수원지방법원 2026타경50370. 경기도 광주시 쌍령동 쌍령낙원타운하우스 8동 101호, 전용 75.88㎡ 다세대주택입니다. 감정가 205,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 70,315,000원입니다. 숫자만 보면 시선이 갈 수밖에 없습니다. 집계된 최근 시세 210,000,000원과 비교하면 최저가는 33.5% 수준입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 등기된 임차권자 이보형은 보증금 190,000,000원, 전입 2021.06.30, 확정일자 2021.06.07로 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 원래 배당 부족분은 매수인 인수로 이어질 구조지만, 주택도시보증공사가 2026.04.20 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이보형 부분의 인수는 실질 0원*으로 처리합니다.
문제는 확약의 바깥입니다. 김두영은 2024.02.19, 이지영은 2024.03.21 전입했고 모두 2026.02.20 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 정확도 기준상 이들을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 금액을 알기 전에는 최종 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50370 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 쌍령동 219 쌍령낙원타운하우스 8동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 75.88㎡ · 방3·거실/주방·욕실 · 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 박종표 (2021.07.21 매매, 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 70,315,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권이 핵심
현재 등기부상 2011.09.09 설정된 국민은행 근저당권 36,000,000원은 2013.05.30 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 선언된 말소기준은 2026.02.20 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2023.07.24 이보형의 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 2026.04.20 주택도시보증공사 확약으로 이보형 부분의 대항력·임차권 인수 위험은 해소됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 보증기관 중복신고 1건
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보형 | 2021.06.30 | 190,000,000원 | 2021.06.07 | 2023.07.24 | 대항력 있음 포기 확약 | 우선변제 HUG 확약 2026.04.20 |
| 김두영 | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이지영 | 2024.03.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 시보증 | 2021.06.30 | 0원 | 2021.06.07 | 2026.02.20 | 승계신고 | 대위·승계 김두영 보증금 중복신고 |
실제 임차인은 이보형·김두영·이지영 3명으로 봅니다. ‘시보증’은 김두영 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 0원으로 표시된 승계신고를 새로운 보증금으로 더하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 7,031만원은 싸지만 ‘확정 취득가’가 아니다
쌍령낙원타운하우스 8동, 전용 75.88㎡로 집계된 실거래는 2건입니다. 2021.07 1층이 190,000,000원, 2023.01 2층이 210,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 200,000,000원이고 집계된 최근 평균과 최신 거래는 모두 210,000,000원입니다. 최근값은 이전 거래 대비 10.5% 높게 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 75.88㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 75.88㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | 75.88㎡ | 2건 | 200,000,000원 |
| 집계 최근 평균 | 75.88㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
최저가 70,315,000원은 집계 최근 시세 210,000,000원의 33.5%입니다. 가격 자체만 떼면 큰 폭으로 내려와 있습니다. 그러나 이 비율은 김두영·이지영의 미상 보증금을 전혀 포함하지 않은 숫자입니다. 따라서 ‘시세의 33.5%에 취득’이라고 결론 내리는 것은 아직 이릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,665,670원 |
| 1. 임차인 이보형 보증금(우선변제) | 190,000,000원 | 68,649,330원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 이보형 보증금의 미배당액은 121,350,670원입니다. 원칙적으로는 매수인 인수로 이어질 수 있는 금액이지만, 2026.04.20 주택도시보증공사 확약에 따라 이보형 부분은 매수인 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 김두영·이지영의 미상 보증금은 이 배당모형에 포함돼 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3, 거실/주방, 욕실 구조입니다. 주변 역시 다세대주택과 소규모 근린생활시설 중심의 주거지대로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하며 남서측 경충대로변에서 노선버스와 광역버스가 운행됩니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 442.0㎡, 공시지가 755,800원/㎡이며 대체로 완경사지입니다. 북동측·남동측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 표기는 2025.08.26~2026.08.25 기간입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대, 동일면적 확인 거래 2건, 단지 경매 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%로 집계돼 있어 거래 표본과 경매 환금성 모두 넉넉하다고 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김두영·이지영 보증금 확인. 두 사람의 보증금과 확정일자, 실제 점유관계가 확인돼야 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 2026.04.20 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 약속이 이보형에게 적용되는 범위와 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 승계 중복계산 금지. ‘시보증’은 김두영 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 보증금을 추가하면 안 됩니다.
- 실질취득가 상한 보수적으로 설정. 현재 70,315,000원은 확인된 이보형 인수 0원*만 반영한 하한입니다. 미상 임차보증금을 확인하기 전에는 이 금액을 최종 취득원가로 쓰면 안 됩니다.
- 시세 최신성 확인. 확인된 최신 거래는 2023.01 210,000,000원입니다. 2026.09.14 입찰 전 현재 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 건물 기재 대조. 감정요항표에는 2021.07.21 사용승인으로, 단지 집계에는 2011.06.29 준공으로 표시돼 있어 건축물대장 원본 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 하나는 풀렸지만, 아직 계산이 끝난 물건은 아니다”
이 사건은 표면만 보면 감정가 205,000,000원에서 70,315,000원까지 내려온 3회 유찰 다세대입니다. 집계 최근 시세 210,000,000원 대비 33.5%라는 숫자만 보면 강한 가격 메리트처럼 보입니다.
원래 가장 큰 장애물은 이보형의 190,000,000원 선순위 임차권이었습니다. 배당모형상 현재 회차 부족분이 121,350,670원이어서 확약이 없었다면 낮아지는 낙찰가만큼 인수액이 커지는 구조였습니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.04.20 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출하면서 이보형 부분은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
그렇지만 김두영·이지영이 남습니다. 두 사람 모두 말소기준 이전에 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 확약의 적용대상도 아닙니다. 그래서 결론은 “주된 1.21억 인수위험은 해소, 그러나 미상 임차 2명 때문에 최종 취득가는 아직 미확정”입니다. 3회 유찰·8세대 다세대라는 환금성까지 감안하면, 이 두 임차관계를 확인하기 전에는 최저가 70,315,000원이라는 숫자만으로 공격적으로 접근하기 어렵습니다.
