울산지방법원 2024타경8722. 양산시 물금읍 한양프라자 7층 701호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이병일은 2020.06.01 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 날 수협은행이 채권최고액 93,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.08.13 경기신용보증재단의 20,240,000원 가압류가 들어왔고, 2024.10.24 수협은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 매각물건명세서 비고에는 본건이 ‘그린피아 수소채움’(수소테라피샵) 상호로 이용 중이라고 기재돼 있어 실제 점유자와 사용관계는 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경8722 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어로 64, 7층701호 (한양프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 · 지하3층 지상7층 · 제7층 제701호 |
| 소유자 | 이병일 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 28,572,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 79,459,701원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2020.06.01 을구 10번 수협은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 과거 가등기·가압류·근저당권과 관련 권리는 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 소유권은 2020.06.01 임의경매로 인한 매각을 통해 이병일에게 이전됐습니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 4회 유찰이 곧 시세 메리트는 아니다
감정가 119,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 28,572,000원입니다. 현재 회차 표기는 감정가의 24%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건에는 비교할 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 28,572,000원 | 27,657,704원 | 86,182,296원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 20,000,400원 | 19,240,393원 | 94,599,607원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 14,000,280원 | 13,348,275원 | 100,491,725원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 권리 구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 매수인의 명목 취득대금도 함께 내려갑니다. 다만 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,572,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 914,296원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 수협은행 | 93,600,000원 | 27,657,704원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,240,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 113,840,000원 중 예상배당은 27,657,704원이며, 미배당액은 86,182,296원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 성산초등학교 남서측 인근에 위치하며, 근린생활시설·아파트·소공원·학교 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 ‘그린피아 수소채움’ 수소테라피샵 상호로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하3층 지상7층 건물의 제7층 제701호입니다. 전기·위생·소화전·승강기설비가 있으며, 도시가스는 7층까지 배관돼 있으나 각 호까지는 연결되지 않은 상태입니다.
- 도로. 북동측 약 20m 내외, 남서측 약 10m 내외 포장도로와 남동측 약 12m 내외 보행자도로가 있어 가로망 상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,934,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계는 미상이고 실제 영업 상호가 확인되므로 현장 점유자·사용권원·명도 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 시세 대신 수익성 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 실제 임대료·공실·관리비를 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 권리문제 때문인지, 상권·수익성·점유·시설 상태 때문인지 현장에서 원인을 확인해야 합니다.
- 도시가스 설비. 7층까지 배관은 있으나 각 호까지 연결되지 않은 상태가 영업·임대 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 수협은행과 경기신용보증재단에 미배당이 발생해도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘왜 4번 유찰됐는가’를 확인할 물건
등기상 구조는 명확합니다. 2020.06.01 수협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 들어온 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다. 문제는 권리보다 물건 자체와 가격입니다.
감정가 119,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 28,572,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 그 자체로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 더구나 임대관계는 미상이고 실제 근린생활시설 영업이 확인되므로, 점유·임대수익·공실·관리비와 반복 유찰의 원인을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다. 권리는 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
