한 줄 평 감정가 대비 49%까지 떨어진 대형 물건입니다. 임차인 인수는 없고 낙찰자 인수액도 0원이지만, 핵심 리스크는 권리가 아니라 미준공·장기방치·누수·신탁 구조 확인입니다. 신건 가격이 아니라 유찰로 확보된 가격 메리트가 있는 대신, 현장 확인 난도가 높은 물건입니다.
감정가
4,656,000,000원
아파트+토지 일괄
최저가
2,281,440,000원
감정가 49%
매수인 인수
0원
임차인 없음
핵심지표
미준공
현장 리스크 확인
울산지방법원 2023타경5474. 경상남도 양산시 소주동 백산더베스트 1층1호 물건입니다. 공부상 집합건물이며 감정 이용상태 기준 목록 1은 근린생활시설, 목록 2~26은 아파트로 구성된 개발형 물건입니다. 현재 2회 유찰되어 감정가 46억5,600만원에서 최저가 22억8,144만원까지 내려왔습니다.
권리 구조는 복잡해 보이지만 경매상 소멸 기준은 비교적 명확합니다. 2019년 삼익신용협동조합 가압류가 말소기준권리이며, 이후 가처분과 경매개시결정은 매각으로 소멸됩니다. 다만 신탁등기는 등기되어 있어 신탁원부 확인이 필요한 구조이고, 건물 자체의 완성도와 사용승인 여부가 실질적인 입찰 판단 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경5474 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 소주동 841-1 1층1호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 + 토지 · 현칭 백산더베스트 |
| 소유자 | 대한토지신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 4,656,000,000원 / 2,281,440,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 선우파트너스 / 434,861,073원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수금액은 0원, 다만 신탁 확인 필요
임차인은 조사상 없으며, 기준시점 현재 미준공 상태로 별도 임대관계가 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 대항력 임차인 보증금 인수 위험은 없습니다. 다만 신탁등기는 존재하므로 신탁원부를 통해 수익자·관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
② 예상배당표 (매각가 2,281,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,214,400원 |
| 갑구 2번 가압류 · 삼익신용협동조합 | 3,185,000,000원 | 2,256,225,600원 |
| 경매개시결정 · 주식회사 선우파트너스 | 434,861,073원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분 (현재 최저가)
회차별 미배당 규모
유찰 시 매각가는 낮아지지만 채권 미배당 규모는 증가합니다.
③ 물건 리스크 — 가격은 매력, 사업 상태는 확인
✅ 권리 관점 임차인 인수 없음, 매수인 인수액 0원입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
⚠️ 미준공 리스크 현칭 백산더베스트는 건축법상 사용승인 받지 않은 건물이며 평가 당시 공사진척률 약 95%입니다. 일부 세대 누수 및 내장재 탈락 현상이 확인됐고, 장기간 미사용 설비의 정상 작동 여부도 확인이 필요합니다.
⛔ 입찰 전 필수 확인 신탁등기 구조, 사용승인 가능 여부, 누수·마감 상태, 공사 진행 가능성 확인 없이 단순히 감정가 대비 반값이라는 이유만으로 접근하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 소주동 백동초등학교 북측 인근으로 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 동측 인근 버스정류장이 위치합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 전, 주거기타 이용상황이며 토지면적은 1,314.5㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전 설비가 있으나 장기간 미사용 상태로 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁 목적과 처분 조건을 반드시 확인하세요.
- 현장 점검. 누수, 내장재 탈락, 미준공 상태와 실제 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%로 가격 메리트는 있으나, 개발·보수 비용을 반영해야 합니다.
- 대지권 확인. 건물 대지권 목적 토지 지분 매각 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값에는 이유가 있다”
이 물건은 권리상 인수 부담은 낮은 편입니다. 하지만 일반 아파트 경매처럼 단순 접근하기에는 미준공, 신탁, 누수, 공사 완성도라는 별도의 위험이 있습니다. 현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 낙찰 이후 정상 사용까지 필요한 비용과 절차를 검토해야 합니다. 권리는 안전, 사업 상태는 확인. 이 물건의 승부처는 낙찰가보다 낙찰 후 정상화 가능성입니다.