수원지방법원 2024타경94331. 수원 팔달구 고등동 ‘테라타워빌에이동’ 제4층 제401호, 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 252,000,000원이고, 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 266,197,534원입니다. 이 사건은 권리가 단순한 물건이 아닙니다. 임차권등기, 주택도시보증공사의 가압류·강제경매, 민간임대주택등기, 그리고 전입·보증금이 확인되지 않는 점유자가 같이 얽혀 있습니다.
다행히 가장 큰 숫자인 이태경 임차보증금 245,000,000원은 현재 매각가 가정 배당표에서 전액 배당되는 구조이고, 별도로 잔존 보증금 청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약도 제출되어 있습니다. 그래서 이 임차권만 놓고 보면 매수인이 떠안을 실질 금액은 0원*입니다. 그러나 확약 밖의 조현우는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 이 물건을 “인수 0원 확정”으로 단정하지 말아야 하는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94331 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고화로72번길 25, 4층401호 (고등동, 테라타워빌에이동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) · 제5층 건물 내 제4층 제401호 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 · 2020.07.02 |
| 소유자 | 고완석 (2021.05.03 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (현재 회차, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 266,197,534원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약, 미상 점유는 확인 필요
권리 흐름에서 가장 중요한 날은 2022.09.13 압류입니다. 그 뒤로 주택도시보증공사 가압류, 이태경 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 이태경 임차권은 보증금 245,000,000원, 전입 2021.04.21, 확정일자 2021.03.22로 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다. 다만 2026.05.21자 확약으로 잔존 보증금 청구 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출되어 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조현우 | 전입신고일 미상 / 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 확인 필요 |
| 부기완 | 2024.05.20 / 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
| 이태경 | 2021.04.21 / 2021.03.22 | 245,000,000원 | 있음 | 있음 | 확약 실질 인수 0원* |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 실제 임차인·점유자는 조현우, 부기완, 이태경 3명으로 정리합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득이 실거래보다 높다
가격 비교의 기준은 단순 최저가가 아니라 실질취득입니다. 이 사건은 이태경 임차권 확약으로 주된 인수액이 실질 0원*이므로 현재 회차 기준 실질취득은 252,000,000원으로 봅니다. 확인된 거래 표본은 2021.09 전용 47.15㎡, 2층, 거래가 248,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 47.15㎡ | 2 | 248,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 248,000,000원 |
현재 실질취득 252,000,000원은 이 거래가의 101.6%입니다. 표본이 1건뿐이라 정밀한 시세 판단은 보수적으로 해야 하지만, 적어도 현재 회차에서 “싸다”고 볼 근거는 약합니다. 게다가 테라타워빌A동은 12세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 임차인 이태경 보증금 | 245,000,000원 | 245,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 의왕신용협동조합 | 858,000,000원 | 2,672,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 의왕신용협동조합 | 912,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 266,197,534원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 252,000,000원 가정에서는 집행비용 4,328,000원과 이태경 보증금 245,000,000원이 먼저 빠지고, 의왕신용협동조합 1번 근저당에 2,672,000원만 배당됩니다. 소유자 교부금은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원여자고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 소재 건물 내까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스 정류장 거리와 운행빈도 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 물건 개요를 아파트로 보면 안 되는 사건입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호이며, 위생·급배수설비, 소방설비, 개별난방설비, 주차장설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 남측 및 동측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로와 접하고, 제2종일반주거지역의 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 테라타워빌A동은 12세대 규모입니다. 확인된 거래 표본은 1건이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.05.21자 확약서의 문구가 이태경 임차권등기 말소와 잔존 보증금 청구 포기를 명확히 담고 있는지 원본으로 재확인해야 합니다.
- 확약 범위 착각 금지. 확약은 이태경 임차인에게만 적용됩니다. 조현우의 전입·보증금 미상 리스크를 같이 지워 주지 않습니다.
- 조현우 점유 확인. 전입신고일·보증금·점유 부분이 확인되지 않았으므로, 실제 점유 여부와 임대차관계를 현장·원본 서류로 확인해야 합니다.
- 부기완 명도 확인. 전입일 2024.05.20로 대항력은 없지만, 보증금이 확인되지 않으므로 점유 상황과 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수화. 현재 실질취득 252,000,000원은 확인된 실거래 248,000,000원의 101.6%입니다. 권리 해소만 보고 시세보다 높은 응찰가를 정당화하기 어렵습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.03 민간임대주택등기가 있으므로, 입찰 전 말소·승계·행정상 제한 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 호재, 미상 점유와 가격은 악재”
이 사건은 한눈에 보기보다 섬세합니다. 가장 큰 위험처럼 보이는 이태경 임차권등기 보증금 245,000,000원은 현재 배당 구조와 2026.05.21자 확약 덕분에 매수인 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 하지만 확약 밖에 있는 조현우는 전입과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 현재 실질취득 252,000,000원도 실거래 248,000,000원보다 높습니다. 결론은 분명합니다. 이태경 임차권은 정리 가능, 조현우는 확인 전 보류, 가격은 보수적 접근. 권리 리스크가 줄었다고 해서 곧바로 가격 메리트가 생기는 물건은 아닙니다.
