울산지방법원 2024타경6412. 양산 물금읍 우성스마트시티뷰 제201동 1층 101호입니다. 사건 데이터의 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 제1종근린생활시설입니다. 따라서 이 물건을 일반 아파트처럼 보면 안 됩니다. 권리만 보면 임차인 목록이 비어 있고, 제공 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 가격은 다릅니다. 7회 유찰 후 최저가가 394,450,000원까지 내려왔는데도, 최근 12건 실거래 평균 379,333,333원보다 높습니다.
이 사건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 실질취득가가 비교 가능한 시장가격보다 낮은가입니다. 현재 회차 기준 실질취득은 최저가 394,450,000원 + 인수 0원 = 394,450,000원. 이는 실거래 평균의 104.0%입니다. 낮은 감정가 비율만 보고 싸다고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경6412 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 백호로 156, 201동 1층101호 (우성스마트시티뷰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 / 제1종근린생활시설 · 대상면적 84.48㎡ · 지상2층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 고희옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,150,000,000원 / 394,450,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 물금농업협동조합 / 702,825,247원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만, 말소기록 확인이 중요하다
임차인 목록은 0명입니다. 보증금·전입·확정일자·배당요구를 판단할 실제 임차인 자료가 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 즉 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득가가 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다.
등기 흐름에서는 2020.06.24 물금농업협동조합 근저당권이 말소기준으로 제시되어 있습니다. 이후 임의경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한편 2017.06.19 주식회사경남은행 근저당권 설정 기록은 2020.06.26 해지 말소 등기가 함께 있으므로, 입찰 전 등기 원본에서 해당 말소 경위를 다시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 7회 유찰이어도 실질취득은 평균보다 높다
우성스마트시티뷰 최근 실거래 12건입니다. 표본 면적은 84.31㎡이고, 대상면적 84.48㎡와 면적 매칭 여부는 데이터상 true입니다. 다만 본건 감정평가 이용상태는 제1종근린생활시설이므로, 동일 단지 거래를 보더라도 용도 차이는 보수적으로 반영해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.31㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 84.31㎡ | 27 | 405,000,000원 |
| 2026.05 | 84.31㎡ | 29 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.31㎡ | 23 | 389,000,000원 |
| 2026.03 | 84.31㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 84.31㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 84.31㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 84.31㎡ | 29 | 395,000,000원 |
| 2026.01 | 84.31㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 2026.01 | 84.31㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 2025.12 | 84.31㎡ | 28 | 388,000,000원 |
| 2025.12 | 84.31㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 379,333,333원 |
최근 실거래는 320,000,000원~405,000,000원 범위이고, 평균은 379,333,333원입니다. 현재 실질취득가 394,450,000원은 이 평균보다 15,116,667원 높고, 시세 평균의 104.0%입니다. 특히 본건은 1층 제1종근린생활시설로 평가되어 있어, 단순히 84.31㎡ 거래 평균만 보고 안정적인 환금성을 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 394,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,322,300원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 840,000,000원 | 388,127,700원 |
| 을구 2번 근저당권 · 물금농업협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당 시뮬레이션 기준입니다. 총 채권액 1,680,000,000원 중 배당은 388,127,700원, 미배당은 1,291,872,300원으로 표시되어 있습니다. 신청채권자 물금농업협동조합의 청구액은 702,825,247원이나, 현 회차 가정에서 신청채권자 배당은 0원으로 표시되어 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 시나리오 — 다음 유찰 때 비로소 가격 차이가 생긴다
| 구분 | 감정가 대비 | 최저가 | 시세 평균 대비 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰) | 34.3% | 394,450,000원 | 104.0% |
| 8회 유찰 시 | 27.44% | 315,560,000원 | 83.2% |
| 9회 유찰 시 | 21.95% | 252,448,000원 | 66.6% |
현재 회차에서는 실질취득가가 평균보다 높습니다. 반면 8회 유찰 시 315,560,000원, 9회 유찰 시 252,448,000원까지 내려가면 비로소 실거래 평균 대비 가격 차이가 분명해집니다. 다만 회차가 더 내려갈수록 낙찰 가능성과 물건 하자 재확인의 중요성도 같이 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 지하철2호선 증산역 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 증산역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 이용상태는 제1종근린생활시설입니다. 구조는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지상2층 건물 내 제1층 제101호입니다.
- 가벽 이슈. 매각물건명세서 비고와 감정평가 기타사항 모두 본건이 임시 가벽을 설치해 2개의 호로 이용 중이라고 기재합니다. 해당 벽체는 철거가 용이하고 가치형성 영향은 미미하다고 평가되었지만, 응찰 전 현황 재확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역입니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 제공되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 임차인 인수는 0원이지만, 현재 실질취득 394,450,000원은 실거래 평균 379,333,333원의 104.0%입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 헤더와 물건 개요는 데이터상 대지·제1종근린생활시설로 정리됩니다. 아파트로 가정하지 말고, 실제 이용 가능 업종과 수요층을 확인해야 합니다.
- 가벽·2개 호 이용 확인. 임시 가벽이 철거 용이하다고 되어 있어도, 실제 현황·원상회복 비용·사용승인 관련 문제는 현장과 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 배당표와 등기 원본 대조. 제공 배당표는 경남은행과 물금농업협동조합 배당을 표시합니다. 동시에 권리목록에는 경남은행 근저당의 해지 말소 기록도 있으므로, 등기부 원본과 배당요구 내역을 반드시 대조해야 합니다.
- 환금성 보수적 산정. 우성스마트시티뷰는 총 302세대, 사용승인일 2017.05.02로 제공되지만, 본건은 1층 제1종근린생활시설입니다. 주거용 거래 평균과 동일하게 환금성을 보지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “많이 떨어졌다”보다 “아직 평균보다 비싸다”
이 물건은 임차인 인수 위험이 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 복잡한 보증금 승계형 물건은 아닙니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 7회 유찰로 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만, 현재 실질취득 394,450,000원은 최근 실거래 평균 379,333,333원의 104.0%입니다. 게다가 감정평가 이용상태는 제1종근린생활시설이고, 임시 가벽으로 2개의 호로 이용 중입니다. 권리는 무난, 가격과 용도는 보수적으로. 이 사건은 최저가의 착시보다 실질취득가와 환금성을 먼저 봐야 합니다.