수원지방법원 2026타경50338. 광주시 신현동 인창캐슬 106동 102호, 공동주택인 다세대주택입니다. 현 소유자 이명선은 2022.01.24. 거래가 210,000,000원에 소유권을 취득했고, 2022.04.06. 이윤선 명의 채권최고액 65,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 안산시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
평범한 후순위 권리만 있었다면 간단했겠지만, 이 사건에는 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 이동엽이 있습니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.09.30., 주민등록과 점유개시는 2021.10.21.입니다. 따라서 2022.04.06. 근저당보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금도 210,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 큽니다.
여기까지라면 최저가가 아무리 내려가도 싸다고 볼 수 없습니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나 결국 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하기 때문입니다. 그러나 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 2026.04.29. 확약이 있습니다. 주택도시보증공사는 양도 전 임차인 이동엽의 임차보증금에 대해 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 이 확약은 이동엽 보증금에 한정해 적용하며, 별개의 다른 임차인에게 자동으로 확대되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50338 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 829-10 인창캐슬 106동 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 52.16㎡ · 지하1층 지상4층 건물의 1층 102호 |
| 소유자 | 이명선 (2022.01.24. 거래가 210,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 사용승인 | 2014.11.24. |
| 규모 | 인창캐슬 106동 · 11세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 있다
권리분석의 기준점은 2022.04.06. 설정된 이윤선 근저당 65,000,000원입니다. 다만 이동엽은 그보다 앞선 2021.10.21. 전입·점유로 대항력을 갖췄고, 2021.09.30. 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 2023.11.06.에는 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인·보증기관 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 성명 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이동엽 | 210,000,000원 | 2021.10.21 / 2021.09.30 | 대항력 있음 우선변제 확약 적용 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 별도 보증금 아님 | 2021.10.21 / 2021.09.30 | 대항력 승계 우선변제 보증기관 승계 |
실제 임차인은 이동엽 1명입니다. 시보증 신고는 이동엽의 보증금을 대위·승계한 보증기관 관련 중복신고이므로 보증금 210,000,000원에 또 다른 보증금을 더해 계산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사의 경매신청 채권 역시 이동엽 보증금 승계와 연결된 청구로 보이므로, 임차보증금과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 시 가격 메리트가 크다
인창캐슬 106동은 11세대의 소규모 다세대입니다. 실거래 표본 자체가 많지 않아 평균값을 그대로 믿기보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 함께 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 204,000,000원이며, 최신 거래는 2025.09. 1층 51.52㎡가 140,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +2.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 51.52㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2025.05 | 52.16㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2022.01 | 51.52㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2022.01 | 52.16㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 52.16㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2021.09 | 52.16㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 204,000,000원 |
현재 최저가 69,580,000원은 최근 12개월 평균의 34.1%입니다. 최근 12개월 평균은 268,000,000원 거래의 영향을 크게 받기 때문에 보수적으로는 최신 거래 140,000,000원을 더 중요하게 볼 필요가 있습니다. 그래도 현재 최저가는 최신 거래의 절반 수준입니다. 감정가 142,000,000원도 최신 거래 140,000,000원과 거의 비슷한 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,652,440원 |
| 1. 이동엽 보증금 · 우선변제 | 210,000,000원 | 67,927,560원 |
| 2. 근저당 · 이윤선 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 이동엽 보증금의 미배당액은 142,072,440원입니다. 대항력 포기 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 위험이지만, 2026.04.29. 확약을 적용하면 이동엽에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이윤선 근저당과 주택도시보증공사의 후순위 배당은 현재 매각가 가정에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2014.11.24.입니다.
- 입지. 신현초등학교 남측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하며 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕, 지하1층·지상4층. 위생·급배수·난방·옥내소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 토지. 대지 689.0㎡, 완경사·자루형 토지이며 공시지가는 732,300원/㎡입니다.
- 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 11세대 소규모 다세대이고 실거래 표본이 많지 않습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 이 사건도 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.04.29. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 적용 대상이 이동엽 보증금 210,000,000원임을 직접 확인하세요.
- 중복신고 금지. 시보증은 이동엽 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 마세요. 실제 임차인은 1명입니다.
- 확약 미적용 시 시나리오. 확약이 없다고 가정하면 현재 회차의 룰상 미배당 142,072,440원이 인수될 수 있고, 실질취득은 보증금 210,000,000원 수준입니다.
- 시세는 최신 거래 중심. 최근 12개월 평균 204,000,000원은 2건뿐입니다. 같은 1층의 최신 거래 140,000,000원을 보수적 기준으로 함께 보세요.
- 소규모 다세대 환금성. 11세대 규모이므로 아파트처럼 거래량이 충분하다고 가정하지 말고 실제 매도 기간과 주변 다세대 매물을 확인하세요.
- 점유 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 현장 점유자와 인도 가능 상태를 매각기일 전 확인하세요.
- 공법상 제한. 계획관리지역·자연보전권역·특별대책지역 및 토지거래계약 허가 관련 제한을 용도와 매수인 자격에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 자료를 서로 대조한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — “69,580,000원이 싼 이유를 확약서가 설명한다”
이 사건은 겉으로만 보면 위험합니다. 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 매각대금 가정에서 142,072,440원이 미배당됩니다. 이 상태라면 낙찰가 69,580,000원은 아무리 낮아도 실질취득이 보증금 수준으로 올라가기 때문에 ‘싼 물건’이라고 부를 수 없습니다.
하지만 2026.04.29. 주택도시보증공사가 이동엽 보증금에 대해 대항력을 포기하고 미변제분이 남아도 임차권등기를 말소하겠다고 확약하면서 결론이 달라집니다. 이 확약을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 69,580,000원입니다. 최신 1층 실거래가 140,000,000원이고 최근 12개월 평균이 204,000,000원이라는 점을 감안하면, 가격 자체는 충분히 내려온 구간입니다.
다만 이 판단은 확약의 효력이 핵심 전제입니다. 확약 확인 전에는 2.10억 인수형, 확약 확인 후에는 6,958만원 실질취득형. 같은 물건이 문서 하나로 전혀 다른 투자대상이 됩니다. 이 사건의 핵심은 더 낮은 유찰가를 기다리는 것이 아니라, 확약서의 적용 범위와 말소 약정을 원본으로 확정하는 것입니다.
