울산지방법원 2024타경5266. 양산 물금읍 가촌리 라피에스타양산 1층 1-012호입니다. 등기상 소유자는 더블루실버케어주식회사, 사건은 동창원농업협동조합의 근저당권을 기초로 한 임의경매 구조입니다. 말소기준권리는 2023.06.29 동창원농업협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 가처분·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 임차인 데이터는 없어 대항력 임차인 인수형 물건은 아니며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 “권리상 인수 0원”만 보고 단순 저가 상가로 보면 안 됩니다. 감정평가 이용상태는 기타판매시설 등이고, 비고에는 인접 건물 1-013호와 경계벽체가 제거되어 일체로 이용 중이라는 특이사항이 있습니다. 데이터상 위치·형상 특정과 경계 복원은 용이하다고 되어 있지만, 실제 이용·복원·명도·영업 승계 가능성은 별도 확인 대상입니다. 특히 4회 유찰은 가격이 싸졌다는 신호이기도 하지만, 동시에 시장이 이 물건을 쉽게 받아들이지 않았다는 신호이기도 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경5266 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-012호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(대지) · 기타판매시설 등 · 지상7층 중 제1층 제1-012호 |
| 소유자 | 더블루실버케어주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 966,000,000원 / 231,937,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 2,939,178,308원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 데이터는 없습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 산정되어, 대항력 임차인의 보증금 인수형 구조는 아닙니다. 말소기준은 2023.06.29 동창원농업협동조합 근저당권이고, 이후 2024.06.03 가처분, 2024.06.20 임의경매개시결정, 2025.07.14 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 권리로 정리됩니다.
② 물건성 리스크 — “상가 1칸”처럼 단순하지 않다
비고의 핵심 문장은 하나입니다. 인접 건물 1-013호와 경계벽체가 제거되어 일체로 이용 중이라는 점입니다. 다만 같은 비고에서 집합건축물대장 평면도와 상가 현황도면 등에 의해 위치·형상 등이 특정되고, 경계가 명확하며, 건물의 구조·규모·용도 등을 고려할 때 위치 특정 및 경계 복원이 용이하다고 되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,937,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,047,118원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 3,480,000,000원 | 227,889,882원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 231,937,000원 기준으로 집행비용 4,047,118원을 제외하면 동창원농업협동조합에 227,889,882원이 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 3,480,000,000원 기준 미배당은 3,252,110,118원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 싸졌지만, 상가 환금성으로 봐야 한다
| 시나리오 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 231,937,000원 | 227,889,882원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 162,355,900원 | 159,282,917원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 113,649,130원 | 111,258,042원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 24.0% 수준입니다. 하지만 이 데이터에는 실거래 비교값이 없으므로, “감정가 대비 낮다”는 사실만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 용도는 기타판매시설 등이고, 인접 호실과 경계벽체가 제거된 상가입니다. 실질취득은 최저가와 같은 231,937,000원이지만, 가격 판단은 주변 상가 임대수익, 공실, 관리비, 경계 복원 가능성을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 “증산역”에서 북서측 인근에 위치하는 라피에스타양산 1층 1-012호입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통시된다고 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 기타판매시설 등으로 이용 중이며, 관리상태는 무난하다고 기재되어 있습니다. 단, 경계벽체 없이 2개 호를 일체로 이용 중인 항목이 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상7층 중 제1층 제1-012호 외이며, 사용승인일은 2018.12.21입니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로 상업용도의 건부지이고, 남동측 및 남서측 폭 약 35미터, 북동측 폭 약 20미터, 북서측 폭 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류·중로1류·소류1류 접합, 가축사육제한구역으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계벽체 확인. 1-013호와 일체 이용 중인 상태가 실제로 어느 범위인지, 경계 복원 비용과 공사 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 데이터는 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유자, 영업자, 관리단 등록 내역을 확인하세요.
- 관리비 체납. 상가 집합건물은 공용부분 관리비와 연체 부담이 중요합니다. 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 환금성 검토. 기타판매시설 등으로 이용되는 1층 상가입니다. 감정가 대비 저가율보다 실제 임대수요와 재매각 가능성을 먼저 봐야 합니다.
- 세금·우선채권. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 구조입니다. 금천세무서장 압류가 있어 세금 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 판단은 상가 물건성
이 사건은 임차인 인수나 선순위 권리 인수로 복잡한 물건은 아닙니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 문제는 왜 감정가 966,000,000원짜리 상가가 4회 유찰되어 231,937,000원까지 내려왔는가입니다. 데이터가 알려주는 답은 상가 환금성과 경계 이슈입니다. 인접 1-013호와 경계벽체가 제거되어 일체로 이용 중이라는 점, 임대관계가 미상이라는 점, 실거래 비교값이 없다는 점을 감안하면 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 물건성은 보수적으로 재검증. 이 물건은 최저가가 아니라 경계 복원·점유·임대수익 확인 후에만 가격을 정해야 합니다.