울산지방법원 2024타경5990. 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 615-2 일대의 단독주택 + 토지 사건입니다. 감정평가 이용상태상 한 건물은 근린생활시설(창고), 다른 건물은 주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김태훈이며 2022년 7월 8일 증여로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 울산제일새마을금고의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 본 사건의 말소기준권리입니다.
등기상 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유와 실제 사용자는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 또 일괄매각에는 제시외 건물과 제시외 수목이 포함되고, 별도 토지인 검단리 615-9는 농지취득자격증명이 요구됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경5990 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 615-2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 근린생활시설(창고) 및 주택 이용 |
| 소유자 | 김태훈 (2022.07.08. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 922,814,500원 / 316,525,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산제일새마을금고 / 510,263,833원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 615-2 | 599.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 345,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.07.08. 울산제일새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 480,000,000원이고, 2023.02.06. 변경계약으로 채권최고액이 600,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2024.03.13. 국 압류, 2024.07.18. 임의경매개시결정, 경북 신용보증재단·경남신용보증재단·우리카드 가압류, 국 압류, 국민건강보험공단 압류가 이어졌으며 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 매각조건 — 가격보다 먼저 볼 농지취득자격증명
이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물과 제시외 수목이 포함됩니다. 특히 토지 검단리 615-9는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각물건명세서 비고에는 미제출 시 보증금 미반환과 원상회복명령이 발하여질 가능성이 명시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 316,525,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,231,350원 |
| 2. 근저당 · 울산제일새마을금고 | 480,000,000원 | 311,293,650원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 25,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 10,234,330원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 316,525,000원 가정 시 채권자 총 청구액 545,734,330원 중 311,293,650원이 배당되고, 미배당은 234,440,680원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 316,525,000원 | 311,293,650원 | 234,440,680원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 221,567,500원 | 217,665,555원 | 328,068,775원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 155,097,250원 | 152,125,888원 | 393,608,442원 | 0원 |
낙찰가가 내려가도 확인된 임차보증금이나 별도 인수권리가 없어 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 낮아지는 매각대금만큼 울산제일새마을금고를 포함한 채권자의 미배당은 확대됩니다.
⑤ 임차·점유 확인
| 구분 | 확인 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가의 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수 0원이라는 결론과 별개로, 실제 점유자와 사용관계는 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 소재 세인고등학교 동측 인근. 주위는 자연취락, 학교, 전·답 농경지, 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(2)는 근린생활시설(창고), 기호(3)은 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 기호(2)는 일반철골구조 판넬지붕 단층, 기호(3)은 경량철골구조 판넬지붕 단층이며 현황은 아스팔트 슁글지붕입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있고 주택부분에는 난방설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역 및 문화재보존영향검토대상구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 검단리 615-9의 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 원상회복 가능성. 검단리 615-9에 원상회복명령이 발하여질 가능성이 기재돼 있으므로 사실조회 회신서 원문을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 (ㄱ), (ㄴ), (ㄷ), (ㄹ)과 제시외 수목이 포함됩니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 현장 점유 확인이 필요합니다.
- 근저당 변경. 2022.07.08. 채권최고액 480,000,000원으로 설정된 근저당이 2023.02.06. 600,000,000원으로 변경된 등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원”과 “입찰 리스크 0”은 다르다
이 사건은 등기부 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2022.07.08. 울산제일새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 자체는 단독주택·토지·근린생활시설(창고)이 결합된 일괄매각이고, 검단리 615-9의 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 조건까지 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 정리되지만, 입찰조건은 까다로운 유형”으로 보는 편이 맞습니다. 현재 최저가 316,525,000원보다 먼저 확인해야 할 것은 농취증 발급 가능 여부와 실제 점유, 그리고 일괄매각 범위입니다.
