 | 실제 임차인 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확약 밖 미상 |
한국토지주택공사의 120,000,000원은 실제 임차인 지주택의 보증금을 대위·승계한 신고이므로 두 보증금을 따로 더해선 안 됩니다. 즉 표에 이름은 2개가 보이지만 실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사의 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 0원이지만, 실제 임차인 지주택의 보증금과 전입일은 확인되지 않아 별도의 인수 가능성을 완전히 지웠다고 단정할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 83.0%지만 표본이 너무 얇다
동인맨션(2차)은 총 12세대이며 비교 면적은 60.06㎡입니다. 제공된 동일 면적 거래는 2022.08. 4층 108,000,000원 1건이고, 최근12개월 평균으로 제시된 금액 역시 108,000,000원입니다. 현재 최저가 89,600,000원은 이 금액의 83.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 60.06㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 60.06㎡ | 1건 | 108,000,000원 |
수치만 보면 최저가가 비교가격보다 낮습니다. 그러나 최신 거래가 2022.08. 1건뿐이라 2026.09.14. 입찰가격을 판단할 최신 시세 근거로는 표본이 매우 제한적입니다. 따라서 “83.0%니까 싸다”라고 단정하는 것은 위험합니다. 특히 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수도 3.0회로 현재 회차와 같습니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 120,000,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 128,903,012원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 보증금은 32,412,800원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 넘어가 실질취득액이 약 120,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 2026.04.24. 확약 때문에 해당 임차권의 미배당액은 실질 인수 0원으로 처리합니다. 실제 임차인 지주택의 미상 권리는 이 계산과 별개입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 가격 하락만큼 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 70% | 89,600,000원 | 32,412,800원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 · 56% | 71,680,000원 | 50,010,240원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 · 44.8% | 57,344,000원 | 64,088,192원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 “최저가 하락 = 실질취득가 하락”이 되지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차만 봐도 89,600,000원에 32,412,800원을 더하면 보증금 120,000,000원 수준에 근접합니다. 이 사건에서는 해당 임차권의 대항력 포기와 말소 확약이 있어 이 구조를 끊어주는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문형3동마을회관 동측 인근으로 다세대·연립주택, 소규모 공장·창고, 임야 등이 혼재한 후면 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 위치해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2001.02.28. 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 2층 201호이며 위생·급배수·급탕·개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 3~4m 현황도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 사다리형 토지로 연립주택 건부지이며 토지면적은 418.0㎡, 공시지가는 790,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·주거용지·자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 동인맨션(2차)은 총 12세대이며 제공된 동일 면적 실거래가 1건에 불과하고 단지 경매 평균 유찰횟수가 3.0회라 가격 산정은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.04.24. 확약서 원문 대조. 대항력 포기와 임차권등기 말소 약속의 제출 주체·적용 대상·조건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 지주택 확인. 보증금·전입신고일·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 인수 0원을 사건 전체에 확대 적용하면 안 됩니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계이므로 실제 임차인 보증금과 별개의 120,000,000원 채권으로 중복 계산하지 않습니다.
- 가격 근거의 시점 확인. 현재 최저가 89,600,000원은 비교가격 108,000,000원의 83.0%지만 최신 거래가 2022.08. 1건뿐입니다.
- 유찰 횟수. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰횟수도 3.0회입니다. 낮아진 최저가만으로 환금성을 좋게 평가하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “32,412,800원은 지웠지만, 미상까지 지운 것은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 선순위 임차보증금 120,000,000원이 최저가 89,600,000원을 크게 웃도는 전형적인 대항력 인수형입니다. 배당 계산상으로도 현재 회차에서 32,412,800원이 남습니다. 하지만 2026.04.24. 확약으로 해당 임차권의 대항력이 포기되고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에 그 권리에 한해서는 실질 인수 0원입니다.
문제는 그 다음입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계이고 실제 임차인은 지주택 1명인데, 이 임차인의 보증금과 전입일은 미상입니다. 따라서 결론은 “주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 사건 전체가 완전히 깨끗하다고 단정할 단계는 아니다”입니다. 가격은 비교 거래 108,000,000원 대비 83.0%로 낮아졌지만 거래 표본이 2022.08. 1건뿐이고 이미 3회 유찰된 12세대 연립주택이라는 점까지 고려하면, 권리 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
