울산지방법원 2024타경6412. 등기상 현 소유자는 고희옥이고, 현재 말소기준권리는 2020.06.24. 물금농업협동조합 근저당권 840,000,000원입니다. 이보다 뒤에 들어온 2024.08.02. 임의경매개시결정과 2024.12.04. 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2017년 경남은행 근저당권 840,000,000원은 2020.06.26. 해지로 이미 말소됐습니다.
권리표만 보면 비교적 단순하지만 물건 자체는 일반 주거 호수로 단정하면 안 됩니다. 사건 용도 표시는 대지, 감정평가 이용상태는 제1종근린생활시설이고, 현재 임시 가벽을 설치해 2개의 호로 이용 중입니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 별개로 실제 점유관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경6412 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 백호로 156, 201동 1층101호 (우성스마트시티뷰) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설 · 지상2층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 고희옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,150,000,000원 / 394,450,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 물금농업협동조합 / 702,825,247원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.24. 물금농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 대상 공간이 임시 가벽으로 2개 호처럼 이용되고 있으므로 실제 점유자·사용자 존재 여부는 현장과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
② 가격 비교 — 7회 유찰 뒤에도 최근 평균의 101.3%
우성스마트시티뷰의 비교 면적은 84.48㎡로 매칭됐고, 최근 거래 표본은 전용 84.31㎡입니다. 최근 12개월 12건 평균은 389,541,666원, 최신 거래는 2026년 8월 372,000,000원입니다. 현재 최저가 394,450,000원은 최근 12개월 평균의 101.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.31㎡ | 7 | 372,000,000원 |
| 2026.07 | 84.31㎡ | 21 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 84.31㎡ | 3 | 348,000,000원 |
| 2026.06 | 84.31㎡ | 14 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 84.31㎡ | 17 | 389,500,000원 |
| 2026.05 | 84.31㎡ | 25 | 387,000,000원 |
| 2026.05 | 84.31㎡ | 25 | 414,000,000원 |
| 2026.05 | 84.31㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 84.31㎡ | 29 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.31㎡ | 27 | 405,000,000원 |
| 2026.05 | 84.31㎡ | 23 | 389,000,000원 |
| 2026.03 | 84.31㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.31㎡ | 12건 | 389,541,666원 |
거래 범위는 348,000,000원~420,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 389,541,666원입니다. 현재 최저가 394,450,000원은 이 평균보다 4,908,334원 높고, 최신 거래 372,000,000원보다도 22,450,000원 높습니다. 따라서 7회 유찰됐다는 사실만으로 “시세보다 싸다”고 표현할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 394,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,322,300원 |
| 1. 근저당 · 물금농업협동조합 | 840,000,000원 | 388,127,700원 |
| 미배당 | - | 451,872,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 394,450,000원에서는 집행비용 6,322,300원을 제외한 388,127,700원이 물금농업협동조합에 배당되는 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액 기준 451,872,300원이 미배당되지만, 이 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 (감정가 34%) | 394,450,000원 | 388,127,700원 | 451,872,300원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 27%) | 315,560,000원 | 310,342,160원 | 529,657,840원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 22%) | 252,448,000원 | 248,113,728원 | 591,886,272원 |
신청채권자의 청구액은 702,825,247원으로, 현재 회차에서도 예상배당 388,127,700원만으로는 충족되지 않습니다. 8회·9회 유찰로 가격이 더 내려가면 채권자의 미배당액은 각각 529,657,840원, 591,886,272원으로 커집니다. 다만 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 제1종근린생활시설. 기준시점 현재 임시 가벽을 설치해 2개의 호로 이용 중이며, 해당 벽체는 철거가 용이하고 가치형성 영향은 미미한 것으로 평가됐습니다.
- 위치. 양산시 물금읍 증산리 지하철 2호선 증산역 북서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 증산역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측·남동측·북동측으로 약 20m 내외 폭의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 평지의 사다리형, 토지이용상황은 상업기타, 공시지가 1,715,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·중로1류 접합·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지 데이터. 우성스마트시티뷰는 302세대, 사용승인일은 2017.05.02이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 현장을 대조해 실제 점유자와 사용 형태를 확인해야 합니다.
- 가벽 상태. 제101호를 임시 가벽으로 2개 호처럼 이용 중입니다. 실제 내부 동선, 출입문, 설비 분리 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 비교 대상 구분. 제공된 84.31㎡ 실거래는 참고 자료일 뿐, 제1종근린생활시설인 대상 물건의 직접 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 별도 상가 시세 확인. 동일 건물·인근의 제1종근린생활시설 매매·임대 사례가 있어야 적정 낙찰가와 수익률 판단이 가능합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 451,872,300원이 발생하지만 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당액과 매수인 부담액을 혼동하면 안 됩니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 환금성 검토. 이미 7회 유찰됐고 단지 경매 평균도 5.6회입니다. 재매각 가능성과 예상 보유기간을 주거용 물건과 동일하게 가정하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “감정가 대비 66% 할인”보다 중요한 것은 현재 시장가격
이 사건은 등기상으로는 비교적 읽기 쉽습니다. 2020.06.24. 물금농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다.
현재 최저가 394,450,000원은 7회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려온 가격이지만, 제공된 최근 12개월 거래 평균 389,541,666원의 101.3%이고 최신 거래 372,000,000원보다도 높습니다. 게다가 대상은 감정평가상 제1종근린생활시설이며 임시 가벽으로 2개 공간처럼 사용되고 있어, 단지의 면적대 실거래를 그대로 적용하기도 어렵습니다. 따라서 이 물건은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 근린생활시설 자체의 임대수익·실거래·점유관계를 별도로 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
