인수 0원에 최근 시세의 61.6% — 다만 1층과 점유 확인은 필수

수원지방법원 2024타경93833. 수원시 권선구 오목천동 푸르지오 1단지 105동 1층 104호, 전용 84.9568㎡ 아파트입니다. 소유자 조희나가 2014년 거래가 232,500,000원에 소유권을 취득했고, 2022년 주식회사오케이저축은행 앞으로 채권최고액 550,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 등기된 이병수 가압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.

현재 최저매각가격은 감정가의 70%인 256,900,000원입니다. 대항력 임차인이나 선순위 인수권리는 확인되지 않아 실질취득액 역시 최저가와 같은 256,900,000원입니다. 이는 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균의 61.6%로, 가격만 놓고 보면 최근 거래 범위보다 충분히 낮습니다. 다만 실거래 표본은 4층 이상이고 본건은 1층이므로 층별 가격 차이를 그대로 무시해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸

말소기준은 2022.04.15 설정된 주식회사오케이저축은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 550,800,000원이고 채무자는 주식회사씨케이엠에스로, 소유자와 채무자가 다른 담보제공 구조입니다. 그러나 이 차이는 배당관계에 영향을 줄 뿐, 낙찰자가 근저당 채무를 승계한다는 의미는 아닙니다. 근저당권을 포함한 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 61.6%

같은 단지 동일 면적 84.96㎡의 최근 거래 12건입니다. 거래가는 390,000,000원~440,000,000원, 평균은 417,250,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월의 410,000,000원입니다.

현재 실질취득액 256,900,000원은 최근 12개월 평균의 61.6%이고, 표본 최저 거래가 390,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 367,000,000원 역시 최근 거래 최저보다 낮지만, 본건은 1층이고 최근 거래 표본의 최저층은 4층입니다. 따라서 평균과의 단순 차이 전부를 수익 여유로 보지 말고 1층 선호도, 내부 상태와 수리비를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 256,900,000원 가정)

총 신고채권 1,136,231,120원 중 예상배당은 252,503,400원이며, 채권자 미배당액은 883,727,720원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 회차별 배당 시나리오

유찰이 반복될수록 신청채권자의 미회수액은 커지지만, 매수인에게 승계되는 금액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 채권액이 매각가보다 크다는 사실만으로 낙찰자가 그 차액을 부담하는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오현초등학교 서측 인근이며, 북동측 농경지대와 아파트단지·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 오목천역 및 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건이 편리합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 1층 104호이며, 도시가스보일러 난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측과 동측은 폭 25m~40m 도로, 남측과 서측은 폭 8m~10m 도로에 접해 도로 상태가 양호합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·비행안전제6구역·과밀억제권역이며, 오현초등학교 절대·상대보호구역에 해당합니다.
• 토지. 대지 면적 16,335.1㎡, 공시지가 2,182,000원/㎡이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되지만 본건은 1층이므로 중·고층 실거래가를 그대로 적용하지 않는 보수적 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매수보증금. 최저매각가격의 20%인 51,380,000원을 준비해야 합니다.
• 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사서와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 1층 가격 보정. 최근 거래 표본은 4층 이상입니다. 사생활·채광·소음·방범과 내부 상태를 확인해 응찰가를 조정하세요.
• 국의 압류. 말소기준 이후 압류로 매각 시 소멸하나, 당해세 여부에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
• 관리비 체납. 공용부분 체납관리비가 있으면 매수인에게 부담될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
• 시세 원본 대조. 최신 거래 410,000,000원과 최근 평균 417,250,000원을 기준으로 하되, 1층 개별 조건을 반영하세요.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리 안전성과 가격 여유가 함께 보인다

이 물건의 말소기준은 2022년 주식회사오케이저축은행 근저당권이며, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득액은 현재 최저가인 256,900,000원입니다.

가격도 최근 12개월 동일 면적 평균 417,250,000원의 61.6%로 낮습니다. 권리와 가격만 보면 우수하지만, 본건은 1층이고 임대관계가 미상입니다. 따라서 결론은 “권리와 가격은 합격, 점유·1층 보정은 현장에서 확인”입니다. 실제 점유와 내부 상태가 정상이고 별도 명도 부담이 확인되지 않는다면 최근 실거래 대비 가격 여유가 큰 물건입니다.