확약으로 3,241만원 인수는 실질 0원*, 그래도 ‘미상 임차인’이 남는다 — 광주 동인맨션 201호

수원지방법원 2026타경50283. 경기도 광주시 문형동 동인맨션(2차) 2층 201호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 감정가 128,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 89,600,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 2022년 8월 동일 면적 거래가 108,000,000원의 83.0%입니다.

하지만 이 사건의 판단 순서는 가격보다 임차인 구조가 먼저입니다. 등기된 임차보증금은 120,000,000원이고, 최저가 배당 계산상 87,587,200원만 배당돼 32,412,800원이 남습니다. 확약이 없었다면 최저가와 미배당액을 합한 룰상 취득부담은 122,012,800원으로, 2022년 거래가 108,000,000원보다 높아집니다. 즉 최저가 8,960만원만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형 구조였습니다.

다만 2026년 4월 24일, 서울보증보험 주식회사(양도 전 한국토지주택공사)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 보증기관 측 청구의 인수액은 실질 0원*입니다. 문제는 이 확약이 그 청구에만 적용된다는 점입니다. 실제 임차인으로 기재된 지주택의 보증금과 전입·확정일자는 별도로 확인되지 않아, 확약 밖 인수 위험은 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약으로 주된 인수는 해소, 미상 임차인은 잔존

과거 2001~2004년에 설정된 근저당권·가압류·가등기·경매개시결정은 2005년 8월 22일 임의경매 매각과 함께 말소됐습니다. 이후 설정된 우리은행·중소기업은행· 경기광주신용협동조합 근저당권도 각각 해지 또는 말소돼, 현재 사건의 말소기준은 2026년 2월 6일 강제경매개시결정입니다.

한국토지주택공사 명의 주택임차권은 임대차계약일 2022년 8월 26일, 점유개시일 2022년 9월 17일, 주민등록일 2022년 9월 19일로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 이 신고는 지주택 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인을 한 명 더 추가해 보증금을 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 지주택 1명입니다.

② 시세 비교 — 83%지만 ‘확정된 할인’은 아니다

동인맨션(2차)은 12세대, 2001년 2월 28일 사용승인된 소규모 연립주택입니다. 동일 면적 60.06㎡의 확인 가능한 거래는 2022년 8월 4층 108,000,000원 1건입니다.

최저가 89,600,000원은 이 거래가의 83.0%로, 확약이 완전히 이행되고 추가 인수가 없다는 전제에서는 18,400,000원 낮습니다. 그러나 비교 거래가 2022년 8월의 단 1건뿐이고, 대상은 2층인데 비교 거래는 4층입니다. 현재 시세를 확정할 만큼 최신성과 표본 수가 충분하지 않습니다.

더 중요한 것은 실질취득가입니다. 확약이 없을 경우 룰상 최저가 89,600,000원에 미배당 32,412,800원을 더한 122,012,800원이 되어, 비교 거래가 108,000,000원보다 14,012,800원 높습니다. 확약 때문에 이 32,412,800원은 실질 0원*으로 정리되지만, 지주택의 미상 보증금이 별도로 확인되면 실질취득가는 다시 올라갈 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)

* 확약이 없다는 룰상 계산에서는 한국토지주택공사 보증금 미배당액 32,412,800원이 매수인 인수로 산정됩니다. 2026.04.24. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 그 청구의 실질 인수는 0원입니다. 실제 임차인 지주택의 미상 보증금은 별도입니다.

④ 유찰해도 확약 전 총부담은 보증금 부근에 머문다

확약이 없다면 낙찰가가 89,600,000원에서 43,903,999원으로 내려가도 미배당 인수액이 32,412,800원에서 77,286,273원으로 늘어 총부담은 약 1.21억~1.22억원에 머뭅니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락을 뜻하지 않는 이유입니다. 이 사건은 확약으로 공사 측 인수만 0원*이 됐을 뿐, 미상 임차인 확인 절차까지 생략되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 문형3동마을회관 동측 인근의 후면 주택지대로, 다세대·연립주택과 소규모 공장·창고·임야가 함께 형성돼 있습니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북서측 폭 3~4m 현황도로에 접합니다. 소규모 연립주택의 명도·수리·이사 차량 접근성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 규모·연식. 2001.02.28 사용승인, 12세대 소규모 연립주택입니다. 거래 표본이 2022.08의 1건뿐이어서 대단지 공동주택보다 가격 검증과 환금성 판단이 어렵습니다.
• 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·주거용지이며, 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등 대상, 단독·다가구·아파트·연립· 다세대 용도의 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·급탕·개별난방 설비가 설치돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기, 미변제 잔액 불문 임차권등기 말소 문구, 서명·제출 주체와 적용 보증금 120,000,000원을 원문으로 대조하세요.
• 실제 임차인 지주택 확인. 보증금, 계약일, 전입일, 점유 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서 보완자료와 주민등록 전입세대확인서 등으로 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 신고는 지주택 보증금의 대위·승계입니다. 공사 120,000,000원과 지주택 보증금을 별개의 확정 보증금으로 단순 합산하면 안 됩니다.
• 가등기 원본 대조. 갑구 10번 소유권이전청구권가등기는 2005.08.22 임의경매 매각으로 말소된 기재가 있습니다. 담보가등기 여부와 말소 상태를 최신 등기부 원본에서 재확인하세요.
• 가격 재검증. 비교 거래가 2022.08 한 건뿐입니다. 인근 연립·다세대의 현재 매물, 실거래와 개별 호수의 층·내부 상태를 추가 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 명의와 실제 점유자가 다를 수 있습니다. 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자, 인도 협의 상대방과 명도 비용을 확인하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 수도·전기 등 미납액을 관리 주체 또는 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 자료를 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.

맺으며 — “확약 0원”과 “권리 완전 해소”는 다르다

이 사건은 확약서 한 장이 수익구조를 크게 바꿉니다. 확약이 없으면 현재 회차의 룰상 실질부담은 122,012,800원으로 2022년 거래가 108,000,000원보다 높습니다. 그러나 서울보증보험 주식회사 측이 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다고 확약해, 그 미배당 보증금 32,412,800원은 실질 0원*으로 정리됩니다.

그렇다고 최저가 89,600,000원이 곧 최종 취득원가가 되는 것은 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고와 별도로 실제 임차인 지주택 1명이 있고, 그 보증금과 대항력 요건이 확인되지 않았습니다. 여기에 비교 시세도 2022년 8월 1건에 불과하고, 12세대 소규모 연립주택이라 환금성 검증이 제한적입니다. 결론은 주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 미상 임차인 확인 전에는 가격 판단도 보류입니다.