울산지방법원 2024타경5266. 경남 양산시 물금읍 가촌리 라피에스타양산 1층 1-022호, 감정평가서상 기타판매시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 회차 최저매각가는 238,659,000원으로 감정가 994,000,000원의 24% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 주거용 아파트식으로 접근하면 안 됩니다. 본건은 상업용 집합건물이고, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다.
권리의 말소기준은 2023.06.29 동창원농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.06.03 농업협동조합중앙회 가처분, 2024.06.20 임의경매개시결정, 2025.07.14 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 데이터는 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 명세서 비고에 인접 1-021호와 경계벽체가 제거되어 일체 이용 중이라는 점이 있어, 현장에서는 점유·경계·복원 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경5266 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-022호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(대지·기타판매시설) · 1층 1-022호 · 경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용중 |
| 소유자 | 더블루실버케어주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 994,000,000원 / 238,659,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 2,939,178,308원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 데이터는 없습니다. 따라서 매수인이 별도로 떠안을 보증금 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준인 2023.06.29 동창원농업협동조합 근저당권 이후의 가처분·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 단, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 적혀 있으므로 실제 점유자·영업자·관리비·원상복구 범위는 입찰 전 현장 확인 대상입니다.
② 임차인·점유 리스크 — 신고는 없지만 ‘임대관계 미상’
| 구분 | 내용 | 보증금 | 대항력/승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 | tenants 데이터 없음 · 실제 임차인 0명 | 0원 | 인수 0 |
| 임대관계 | 감정평가서 기타참고사항: 임대관계 미상 | - | 확인필요 |
| 경계·점유 | 인접 1-021호와 경계벽체 제거, 일체 이용중 | - | 현장확인 |
보증기관 대위·승계 중복신고도 없고, 실제 임차인으로 집계할 대상도 없습니다. 그래서 권리분석 금액표상 인수는 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·점유자 정보가 확인되지 않은 상태를 “대항력 있는 임차인 없음”으로 과도하게 단정하면 안 됩니다. 본 리포트에서는 데이터에 맞춰 신고 임차인 없음, 임대관계 미상으로 분리해 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,141,226원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 동창원농업협동조합 | 3,480,000,000원 | 234,517,774원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 238,659,000원 기준, 동창원농업협동조합 채권최고액 3,480,000,000원 중 234,517,774원만 배당되고 미배당은 3,245,482,226원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 24.01% | 238,659,000원 | 0원 | 3,245,482,226원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 16.81% | 167,061,300원 | 0원 | 3,316,077,558원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 11.76% | 116,942,910원 | 0원 | 3,365,494,291원 |
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득이 보증금으로 고정되는 유형이 아닙니다. 데이터상 임차인이 없으므로 실질취득은 낙찰가 + 인수액 0원입니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 238,659,000원입니다. 문제는 금액 공식이 아니라, 상업용 집합건물로서 이 가격에 임대수익·공실·관리비·분리공사가 맞느냐입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 “증산역” 북서측 인근에 위치하는 라피에스타양산 1층 상가입니다.
- 이용상태. 기타판매시설 등으로 이용 중이며, 관리상태는 무난하다고 조사되었습니다. 다만 경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 중 제1층 상가로, 사용승인일은 2018.12.21입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 냉방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측 폭 약 35미터, 북동측 폭 약 20미터, 북서측 폭 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류·중로1류·소로1류 접합, 가축사육제한구역입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 데이터상 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상입니다. 실제 점유자·영업자·사용계약을 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계벽체 복원. 인접 1-021호와 일체 이용 중입니다. 위치 특정 및 경계 복원이 용이하다는 비고가 있으나, 실제 공사비와 협의 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 상가 수익성 검토. 감정가 대비 24%라는 할인율보다, 현재 최저가 238,659,000원에 맞는 임대료·공실률·관리비를 먼저 계산해야 합니다.
- 미배당 구조 이해. 현재가 기준 채권자 미배당이 3,245,482,226원입니다. 인수는 아니지만, 경매가 채권 회수 목적의 깊은 손실 구간에서 진행 중임을 보여줍니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 관리단 체납 내역을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 상가의 출구
이 사건은 권리만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 데이터상 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건의 본질은 아파트가 아니라 라피에스타양산 1층 기타판매시설입니다. 이미 4회 유찰되어 감정가의 24%까지 내려온 만큼, 시장은 이 물건의 가격을 보수적으로 보고 있습니다. 결론은 분명합니다. 권리는 통과, 가격은 수익성 검증 후 제한적으로 접근. 임대관계 미상, 경계벽체 제거, 다회유찰 상가라는 세 가지 조건을 모두 반영한 입찰가만이 안전합니다.